Wohnhaus in Marzahn-Hellersdorf (Quelle: dpa/Kalaene)
Audio: rbb88,8 | 17.06..2020 | Thorsten Gabriel | Bild: dpa/Kalaene

Ein Jahr Mietenstopp - Online-Portale halten Berliner Mietendeckel für schädlich

Seit der Mietendeckel in Kraft ist, dürfen Mieten in Berlin nicht höher liegen als am 18. Juni 2019. Die meisten Vermieter scheinen sich daran zu halten - Behörden haben wenig Hinweise auf das Gegenteil. Online-Portale sehen aber negative Auswirkungen für die Mieter. Von Thorsten Gabriel

Die Berliner Bezirke haben bis Ende Mai 425 Verwaltungsverfahren eingeleitet, weil ihnen Verstöße gegen das Mietendeckel-Gesetz gemeldet wurden. Diese Zahl nannte eine Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung rbb|24. Bei den meisten dieser Verfahren, nämlich bei 270, geht es um die Miethöhe.

Zwar sind Mieten, die nach dem Mietendeckel-Gesetz als überhöht gelten, erst ab November unzulässig, allerdings mussten Mieterhöhungen, die seit dem 18. Juni 2019 noch vereinbart wurden, mit Inkrafttreten des Mietendeckels wieder zurückgenommen werden. Dies haben die allermeisten Vermieterinnen und Vermieter offenbar auch getan. Denn angesichts von rund 1,5 Millionen Wohnungen, für die das Gesetz gilt, ist die Zahl von 270 Verfahren verschwindend gering – selbst dann, wenn man eine Dunkelziffer von Mieterinnen und Mietern unterstellt, die akzeptieren, dass sie weiter mehr Miete zahlen als erlaubt.

Online-Portale zeichnen diffuses Bild der Mietentwicklung

Blickt man darüber hinaus auf all die Zahlen, die derzeit von verschiedenen Seiten zur Wirkung des Mietendeckels veröffentlicht werden, ergibt sich eher ein diffuses Bild: Wie das Gesetz auf den Markt wirkt, bleibt vorerst unklar. Das einzige, was wirklich greifbar ist, ist Verunsicherung bei allen Beteiligten, weil das Gesetz zwar einerseits gilt, andererseits aber Gerichte das letzte Wort dazu noch nicht gesprochen haben.

Folgt man Zahlen, die das Internetportal Immowelt vergangene Woche veröffentlicht hat, sind die Angebotsmieten von Wohnungen, die vom Mietendeckel betroffen sind, binnen Jahresfrist deutlich gesunken: um bis zu 18 Prozent in einzelnen Stadtteilen, im Schnitt um acht Prozent. [immowelt.com]

Dagegen nennt das Portal ImmoScout24 lediglich eine Zahl von zwei Prozent, um die die Angebotsmieten in Bestandswohnungen gesunken seien.

Mietentwicklung in den Stadtteilen sehr unterschiedlich

Welche der beiden Onlineplattformen in ihrer Statistik-Auswertung der Realität des Mietwohnungsmarkts näher kommt, lässt sich kaum sagen, weil Immowelt und ImmoScout24 sich, was ihre Datenbasis angeht, nur ansatzweise in die Karten schauen lassen. Bei Immowelt heißt es, es seien ausschließlich Angebote berücksichtigt worden, die vermehrt nachgefragt wurden. Wie viele Inserate in die Berechnungen einflossen, lässt das Portal offen. Von ImmoScout24 hieß es nur, es sei eine Anzahl von Angebotsmieten im oberen dreistelligen Bereich ausgewertet worden.

Während bei Immowelt die Mieten überwiegend sinken oder stagnieren, verzeichnet ImmoScout24 in etlichen Stadtteilen auch drastische prozentuale Mietsteigerungen. In Oberschöneweide etwa stiegen die Angebotsmieten um mehr als 30 Prozent, von im Schnitt 10,93 Euro auf 14,25 Euro. Für Friedrichshain weist ImmoScout24 eine Mietsteigerung um 18,2 Prozent aus, von 15,07 Euro auf 17,82 Euro. Immowelt dagegen sieht in Friedrichshain einen Rückgang der Mieten um sechs Prozent, von 14,80 Euro auf 14 Euro.

Bestandswohnungsmieten sinken, Neubaumieten steigen

Auch wenn man berücksichtigt, dass Immowelt und ImmoScout etwas unterschiedlich weite Zeiträume beleuchten, erklärt dies kaum die deutlichen Unterschiede zwischen sinkenden und steigenden Mieten. Dazu kommt: Auch die fallenden Mieten lassen sich nicht klar auf den Mietendeckel zurückführen. Bereits vor dem Stichtag 18. Juni hatte sich eine solche Entwicklung vereinzelt schon abgezeichnet, weil in einigen Kiezen schlicht ein Sättigungseffekt bei den Mieten eingesetzt hatte.

Beide Plattformen sehen in den sinkenden Mieten keinen Anlass zum Jubeln. Sie führen stattdessen unterschiedliche Indizien an, weshalb der Mietendeckel aus ihrer Sicht mehr Schaden anrichtet, als er Mieterinnen und Mietern nutzt. So verweist Immowelt etwa darauf, dass im gleichen Zeitraum die Preise für Neubauwohnungen, die vom Mietendeckel ausgenommen sind, um 17 Prozent gestiegen sind. Außerdem würden durch den Mietendeckel wohl viele Immobilien unrentabel, deshalb verkauft und somit dem Mietenmarkt entzogen.

Keine schnellen Urteile in Sicht

Bei ImmoScout24 verweist man darauf, dass das Angebot an Mietwohnungen, für die der Mietendeckel gilt, binnen Jahresfrist um 44 Prozent zurückgegangen sei. Bei teureren Neubauten hätte sich das Angebot im gleichen Zeitraum dagegen um 18 Prozent vergrößert. Das Gesamtangebot an preiswertem Wohnraum habe sich durch den Mietendeckel verringert, urteilt man bei ImmoScout24.

Über allem aber schwebt vorerst weiter viel Unsicherheit: Wie werden Landes- und Bundesverfassungsgericht über den Mietendeckel urteilen? Und wer muss am Ende wem etwas zurück- oder nachzahlen, wenn das Gesetz gekippt oder bestätigt wird? Die Erfahrung lehrt zumindest, dass mit einer schnellen Entscheidung der Gerichte nicht zu rechnen ist – womöglich erst in zwei bis drei Jahren.

Kommentar

Bitte füllen Sie die Felder aus, um einen Kommentar zu verfassen.

Kommentar verfassen
*Pflichtfelder

Mit Nutzung der Kommentarfunktion stimmen Sie unserer Netiquette sowie unserer Datenschutzerklärung (Link am Ende der Seite) zu. Die Redaktion behält sich vor, einzelne Kommentare nicht zu veröffentlichen.

16 Kommentare

  1. 16.

    ...um weitere, vollkommen ungerechtfertigte Mieterhöhungen zu legitimieren? Alles klar. Wie Nr.1 schon ganz richtig feststellt: Wohnraum hat auf dem freien Markt nichts zu suchen.

  2. 15.

    Wenn die Mieten beim Neubau derart steigen, dann muss der Mietendeckel auch auf Neubauwohnungen ausgedehnt werden.

  3. 14.

    Natürlich dürfen Sie Eleonora nicht fehlen, wenn gegen den Mietendeckel gewettert wird. So trifft man sich auch nach Corona wieder - es freut mich, dass es Ihnen offensichtlich gut geht!

    Unabhängig davon bleibt es im Fazit immer bei der gleichen Feststellung zwischen Ihnen und mir: die Interessen sind ganz offensichtlich andere. Ich bin Mieter der Deutsche Wohnen und zahle aus vergleichender Sicht (im Vergleich zu älteren Mietern in der Siedlung und für vergleichbaren Wohnraum) ca. 400€ mehr Miete. Diese Mietpreistreiberei wird im November in einer gesenkzen bzw gedeckelten Miete münden. Aus meiner Mietersicht ist der Mietendeckel ein willkommenes Mittel, um sich gegen solche strukturell angelegten Preissteigereien zu wehren. Ihre oft ausschließliche Vermieterinnensicht lässt diese positive Wirkung für Mieter ja oft außen vor.

    Wie sich der Deckel langfristig auswirkt, dürfte meines Erachtens auch erst in etlichen Monaten zu analysieren sein. Zumal die Portale ja offensichtlich eher diffuse Werte interpretieren und aktuell auch Corona eine Rolle spielen dürfte.

  4. 13.

    Was können denn Vermieter für "kleine Einkommen"? Nichts. Dann sollte man mal die Einkommen erhöhen!

  5. 12.

    Jeder der denken kann, kann ja mal sinnieren. Was macht jemand mit einem Objekt, dass Stress und Ärger aber keine / kaum Rendite abwirft? Das ist wie ein Fitness Abo, wo man nicht hin geht.
    Nach allen anderen Möglichkeiten steht am Ende der Verkauf an einen Selbstnutzer/ Eigenbedarf.

    In einem anderen Artikel steht, dass die Wohnungsbaugesellschaften bei Neuvermietungen 30% weniger Miete nehmen. Da frage ich mich: haben die vorher 30% zu viel kassiert und andererseits, womit bezahlen die auf Dauer dann ihre Neubauten und Instandsetzungen?

  6. 11.

    *Augenroll* ... diese "Online-Portale" sind ein virtueller Fortsatz der Wohnungswirtschaft und haben selbstverständlich keinen richtigen Zugang zur Sichtweise der Mieter, oder deren Interessen. Um das zu begreifen muss man nicht Stadtsoziologie studiert haben; die Erkenntnis das hier Partikularinteressen formuliert werden, denen man als Journalist nicht den Mantel der Objektivität umhängen darf, sollte eigentlich leicht fallen.

  7. 10.

    Selbstverständlich werden die Inserate weniger und es wird schwieriger über ein Internetportal ein Wohnung zu finden.

    Es finden kaum noch Renovierungen statt, so dass Wohnungen vermehrt Zug um Zug weitervermietet werden. Wieso sollte ein Vermieter auch Geld in eine Wohnung investieren wenn er nachher weniger rausbekommt als vorher. Somit renovieren vermehrt die Mieter unter Genehmigungen von den Vermietern, oder die Wohnungen werden im derzeitigen Zustand übergeben. Der Vermieter kann zu dem gleichen Preis wiedervermieten, als wenn er teuer renoviert.

    Die Handwerker werden dies in den nächsten Monaten spüren und ebenfalls zu den großen Verlieren zählen.

    Bei einer Marktpreisregulierung wird grundsätzlich der ursprünglich beabsichtigte Effekt, die Mieter zu schützen, von den Vermietern wiederum zunichte gemacht. Vermieter müssen aufgrund des Preisdrucks andere Wiedervermietungsstrategien finden. Oder verkaufen halt einfach die Wohnung.


  8. 9.

    Als direkt Beteiligte muss ich mich einigen Vorrednern anschliessen: der Grund für die sogenannte 'Verunsicherung' ist nicht im Mietendeckel selber zu suchen, sie wird leider immer wieder bewusst gestreut von Vermietern und Hausverwaltungen, um sich Optionen für überraschende Erhöhungen offen zu halten, sowie das generelle Mietniveau.
    In meiner Arbeit ist mir in den letzte Jahren keine einzige hinrichende Begründung für ein Mietenniveau über 8€/m² begegnet, und die 'Sorge' der Vermieter, die Preis könnten Covid-19-bedingt absinken, driftet in Diskussionen bisweilen ins Lächerlich-Panische ab.
    Aus professioneller Sicht rate ich dringend, sich nicht von Scheinargumenten wie 'steigenden Nebenkosten', 'logistischem Aufwand aufgrund der Pandemie' und 'zwindenden baulichen Massnahmen' ins Bockshorn jagen zu lassen, nahezu nichts davon hat eine glaubhafte Grundlage und ist beinahe immer juristisch extrem fragwürdig.

  9. 8.

    Die Fakten in Frage stellen, auf Immowelt rumhacken und dann noch eine abgedroschene Binsenweisheit raushauen - das kann doch nur ein verbitterter Makler sein :-)

    Viel Spaß beim „Trockenlegen“!

  10. 7.

    Allen Mietendeckelfans empfehle ich den heute erschienen Artikel vom Presseportal Immoscout24 mit dem Titel 'Verkauf schlägt Vermietung'. Darin wird durch Zahlen belegt, dass es in Berlin noch nie so schwer war eine Wohnung zu finden wie zur Zeit. Die Kontaktanfragen pro Mietinserat stiegen innerhalb eines Jahres um 231%. Wohnungen mit Baujahr vor 2014 werden zunehmend dem Mietenmarkt entzogen, weil sie entweder selbst genutzt oder verkauft werden. Alle Wohnungssuchenden sollten mal bei Frau Lompscher nachfragen, ob sie ihren Fehler nicht mal korrigieren will. Das Wohnungsproblem wird ansonsten über viele Jahre weiter eskalieren. Gut gemeint ist nicht gut gemacht.

  11. 6.

    ja, die nach dem Mietendeckel geforderten Mieten sind noch viel zu hoch. Menschen mit kleinen Einkommen bleibt nach wie vor kaum etwas zum Leben. Gleichzeitig werden nach wie vor Renditen erwirtschaftet. Das heißt, die Mieten liegen immernoch weit über den Kostenmieten. Mit welchem Recht fließt hier nach wie vor Geld von unten nach oben?
    Die Verunsicherung auf Seiten von Mieter*innen nennt sich Existenzangst. Vermieter schüren diese nach Kräften, das ist altbekannt.

  12. 5.

    Das ein Staat nicht der bessere Vermieter ist hat sich schon öfter gezeigt, weil auch der Staat Rendite machen will und muss. Wohnungen gibt es nicht zum Nulltarif.

  13. 4.

    Die Mietminderungen der Eigentümer sind nur aufgeschoben. Denn die Eigentümer behalten sich vor, Nachforderungen zu stellen, sollten die Gerichte das Gesetz kippen. So spare ich jetzt zwar theoretisch Geld, kann es aber nicht ausgeben, da ich befürchten muss, dass nach dem Gerichtsurteil eine entsprechende Nachforderung auf mich zukommen kann. Da werden sich viele Menschen noch umsehen, wenn sie plötzlich mehrere Hundert Euro Miete plötzlich nachzahlen müssen und nichts entsprechend zurückgelegt haben.

  14. 3.

    Immowelt entwickelt u.a. Software für die Immobilienwirtschaft, ist mit dieser also vermutlich eng verbunden. Vor diesem Hintergrund sind die Aussagen dieses Unternehmens hinsichtlich des Berliner Mietendeckels sicherlich mit Vorsicht zu genießen:

    Wer den Sumpf trocken legen will, sollte nicht die Frösche fragen.

  15. 2.

    Der Mietendeckel erlaubt viel zu HOHE Mieten! Weiterhin zahlen viele Berliner einen zu hohen Anteil ihres Einkommens an Aasgeier!

  16. 1.

    Nun, die "Verunsicherung bei allen Beteiligten" ist nicht Schuld des Gesetzes. Vielmehr lässt sich doch beobachten, dass eine massive Kampagne gefahren wird, die Zweifel unter anderem auch bei denen sähen soll, denen es am meisten nutzen würde. Ich kann nur Hoffen, dass die juristischen Einschätzungen des Senats von Gerichten bestätigt werden und der Mietendeckel bleibt. Und danach gerne weiter: Wohnraum gehört nicht auf den freien Markt und das Verhältnis zwischen Hausverwaltung / Vermieter*in und Mieter*in ist ein Machtverhältnis, so gut man sich auf persönlicher Ebene auch versteht.

Das könnte Sie auch interessieren