Symbolbild: Ein Geschäft in der Tauentzienstraße (Quelle: imago images/Schoening)
Video: Abendschau | 03.02.2020 | Ute Barthel, Jana Göbel | Bild: imago images/Schoening

Mietpreisbremse für Läden - Die Legende von der Verdreifachung der Gewerbemieten

Der Berliner Senat macht sich für die Einführung einer Bremse für Gewerbemieten stark: Die Ladenmieten seien in den letzten zehn Jahren drastisch angestiegen. Doch die Daten, die das belegen sollen, sind so nicht zu halten. Von Ute Barthel und Jana Göbel

Lutz Conradts hat keinen Grund zu klagen, die Geschäfte laufen gut. Seit 30 Jahren betreibt er eine Textilpflege-Firma. Er hat 17 Läden in mehreren Berliner Bezirken, wo die Kunden ihre Wäsche zum Reinigen abgeben. Für die Filiale in der Martin-Luther-Straße in Schöneberg zahlt er 17 Euro pro Quadratmeter. Diese Gewerbemiete findet er fair.

"Wir können nicht jede Miete bezahlen", erzählt der Geschäftsinhaber. "Wir müssen sehr genau darauf achten, wo wir anmieten. Aber bisher mussten wir keinen Standort verlassen, weil die Miete zu teuer wurde." Zwar habe es immer wieder leichte Mieterhöhungen gegeben, aber die waren nicht nennenswert. "Schwarze Schafe gibt es wahrscheinlich auch bei den Vermietern. Das sind Spekulanten, denen es nur um die Miete geht", meint er. "Aber das Pech hatte ich bisher nicht, und wir betreiben das Geschäft schon eine lange Zeit."

Stimmen die Zahlen?

Hat er bisher einfach nur Glück gehabt? Kennt nicht fast jeder ein Beispiel aus seiner Nachbarschaft, wo wieder ein Kiezladen wegen einer Mieterhöhung zugemacht hat?

Die Gewerbemieten seien in den vergangenen Jahren drastisch angestiegen, mehr als verdreifacht hätten sich die Preise für Läden in den Nebenlagen, heißt es auch in der Begründung des Berliner Senats für eine Gewerbemietpreisbremse. Bereits im Herbst letzten Jahres brachte die rot-rot-grüne Landesregierung deshalb einen entsprechenden Antrag im Bundesrat ein. Doch haben sich die Mietpreise tatsächlich verdreifacht?

rbb|24 Recherche hat diese Zahl unter die Lupe genommen und Experten um fachliche Einschätzungen gebeten. Dabei stellte sich heraus: Bei einer genauen Überprüfung kann von einer Verdreifachung der Mietpreise in Berlin keine Rede sein.

Woher stammen die Zahlen für die Gesetzesinitiative?

In Berlin "seien die Mieten für Gewerbeflächen in sogenannten 1B-Lagen zwischen 2009 und 2018 um 266 Prozent gestiegen, in 1A-Lagen habe der Anstieg bei rund 50 Prozent gelegen". So begründete das Land Berlin den Antrag, der im Falle einer Zustimmung die Gewerbemieten in ganz Deutschland regulieren könnte.

Woher stammen die Zahlen? Diese Frage stellte rbb|24 an die zuständige Wirtschafts-Senatsverwaltung. In der Antwort heißt es: "Bis jetzt gibt es keine umfassende Erhebung der Gewerbemieten … Im Moment arbeiten wir deswegen mit Einschätzungen, die uns die Bundesregierung gemeldet hat." Auf Nachfrage beim Bundeswirtschaftsministerium kommt die Antwort: Diese Zahlen stammen aus dem bundesweiten "Gewerbepreisspiegel" des Immobilienverbandes IVD.

"Die Zahlen sind die falsche Grundlage"

Doch für den IVD erklärt Katrin Grupe, dass die Zahlen nicht als Argument für eine Gewerbemietpreisbremse taugen. Katrin Grupe ist selbst Maklerin und die Spezialistin des Immobilienverbandes für Einzelhandelsflächen in Berlin.

"Man hat sich nur die Zahlen aus der Publikation genommen und nicht weiter überprüft, ohne Rücksprache mit dem Immobilienverband." Doch die Zahlen seien für einen Preisvergleich ungeeignet, so Grupe.

Während des Beobachtungszeitraums von 2009 bis 2018 habe man nämlich die Kriterien verändert. 2009 wurden noch günstige B-Lagen, wie zum Beispiel die Müllerstraße im Wedding, mit in die Erhebung aufgenommen. Im Jahr 2018 waren das jedoch nur noch die teuren Nebenstraßen rund um Hotspots wie etwa den Kudamm oder die Friedrichstraße. Deshalb habe sich der hohe Preissprung ergeben.

Das Maklerhaus Grupe gibt selbst seit mehr als zehn Jahren einen eigenen Handelsindex heraus. Auf diese Zahlen stützt sich auch der Berliner Regionalverband des IVD in seinem Preisspiegel für Berlin und Brandenburg. "Das ergibt eine viel bessere Übersicht", meint Katrin Grupe. "Es wäre besser gewesen, wenn sich dann der Senator damit beschäftigt hätte, anstatt jetzt die überregionalen Vergleiche heranzuziehen."  

Steiler Anstieg nur in den Top-Lagen

Laut dieser Auswertung sind die Einzelhandelsmieten vor allem in den exklusiven 1A Einkaufsgegenden wie Kurfürstendamm und Tauentzienstraße auf bis zu 340 Euro je Quadratmeter gestiegen. In den sogenannten B-Lagen sei der Mietenanstieg gering oder moderat. In der Schönhauser Allee etwa würden seit Jahren Mieten zwischen 20 und 40 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, je nach Größe und Ausstattung. In einigen Straßen wie der Turmstraße oder der Karl-Marx-Straße seien die Mieten sogar leicht gesunken.

Immoblienscout24: keine Verdreifachung der Gewerbemieten in Berlin

Während der Maklerverband IVD vor allem Geschäftsstraßen in Berlin beobachtet und analysiert, kann die Plattform Immobilienscout24 auf Preisveränderungen im gesamten Stadtgebiet zurückgreifen. Zwar seien die Preise in Berlin in den zurückliegenden zehn Jahren stärker gestiegen als im Bundesdurchschnitt, aber von einer Verdreifachung der Preise könne nicht die Rede sein.

"Wir haben sehr genau die Mietpreisentwicklung in Anzeigen in den letzten zehn Jahren verfolgt", sagt Kristian Kehlert von Immobilienscout24. "Wir tun das in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Da haben wir einen Gewerbeimmobilien-Index für den Einzelhandel, und der zeigt eine 63-prozentige Preissteigerung." So liegt die durchschnittliche Gewerbemiete in Berlin bei 20 und 22 Euro pro Quadratmeter. 

Auch aus Sicht des Handelsverbands Berlin-Brandenburg, der große und kleine Einzelhändler in der Hauptstadt vertritt,  ist die Preisentwicklung weniger dramatisch. Hauptgeschäftsführer Nils Busch-Petersen spricht von einer ganz normalen Entwicklung, weil sich auch die Umsätze in den zurückliegenden zehn Jahren gut entwickelt hätten. "Wir haben jetzt zehn Jahre in Folge Umsatzzuwachs je nach Branche zwischen drei Prozent im stationären Handel, häufig sogar drüber."

Er räumt aber auch ein, dass es in einzelnen Lagen, die besonders nachgefragt sind, Verdrängungsprozesse gibt. Die Oranienstraße in Kreuzberg etwa entwickelt sich zunehmend zu einer Touristenmeile mit Kneipen und Bars. Hier geraten kleine Geschäfte unter Druck. "Aber wir können nicht davon reden, dass es generell in der Stadt einen solchen Prozess gibt", meint Busch-Petersen.

Auch den Handelsverband hat die Landesregierung nicht um fachliche Einschätzung gebeten, bevor sie die Bundesratsinitiative gestartet hat. Hauptgeschäftsführer Nils Busch-Petersen hält die Bundesratsinitiative zur Begrenzung der Gewerbemieten zumindest für den Einzelhandel nicht für erforderlich: "Von einer Mietenexplosion haben wir bisher nichts gehört, obwohl wir die Ohren offen haben. Wir halten das ganze Thema eher für einen Rohrkrepierer."

Senat will jetzt Daten erheben

Der Senat hat sich bei seiner Initiative für eine Gewerbemietpreisbremse einzig auf die Zahlen der Bundesregierung verlassen. Das räumt die Pressesprecherin auf Nachfrage ein. Erst jetzt will man eine fachlich fundierte Studie in Auftrag geben: "Wir haben jetzt mit dem neuen Doppelhaushalt (Beschluss: 18.12.20219) das Geld vom Abgeordnetenhaus bekommen, eine Studie zu machen."

Eine Gewerbemietpreisbremse solle nur für angespannte Gebiete gelten - dort also, wo es kleineren und mittleren Unternehmen nicht mehr möglich ist, Gewerbemietverträge zu angemessenen Bedingungen abzuschließen: "Wir wollen also keine flächendeckenden Regelungen, sondern zielgenau in den Gegenden wo Probleme bestehen."

Beitrag von Ute Barthel und Jana Göbel. Mitarbeit: Götz Gringmuth-Dallmer

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6 Kommentare

  1. 6.

    Sehr geehrter rbb, liebe Abendschau,
    vor etwa 5 Jahren wechselte ein großes Haus mit einer Ladenzeile, hier in Lichterfelde, den Besitzer. Der neue erhöhte die Nettokaltmiete um 50%, sodaß ein Blumenladen aufgeben musste.
    Aktuell, lt. Aussagen eines hier ansässigen Gewerbetreibenden, wurden in einem Haus mit Gewerbe in Steglitz-Lichterfelde, diesem vom neuen Besitzer 100% mehr Miete oder die Neurenovierung und -gestaltung nach dessen Vorgaben abverlangt, sodaß diese Gewerbetreibenden nun raus sind.
    "Rohrkrepierer?" Der Häuserkampf und das Monopolyspiel sind in vollem Gange!

  2. 5.

    Die Berechnung der durchschnittlichen Steigerung ist auf dem Gewerbemietmarkt Unfug. Wenn dein Vermieter eben mal flott die Miete verdoppelt, nützt es dir gar nichts, dass sie im Geschäft nebenan gleich bleibt. Dann ist die Existenz nämlich im Eimer. Weil es in Deutschland kein eigenständiges Gewerbemietrecht gibt, das dem wilden Spekulantenmarkt Fesseln anlegt, trifft es kleine Spätis, Kinderläden, Handwerker, Sportschulen und selbst Apotheken und Arztpraxen unterschiedslos. Und damit geht dann auch die Nahversorgung der Nachbarschaft flöten.

    Es ist im übrigen schade, dass der rbb, der sich um die Belange der einfachen Leute kümmern sollte, auch hier wieder in das Horn der Immobilienlobby stößt. Es wird aber auch hier nicht gelingen, ein Problem, das jeder Leser deutlich vor Augen hat, durch Interessenjournalismus wegzuzaubern.

  3. 4.

    Es kommt auf jeden einzelnen Gewerberaum bzw. Laden an. Da gibt es z.T. Steigerungen von 800% in den letzten 10-20 Jahren und manchmal sind es eben "nur" 200% oder 50%. Das ist total unterschiedlich.

  4. 3.

    Mit welcher Naivität hat man denn diesen Bericht verfasst? Studien, Statistiken oder Tabellen sind pure Zahlenspielereien und Verschleicherung der Tatsachen.
    So rosig kann es ja nicht sein wenn massenweise Geschäfte schliessen. Und kleine Geschäfte werden platt gemacht.
    Hier in Brandenburg ist die Welt noch in Ordnung und ich hoffe das es so bleibt. Da sind viel Familienbetriebe die auch gefördert werden. Berlin bekommt überhaupt nichts gebacken egal um welches Thema es sich handelt.

  5. 2.

    Für mich unerklärlich warum Senat und rbb nicht einschlägig e Maller wieJLL oder Engells&Völkers befragen

  6. 1.

    Ich denke, dass es für eine Bundesratsinitiative durchaus angemessen ist, die Daten des BMWi zu verwenden. Es geht doch darum, die Regierung zu überzeugen. Diese wird eigenen Quellen eher Glauben schenken als denen der Initiatoren.

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