Ein Immobilienmakler hält Wohnungsschlüssel über dem Grundriss einer Immobilie. (Quelle: dpa/C. Klose)
Video: Abendschau | 09.12.2019 | M. Helmer/A. Dittrich | Bild: dpa/C. Klose

Unzulässige Kosten beim Wohnungskauf - Juristen warnen vor illegalen Reservierungsgebühren

Wer in Berlin und Brandenburg eine Immobilie kaufen möchte, wird oft schon bei der Reservierung kräftig zur Kasse gegeben. Oft zu Unrecht, wie das rbb-Verbrauchermagazin Super.Markt jetzt recherchiert hat.

Das große Interesse an preiswertem Wohneigentum in Berlin und Brandenburg nutzen Immobilien-Makler und Bauträger immer öfter, um Reservierungsgebühren zu verlangen. Der Kaufinteressent, der gern ein wenig Bedenkzeit hätte oder erst die Finanzierung klären muss, zahlt einen bestimmten Betrag. Im Gegenzug verspricht der Makler oder Bauträger, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. Kommt es zum Kaufvertrag, wird die Gebühr normalerweise erstattet. Regelmäßig werden aber auch hohe Beträge einbehalten, selbst wenn kein Kaufvertrag zustande kommt.  

Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Immobilienrecht, kritisiert diese illegale Praxis: "Wir haben im Moment einen Immobilienboom. Dadurch können sich die Makler und Bauträger ihre Käufer aussuchen und nutzen ihre Marktmacht, bestimmte Dinge durchzudrücken."

Bei einer Stichprobe mit versteckter Kamera hat das rbb-Verbrauchermagazin Super.Markt festgestellt, dass Makler und Bauträger Gebühren rechtswidrig ganz oder teilweise einbehalten oder zu hohe Gebühren verlangt werden. Getestet wurden acht Makler und Bauträger – vier davon haben illegale Gebühren verlangt.

Grenze liegt bei zehn bis 15 Prozent der Maklerprovision

Im ersten Fall hatten sich die Reporter als Kaufinteressenten für ein Objekt in Berlin-Weissensee ausgegeben.  Der Makler zeigte ihnen den Grundriss einer geplanten Ein-Zimmerwohnung für 235.000 Euro. Für eine Reservierung wollte er 5.000 Euro haben – eine hohe Summe. Dabei sind Reservierungen praktisch immer wertlos. Denn der Verkäufer ist nicht verpflichtet, dem Interessenten die Immobilie am Ende auch zu verkaufen.

Wichtig ist deshalb, was zur Erstattung der Reservierungsgebühr im Vertrag steht. "Wenn Sie abspringen, haben Sie 5.000 Euro verzockt", so der Makler in diesem Fall. Damit liegt er allerdings falsch: Die 5.000 Euro Reservierungsgebühr sind hier rechtswidrig, weil sie im Verhältnis zum Kaufpreis viel zu hoch sind. Immobilien-Rechtsexperte Breiholdt erklärt: "Die Grenze, die die Gerichte ziehen, liegt bei zehn bis 15 Prozent der üblichen Maklerprovision." In diesem Fall wären also statt 5.000 maximal 2.500 Euro als Reservierungsgebühr zulässig gewesen.

Serienmäßig vorformulierte Reservierungsverträge unzulässig

Bei einem weiteren Neubauprojekt – diesmal in Potsdam – erklärte ein Mitarbeiter, dass man die Wohnung auf der Firmen-Website zum Preis von 2.000 Euro reservieren könne. Trete der Interessent von der Reservierung zurück, würden 500 Euro als Aufwandsentschädigung fällig – so stünde es im Vertrag. Der Verkäufer der Wohnung erklärte allerdings, er würde das Geld komplett erstatten. Seine Begründung: "Ich hab irgendwo mal gelesen, dass das ansonsten illegal wäre."

Das sieht Rechtsanwalt Breiholdt genauso. Denn den Reservierungsvertrag des Bauträgers kann man online abschließen – er ist "serienmäßig vorformuliert". Laut Bundesgerichtshof ist das eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten und damit unzulässig. Die Gebühren müssen komplett zurückgezahlt werden.

Für den Einbehalt der 500 Euro als Bearbeitungsgebühr müsse der Bauträger beweisen, dass er tatsächlich einen entsprechenden Aufwand für diesen Fall hatte, so der Anwalt. Doch den konnte der Bauträger nicht konkret beziffern, ein Einbehalt wäre also nicht rechtens.

Schlupfloch für Berliner Makler

Auch in Berlin-Moabit ist den rbb-Reportern unter ähnlichen Umständen eine Reservierung angeboten worden.  Die Gebühr dafür sollte 2.800 Euro betragen. Wenn der Kaufinteressent abspringen würde, sei diese Reservierungsgebühr als "verlorenes Handgeld" anzusehen, hieß es im Vertrag.

Eigentlich unzulässig – denn auch hier hätte der Kaufinteressent wieder einen vorformulierten Reservierungsvertrag unterschrieben. Allerdings gibt es in Berlin eine Sondersituation: Ein Urteil des Kammergerichts von 2017 bietet Maklern ein Schlupfloch. Sind es eigenständige Verträge, halten Berliner Gerichte ihn für zulässig. Ist ein Reservierungsvertrag jedoch Teil eines Maklervertrags, ist er unzulässig. So war es auch beim Makler in Moabit. Dies sei unzulässig, sagt Anwalt Breiholdt, da helfe auch die Berliner Rechtsprechung nichts: "Denn hier werden wieder Maklervertrag und Reservierungsgebühr in einem Vertrag zusammengemischt."

Der Anwalt rät Interessenten, sehr genau zu prüfen, ob sich die Makler an Recht und Gesetz halten:

  • Serienmäßig formulierte Online-Verträge sind in Brandenburg nicht zulässig.
  • In Berlin gibt es eine Sondersituation: Reservierungsgebühren sind nur dann akzeptabel, wenn der Reservierungsvertrag separat von eigentlichen Maklerverträgen geschlossen wird.
  • Die Gebühr als "Aufwandsentschädigung" einzubehalten, ist nur dann statthaft, wenn der tatsächlich geleistete Aufwand auch nachgewiesen werden kann.
  • Nach aktueller Rechtsprechung darf die Reservierungsgebühr nicht mehr als 10 bis 15 Prozent der ortsüblichen Maklerprovision betragen. Diese liegt in Berlin und Brandenburg derzeit bei rund sieben Prozent der Kaufsumme.

Sendung: SUPER.MARKT, 09.12.2019, 20:15 Uhr

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2 Kommentare

  1. 2.

    >Der Makler zeigte ihnen den Grundriss einer geplanten Ein-Zimmerwohnung für 235.000 Euro.
    Wahnsinn, absouluter Wahnsinn, hier läuft in Berlin total etwas schief! Da muss man sich nicht wundern, wenn da noch zusätzliche Schmarotzergebühren hinzu kommen.

  2. 1.

    Wer im Voraus irgendwas zahlt ist selbst schuld.

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