Der Fernsehturm ist hinter einem Wohngebäude zu sehen (Quelle: dpa/Lisa Ducret)
Audio: Inforadio | 17.12.2019 | Johannes Frewel | Bild: dpa

Immobilienmarktbericht 2019 - Umsatz mit Wohnimmobilien in Berlin verdreifacht

Die Nachfrage nach Wohnungen in Berlin ist groß, Bauland teuer. Die Folge: Der Umsatz mit Wohnimmobilien in der Stadt hat sich seit 2009 verdreifacht, besagt ein neuer Bericht. Eine Trendwende erwarten die Experten nicht.

Beim Handel mit Wohnungen und Wohnhäusern in Berlin ist im vergangenen Jahr drei Mal so viel Geld geflossen wie 2009. Der Umsatz wuchs von 3,6 Milliarden Euro auf 11,1 Milliarden Euro. Das geht aus dem "Immobilienmarktbericht 2019" der deutschen Gutachterausschüsse hervor, der am Dienstag veröffentlicht wurde.

Trendwende nicht in Sicht

Mit einer jährlichen Steigerungsrate von gut 13 Prozent war der Zuwachs im Vergleich der Bundesländer nirgendwo so groß wie in der Hauptstadt. "Es sind keine Anzeichen für eine Trendumkehr zu erkennen", sagte Anja Diers, die Vorsitzende des Arbeitskreises der deutschen Gutachterausschüsse, am Dienstag bei der Vorstellung des Berichts.

Der "Immobilienmarktbericht" beruht auf jährlich knapp einer Millionen Kaufverträgen und bildet das Marktgeschehen damit sehr präzise ab. Die Wohnungsnachfrage sei groß, heißt es von den Autoren; das Baulandangebot schwinde. Inzwischen steigen die Preise auch jenseits eines Umkreises von 20 bis 25 Kilometer um die Hauptstadt, wie aus dem Bericht hervorgeht.

Preissteigerungen auch im Umland

Für neu gebaute Eigentumswohnungen bezahlten Käufer in Berlin dem Bericht zufolge im vergangenen Jahr 5.700 Euro je Quadratmeter, für gebrauchte Wohnungen 3.500 Euro. Das waren jeweils 500 Euro mehr als ein Jahr zuvor. Auch im Umland wurde es teurer: Eine neue Eigentumswohnung kostete 3.800 Euro je Quadratmeter (+400 Euro), im Bestand waren es 2.000 Euro (+100 Euro).

Bundesweit hat sich der Umsatz mit Wohnungen, Häusern, Grundstücken und Agrarflächen in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt und erreichte 2018 den Höchststand von 269 Milliarden Euro. Davon entfielen 180,5 Milliarden Euro auf Wohnimmobilien. "Insbesondere in ohnehin teuren Lagen steigen die Preise weiter stark an", erklärte die Vorsitzende des Arbeitskreises, Anja Diers.

Bei gebrauchten, freistehenden Eigenheimen stiegen die Preise seit 2009 im Schnitt um 4,3 Prozent jährlich. Auch die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen legten im Schnitt um 4,4 Prozent zu. Bauland für den individuellen Wohnungsbau kostete im vergangenen Jahr im Schnitt 135 Euro pro Quadratmeter - 2013 waren es noch 100 Euro gewesen. Die jährlichen Steigerungsraten betrugen hier 4,7 Prozent im Schnitt.

Ein Bauplatz in München oder 133 in Sonneberg

Regional gibt es dabei große Unterschiede: Besonders teuer sind Häuser und Wohnungen demnach im Raum München. Im Landkreis München wurden für Eigenheime im vergangenen Jahr im Schnitt 10.200 Euro je Quadratmeter bezahlt - der Bundesdurchschnitt lag bei 1.750 Euro.

Am günstigsten hingegen waren Häuser im den Landkreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (490 Euro je Quadratmeter) und im Kyffhäuserkreis in Thüringen (410 Euro je Quadratmeter). "Für die Investition in einen Bauplatz in München bekommen sie in Sonnenberg 133 Bauplätze und somit den Grund für ein ganzes Dorf, so Diers.

Abseits der großen Städte steht viel leer

In Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen stehe mehr als jede zehnte Wohnung leer, sagte Markus Eltges, Leiter des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Die Großstädte platzten derweil aus den Nähten. Dorthin seien seit 2011 fast 2,4 Millionen Menschen gezogen.

Aber auch immer mehr mietgeplagte Großstädter ziehen wieder raus, meist Familien - allerdings bleiben sie meist in Stadtnähe. So zogen 2018 knapp 16.000 Hauptstädter mehr nach Brandenburg, als Menschen aus dem Nachbarland nach Berlin kamen. Seit 2010 hat sich die Zahl verdreifacht. Nach Daten des Verbands Berlin-Brandenburger Wohnungsunternehmen 2018 stiegen die Mieten im 20 bis 30 Kilometer breiten Speckgürtel stärker als in der Hauptstadt selbst.

Der "Immobilienmarktbericht" wird jährlich vom Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland herausgegeben. Grundlage sind Grundstückskaufverträge, die Notare oder andere Stellen den Gutachterausschüssen zur Verfügung stellen müssen.

Sendung: Abendschau, 17.12.2019, 19:30 Uhr

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21 Kommentare

  1. 21.

    "mit genügend Geld ist es doch absolut gar kein Problem, in Berlin eine Wohnung zu finden." Und das ist auch gut so, Qualifikation muss sich lohnen, deswegen kann man ihnen nicht das Wohnen verweigern und Vermieter dazu zwingen, nur noch untersten Standard für ein bestimmtes Klientel bereit zu halten. Es gibt eine bedeutende Masse an günstigen Wohnungen, wenn das nicht reicht, dann muss der Staat bauen oder die Menschen müssen vor die Stadt ziehen. Der Staat zahlt Hartz IV, Rente und Sozialleistungen, nicht der Vermieter. Vermieter können doch nicht Tarifverhandlungen und geringe Sozialhilfesätze des Staates kompensieren, damit sich diese Beteiligten einen schlanken Fuß machen können. Dann müssen diese mehr zahlen, dann können sich auch alle eine Wohnung leisten. Rein theoretisch, wenn es den überhaupt genügend von der Anzahl gäbe.
    Seinen eigenen Beschäftigten zahlt der Senat übrigens neben guten Tarifverträgen auch Berlinzulage und kostenlosen ÖPNV.

  2. 20.

    ".Der Mietendeckel selbst, auf dem Sie hier so beharren, wäre unter strengen Voraussetzungen sogar akzeptabel. Er müsste aber vom Bund beschlossen und zeitlich befristet sein. Die Zwischenzeit müsste für massive Angebotserhöhung zwingend genutzt werden."

    das sehe ich ganz genau so. Leider tut sich da beim Bund aber nichts und deshalb finde ich es gut, dass Berlin im Rahmen seiner Möglichkeit hier zumindest beim Mietendeckel tut, was es kann- bei allen Unwägbarkeiten.

    "Damit ist das Gesetz keine Hilfe für Mieter "

    natürlich ist es das- zumindest für die Bestandsmieter

    @Miriam: Es gibt auch genug Menschen die durch ihre Qualifikation ein auskömmliches Gehalt haben und einen höheren Standard oder und mehr Platz wollen

    mit genügend Geld ist es doch absolut gar kein Problem, in Berlin eine Wohnung zu finden. Ansonsten sollte Geld beim Wohnen nicht das alleine Entscheidungskriterium sein.

  3. 19.

    ich lese immer Grundbedürfnis. Dieses muss man nicht in Prenzlauer Berg befriedigen, das geht auch in Nauen oder Frankfurt Oder und auch in der eigenen Heimatstadt. Dazu muss man nicht nach Berlin ziehen oder hier einen Job suchen. So geht es schon mal los mit der bockigen Selbstverliebtheit. Fast die Hälfte der Mietwohnungen in Berlin gehören irgendwelchen öffentlichen Vermietern und Genossenschaften mit Kosten irgendwo um den Selbstkostenpreis. Dazu kommen viele bei Neubau erzwungene "Sozialwohnungen" und auch Vermieter die eben nicht das maximale nehmen soll es auch geben. Langsam muss mal Schluss sein mit den egoistischen Forderungen. Die Stadt ist nicht nur für Arme da. Es gibt auch genug Menschen die durch ihre Qualifikation ein auskömmliches Gehalt haben und einen höheren Standard oder und mehr Platz wollen. Eine Stadt nur mit Geringverdienern funktioniert nicht genau wie anders rum.

  4. 18.

    Erstens mal: Der Markt lügt nie! Steigende Preise sind immer ein Anzeichen von zu geringem Angebot.

    Zweitens: Dass die Reinstform von Marktwirtschaft geeignet ist, Gesellschaften zu zersprengen, ist eine Binsenweisheit. Deshalb hat sich die Bundesrepublik auch immer die soziale Marktwirtschaft politisch auferlegt, da diese die verschiedensten Bedürfnisse in der Gesellschaft am besten verbindet. Es gibt nur wenige Akteure, die das ablehnen, weil letztlich alle davon profitieren. Gesellschaftlicher Frieden ist mehr wert als irgend eine Beschränkung. Der Mietendeckel selbst, auf dem Sie hier so beharren, wäre unter strengen Voraussetzungen sogar akzeptabel. Er müsste aber vom Bund beschlossen und zeitlich befristet sein. Die Zwischenzeit müsste für massive Angebotserhöhung zwingend genutzt werden. Nur, nichts davon wird in Berlin umgesetzt! Damit ist das Gesetz keine Hilfe für Mieter sondern nur Wahlkampf oder besser Klassenkampf und spaltet!

  5. 16.

    "Angebot und Nachfrage sind die einzigen relevanten Preisfaktoren."

    Neoliberale Märchen aus dem vorletzten Jahrhundert.

  6. 15.

    Dem schließe ich mich an. Ich sage immer wieder, wenn mir die Wohnung zu teuer erscheint für das, was sie bietet, dann ziehe ich dahin, wo es stimmt - auch mal in einen anderen Bezirk. Da ist nichts Verwerfliches dran. Aber rumheulen weil Kofferpacken unbequem ist, ist viel leichter und die Schuld bei anderen suchen ebenfalls. Da bleibt die eigene Weste weiß :-)
    Wenn in diesem Land nicht alles von oben geregelt erscheint, sind die Menschen einfach nicht mehr lebensfähig. Entscheidungen zu treffen beinhaltet auch Unbequemes zu regeln. Noch gilt: "... ich kann nicht..." heißt noch immer soviel wie "... ich will nicht...".

  7. 14.

    "Kein Staat dieser Welt war oder ist jemals in der Lage das Grundbedürfnis Wohnen ohne einen lebhaften Markt zu bedienen"

    man sieht, blinde Marktgläubigkeit ist genau das- blind

    "Grundsätzlich ist es nur wichtig, dass klare gesetzliche Regeln zum Schutz von Mietern bestehen."

    na, da treffen wir uns dann doch- ausreichend ausgestattet wie jetzt teilweise mit dem Mietendeckel kann ich da sehr gut mit leben. Aber ganz ehrlich- mit Marktwirtschaft im ursprünglichen Sinne hat das dann aber nichts mehr zu tun. Auch ohne Mietendeckel und Mietpreisbremse würde ein Anhänger der reinen Marktwirtschaft die bestehenden Mietengesetze ablehnen- und er hätte recht damit aus seiner Sicht.
    Aber Wohnen ist keine Ware wie jede andere- und genau deshalb darf sie nicht dem Markt ausgeliefert sein. War sie auch genau deshalb nicht in WestBerlin bis 1988 und in der BRD bis 1963. Hat auch gut funktioniert (und widerlegt nebenbei ihre obige Aussage).

  8. 13.

    Kein Staat dieser Welt war oder ist jemals in der Lage das Grundbedürfnis Wohnen ohne einen lebhaften Markt zu bedienen. Die Mehrzahl der Menschen möchte das auch gar nicht anders haben. Denn nur ein existierender Markt kann die individuellen Bedürfnisse befriedigen. Wer mehr verdient, möchte in aller Regel auch einen höheren Wohnkomfort. Grundsätzlich ist es nur wichtig, dass klare gesetzliche Regeln zum Schutz von Mietern bestehen. Dazu gehört aber entgegen der landläufigen Meinung nicht, dass sich Jeder in jeder Gegend Wohnraum leisten können muss. Es muss nur sichergestellt sein, dass die Wohnraumversorgung in einem akzeptablen Umkreis gegeben ist, damit eine Gesellschaft gut funktionieren kann. Die Krankenschwester muss in Berlin wohnen können, nicht aber unbedingt in Grunewald oder Wannsee. Für Geringverdiener muss der Staat Sorge tragen, Gutverdiener haben in Berlin kein wirkliches Problem. Das beweist sich darin, dass selbst Luxuswohnungen weggehen, wie warme Schrippen.

  9. 12.

    Das stimmt so leider nicht. Angebot und Nachfrage sind die einzigen relevanten Preisfaktoren. Eine Immobilie in Prenzlauer Berg hat aber immer eine höhere Nachfrage als eine in Marzahn. Das liegt an anderen Faktoren, wie Anbindung, Gesamtbild, Infrastruktur und ähnlichem. Spekulanten können nur existieren und profitieren, wenn es eine ausreichende Nachfrage gibt, die vom Angebot nicht abgedeckt wird. Nach der Wende und dem folgenden Bauboom fielen großflächig die Mietpreise in den Keller. Da haben Spekulanten sogar reichlich Geld verloren. In Marzahn wurden gar Wohnungen nach Mieterwunsch umgebaut. Erst der zunehmende Zuzug der letzten Jahre, verbunden mit der EZB Geldpolitik, hat diesen Markt gedreht und die extrem niedrigen Mieten Berlins auf Metropolen-Niveau katapultiert. Leider konnte aber die Lohnentwicklung nicht mithalten, auch das durch Berliner selbst mitverschuldet, weil Firmen aus Angst vor Gentrifizierung behindert werden.

  10. 11.

    Zur Ergänzung:
    Es ist einfach ein florierendes Geschäftsmodell. Jeder Immobilienerwerber bzw. seine Finanziers wollen Rendite. Da aber Wohnraum ein Grundbedürfnis ist, hats ein Geschmäckle. Und das ist für mich der simpelsten Zusammenhang in der Sache. Reiche Privatleute, börsennotierte Immobilienfirmen, weltweit agierende Pensionskassen, millardenschwere Immobilienfonds spielen gerade Monopoly. Nur blöd das Tante Käthe in einer deren Wohnungen wohnt und ob der letzten Mieterhöhung überlegt umziehen zu müssen. Aber wohin? Neuvermietungen sind noch teurer....
    Aber aus Ihrer Sicht sollte Tante Käthe einfach etwas mehr arbeiten oder? Vielleicht noch einen zusätzlichen 450 Euro Job? Aber da wären wir schon wieder bei einem anderen Thema was aktuell schiefläuft in der Welt.

  11. 10.

    Sehr zynisch. Wahrscheinlich sind Sie noch am Anfang Ihres Berufslebens. Sie müssen und werden noch viel lernen ... und Geld verdienen müssen. Für Sie pers. wünsche ich mir weiter steigende Immobilienpreise. So dass Sie sich mit Ihrem rechtmäßig verdienten Geld nach 20 Jahren eine schöne Alt-Neubauwohnung in Hohenschönhausen für 650.000 Euro leisten können.

    Seit der Finanzkrise (2008) fließt massiv Geld in Immobilien, vorrangig in Metropolregionen. Nicht weil die Käufer dort wohnen möchten, sondern weil sie Rendite wollen welche auf Tagesgeld- / Festgeld-Konten und im Aktien- und Rentenmarkt nicht mehr erzielbar ist. Daher die Verschiebung von Angebot und Nachfrage und damit verbundene Preissteigerungen. Natürlich spielen auch andere Faktoren eine Rolle: im Vergleich zu anderen Ländern eine in Deutschland insbesondere in Berlin sehr niedrige Preis-Ausgangslage, Landflucht, in Berlin speziell eine geringere Bautätigkeit während der Stagnationsjahre, Migrationskrise seit 2015....

  12. 9.

    Da stimme ich Ihnen zu. Gut gesagt. Der Sozialneid ist groß. Ich bin froh, wenn mehr komfortable Wohnungen angeboten werden würden. Der Wohnstandard in Berlin ist zT sehr schlecht. Da muss viel saniert werden.

  13. 8.

    " Wer eine gute Ausbildung und Qualifikation hingelegt, jahrelang studierte und dann einen guten Job hat, der sollte sich mit seinen rechtmäßig verdienten Geld auch etwas leisten können."

    es gibt Dinge, die man sich mit Geld aber nicht kaufen kann oder zumindest können sollte. Andere Menschen aus ihren angestammten Gebieten vertreiben beispielsweise. Oder einfacher gesagt: Wohnen sollte nicht dem Markt unterworfen sein.

    "Jeder kann in eine subventionierte Senatswohnung einziehen."

    nö, kann man nicht. Erstens weils zu wenige gibt und zweitens, weil die hohen Neuvermietspreisen mitnichten schlecht verdienende alleine betrifft. Sollte sich mittlerweile herumgesprochen haben.

    "Kommentar 2 finde ich regelrecht unverschämt."

    genau so gehts mir mit ihrem Kommentar...zynisch und kaltherzig noch dazu.

  14. 7.

    Genau so sieht es aus. Der Senat könnte bauen, bauen, bauen aber stattdessen bezahlen sie für das, was es schon gibt, horrende Summen. Dadurch entsteht keine einzige neue Heimat für irgendwen, die den Wohnungsmarkt für alle entlastet und das Prinzip von Angebot und Nachfrage in eine andere Richtung verschiebt.
    Wer nicht mal die simpelsten Zusammenhänge begreift, der sollte nicht regieren.

    Kommentar 2 finde ich regelrecht unverschämt. Wer eine gute Ausbildung und Qualifikation hingelegt, jahrelang studierte und dann einen guten Job hat, der sollte sich mit seinen rechtmäßig verdienten Geld auch etwas leisten können.
    Jeder kann in eine subventionierte Senatswohnung einziehen. Es gibt 125.000 Sozialwohnungen, 300.000 Wohnungen bei den 6 städtischen Gesellschaften und 190.000 Genossenschaftswohnungen.
    Wenn der nicht genug baut, dann steigt dem aufs Dach oder verdient mehr Geld. Außerdem kann man in Außenbezirke ziehen oder vor die Stadt. Das tun viele kluge, böse Reiche auch.

  15. 5.

    Angebot und Nachfrage sind in diesem Falle nicht die einzigen wichtigen Faktoren. Wenn in Marzahn z.B. ohne Ende gebaut würde, würden die Wohnungen in Prenzlauer Berg trotzdem sehr viel mehr nachgefragt. Und da ist nun mal nicht unbegrenzt bebaubar. Und solange wichtige Güter (Wohnraum, Wasser, ...) Spekuliermasse sein dürfen, werden die Preise hochgetrieben, gern mal durch Briefkastenfirmen und undurchsichtige Firmenkonglomerate. Die Frage ist, warum die Politik nicht längst eine Offenlegung der Firmeninhaber (mit Adresse des Firmensitzes) obligatorisch macht. Vermutlich fließen auch Schmiergelder, damit das nicht passiert.

  16. 4.

    Das Stadtgebiet Berlin hat naturgegebene Grenzen. Und nur Wohnen geht auch nicht. Oder soll Berlin eine Schlafstadt werden? ich denke, dass die Landflucht durch attraktive Angebote bekämpft werden kann. Die Regionen sind hier an erster Stelle auch selbst gefragt, ein attraktives und lebensfreundliches Miteinander zu schaffen, dass einem Stadtleben den Rang ablaufen kann. Die Infrastruktur ist ja auch in Berlin noch sehr ausbaufähig. kann also allein kein Kriterium für Bevölkerungswachstum sein. Doch m.E. verlangsamt sich das für Berlin aktuell wieder deutlich. Vielleicht ist der Höhepunkt schon überschritten?

  17. 3.

    Irgendwann wird das hoffentlich genau so plarzen wie in Amerika.

  18. 2.

    Es ist ein Trauerspiel wie finanziell starke Menschen sich Immobilien aneignen und die Masse muss mit hohen Zahlungen deren Lebensstil bezahlen.

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