Wohnhaus in Marzahn-Hellersdorf (Quelle: dpa/Kalaene)
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Interview | Mietendeckel in Berlin - Mieterverein hält Schattenmieten für unzulässig

Schattenmieten, Nutzungs- statt Mietverträge - und Zusatzgebühren: Der Berliner Mietendeckel treibt derzeit wilde Blüten. Was tun als Wohnungssuchender? In vielen Fällen müssen am Ende die Gerichte entscheiden, sagt Reiner Wild vom Mieterverein.

Kippt der Mietendeckel oder kippt er nicht? Sowohl vor dem Bundes- als auch dem Landesverfassungsgericht läuft eine Klage gegen das Berliner Gesetz. Wann genau die Gerichte entscheiden, ist unklar. In der Zwischenzeit treibt die Regelung wilde Blüten, die sich sehr konkret auf das Leben der Mieter auswirken.

rbb: Herr Wild, der Mietendeckel sollte ja eigentlich Ruhe in den Berliner Wohnungsmarkt bringen. Derzeit herrscht aber der gegenteilige Eindruck.

Reiner Wild: Es ist tatsächlich so, dass eine ganze Menge Streitpotenzial im Mietendeckel steckt. Das hat natürlich damit zu tun, dass die Vermieter, auch unterstützt durch deren Verbände, den Mietendeckel nicht akzeptiert haben. Das führt dazu, dass Vermieter teilweise in ihren Schreiben mit sehr drastischen Worten die Mieter zum Beispiel vor der Inanspruchnahme der Mietsenkungen warnen und darauf hinweisen, dass der Mietendeckel für verfassungswidrig gehalten werde. Gleichwohl haben wir festgestellt, dass auch viele Vermieter die gesetzlichen Bestimmungen befolgen.

Aber der eine oder andere Vermieter hat doch die Miete erhöht. Was mache ich denn, wenn ich dem zugestimmt habe?

Selbst wenn ich da zugestimmt habe, darf und braucht nur die Mietendeckel-Miete gezahlt zu werden. Es ist ein gesetzliches Verbot, das gilt genauso, wie nicht bei Rot über die Ampel fahren zu dürfen. Insofern ist der Vermieter verpflichtet, die Miete auch dann zu senken, wenn er eine Zustimmung zur Mieterhöhung hat. Wir haben nach dem Inkrafttreten auch nur noch sehr wenige Mieterhöhungen von Vermietern gehabt, weil das ein relativ klares Verbot ist: bis zum 31.12.2021 keine Mieterhöhungen. Streit gibt es natürlich noch über modernisierungsbedingte Mietsteigerungen und letztendlich über die Wiedervermietung.

Bei Neuverträgen gibt es ein neues Phänomen: Die sogenannte Schattenmiete. Das heißt, in der Wohnungsanzeige und im Mietvertag stehen zwei Mieten: Die laut Mietendeckel zulässige und eine Miete, die der Vermieter für den Fall verlangt, dass der Mietendeckel verfassungswidrig ist oder ausläuft. Dazu kommt der Hinweis, dass in diesem Fall außerdem die Differenz nachgezahlt werden müsse. Dürfen Vermieter das?

Da stellt sich tatsächlich die Frage: Ist das zulässig, dass man praktisch zwei Mieten verlangt, eine aktuell zu zahlende und eine, die möglicherweise gezahlt werden muss. Darüber wird gestritten. Wir als Mieterverein vertreten die Auffassung, dass das nicht geht. Das widerspricht auch Sinn und Zweck der Regelung des Mietendeckels. Vor allen Dingen ist es aus unserer Sicht nicht zulässsig nach dem AGB-Recht, also dem Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen von Verträgen. Weil der Mieter eigentlich keine hinreichende Klarheit hat, welche Miete denn nun wirklich zu leisten ist und warum eine zweite Miete dahinter steht. Aber bislang haben wir keine Rechtsprechung dazu und wissen noch nicht, was die Gerichte zu dieser Frage sagen. Die Vermieterseite vertritt die Auffassung: Das ist zulässig. Aber klar ist, dass die meisten Verträge, die jetzt abgeschlossen werden, tatsächlich diese Schattenmiete haben.

Für manche ist das besonders schwierig, zum Beispiel für Hartz-IV-Empfänger: Sie hängen davon ab, dass das Amt einem solchen Mietvertrag zustimmt, auch wenn die sogenannte Schattenmiete über der Bewilligungsgrenze liegt. Was bedeutet das für diese Wohnungssuchenden?

Soweit ich weiß, regeln die Jobcenter das so, dass sie zunächst die Mietendeckel-konforme Miete übernehmen, aber mit Blick auf die andere Miete sagen: Wenn die tatsächlich zur Wirkung kommt, dann werden Sie ausziehen müssen. Das ist natürlich für viele, die jetzt eine Wohnung suchen und sich freuen, eine gefunden zu haben, die Mietendeckel-konform ist und damit auch für Haushalte mit niedrigem Einkommen zugänglich, ein Damoklesschwert - wenn dann letztendlich doch das Gericht feststellen sollte, der Mietendeckel sei verfassungswidrig.

Gibt es noch andere Versuche, den Mietendeckel zu umgehen?

Da gab es zahlreiche Versuche: Statt Mietverträgen werden Nutzungsverträge angeboten mit dem Hinweis, da würde der Mietendeckel gar nicht gelten. Oder ein Objekt wird als Teilgewerbe angeboten, obwohl gar kein Teilgewerbe beabsichtigt ist. Auch Möblierungszuschläge in sehr großer Höhe werden verlangt, obwohl da der Mietendeckel Rechtsklarheit hat: Sie unterliegen auch dem Mietendeckel. Allerdings muss man sagen, dass viele von diesen Strategien letztendlich wenig erfolgsversprechend sind, wenn der Rechtsweg gegangen wird und es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt.

Sowohl beim Verfassungsgerichtshof in Berlin als auch beim Bundesverfassungsgericht wurden Klagen eingereicht – und die große Frage ist: Kippt der Mietendeckel oder kippt er nicht? Wann wird Rechtsfrieden herrschen?

Wir können uns nur orientieren an den Entscheidungsverläufen von anderen Streitfällen. Und da muss man klar sagen: Das kann ein Jahr dauern, das kann anderthalb Jahre dauern, vielleicht sogar zwei, um hier eine Entscheidung zu bekommen. Wir gehen erst einmal davon aus, dass der Berliner Verfassungsgerichtshof vermutlich seine Entscheidung zurückstellen wird, bis das Bundesverfassungsgericht sich geäußert hat. Denn für die Berliner Verfassungsrichter wäre es durchaus schwierig, wenn sie eine Entscheidung treffen würden - egal in welche Richtung - das Bundesverfassungsgericht aber dann zu einer anderen Entscheidung käme.

Vielen Dank für das Gespräch!

Das Interview führte Sylvia Tiegs, Inforadio.

Sendung: Inforadio, 18.06.2020

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7 Kommentare

  1. 7.

    Da es im Bereich des Möglichen liegt, daß das Verfassungsgericht entscheidet, daß Berlin das Gesetz hat verabschieden dürfen, jedoch einzelne Passagen bzw. Mietpreisbeschränkungen unzulässig sind und die Regierung zu Änderungen bzw. Nachbesserungen aufgefordert wird.

  2. 6.

    Wie soll man ein Gesetz nachbessern, für das man keine Gesetzgebungskompetenz hat?!
    P.S. Die Schattenmiete ist die des Mietendeckels!

  3. 5.

    Allerdings wird gerade dieses Gesetz als hoch umstritten angesehen. Der Bund (Bundesministerium des Innern) und diverse Verfassungsrechtler halten (u.a. in Rechtsgutachten) die Gesetzgebungskompetenz in diesem Falle für verfassungswidrig und stellen ein vernichtendes Gutachten aus. Kann man da denn der Berliner Regierung nicht vorwerfen, daß sie nicht ausreichend geprüft hat, ob sie dieses Gesetz so hätte verabschieden dürfen? Lieber rät die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, daß man vielleicht die gesparte Miete nicht gleich ausgibt, sondern lieber mal zur Seite legt, falls es halt doch nicht klappt, wie gewünscht. Klingt ja optimistisch. Die Hoffnung liegt wohl eher darin, daß nicht gleich das ganze Gesetz gekippt wird, sondern „nur“ nachgebessert werden muß. Da bin ich mal gespannt, wie groß dann der Gewinn für den Mieter noch ist.
    Und ohne signifikanten Neubau in der Stadt durch landeseigene Gesellschaften, kann man den Fehler (den die damalige Berliner PDS mitgetragen hat), all den guten Wohnraum und Grundstücke für billiges Geld verkauft zu haben, eh nicht wettmachen. Da hilft auch der Mietendeckel - selbst wenn er Bestand haben sollte - nicht.
    Mal ganz nebenbei: richtig sparen beim Mietendeckel übrigens die Gut- und Besserverdiener, die sich die teuren Wohnungen in teuren beliebten Bezirken vorher schon leisten konnten und nun noch gut die Hälfte zahlen müssen. Die, die sich vorher schon keine teuren Wohnungen leisten konnten, die sparen im Verhältnis kaum etwas. So betrachtet ist das irgendwie nicht wirklich linke Klientelpolitik.

  4. 4.

    Also, nur mal der Vollständigkeit halber: Bei JEDEM neu verabschiedeten Gesetz ist fraglich, ob es vor der Judikative Bestand hat. Bis ein letztinstanzliches Urteil vorliegt. Selbst Gesetze in einer Jahre alten Fassung sind evtl. angreifbar, solange der von einem potentiellen Kläger beanstandete Sachverhalt nicht zuvor bereits einmal in letzter Instanz geklärt wurde. Das läuft im Zweifel unter "Wo (bisher) kein Kläger, da (bisher) kein Richter."
    Insofern halte ich von dem Vorwurf, das diese oder jede Legislative ja "fahrlässig"/"mit dem Brecheisen"/... ein Gesetz verabschiedet hätte, dessen Bestand vor Gerichten unklar ist, erst einmal gar nichts. Das ist im Regelfall eine Drohung - nicht mehr und nicht weniger. Nämlich die Drohung von jemandem, der mit dem Gesetz(entwurf) nicht einverstanden ist und signalisieren will: "Ich werde versuchen, das anzugreifen!"
    Geht mit jedem Gesetz(entwurf) und ist politisches Schauspiel. Die Unsicherheit bring der Drohende - nicht die Legislative.

  5. 3.

    Diese Probleme - wie eine Schattenmiete - wurden doch nur verursacht, weil die Berliner Politik mit dem Brecheisen ein Gesetz verabschiedet hat, bei dem überhaupt gar nicht klar ist, ob es Bestand haben oder von den Gerichten wieder kassiert wird. Nun hängen alle auf unabsehbare Zeit irgendwie in der Luft. Die Berliner Mieter wurden einfach mal als Versuchskaninchen hergenommen und man steht nun ziemlich verunsichert da.

  6. 2.

    Der Mietendeckel ist sowieso nur Murcks. Solange zumindest die großen Wohnungsbau-Unternehmen nicht enteignet und unter öffentliche Kontrolle gebracht werden, bleibt dieser zentrale Bereich der Daseinsvorsorge für die Bevölkerung weiter den asozialen und menschenfeindlichen Gesetzen des Marktes ausgeliefert. Es ist ein Armutszeugnis für Rot-Rot-Grün hier keine überzeugenden Konzepte vorzulegen, um das Dasein von Millionen von Menschen endlich wieder lebenswürdiger zu gestalten !

  7. 1.

    Ich kann die Aussagen des Herrn Wild verstehen, er möchte die Mieter nicht verunsichern, aber Herr Wild wird wissen, dass es nicht so einfach ist.

    Zum einen werden nicht zwei Mieten vereinbart, sofern im Regelfall eine Miete und zwar die höhere. Dann wird klargestellt, dass bis zur Klärung der Wirksamkeit nur die nach dem Mietendeckel zulässige Miete gefordert wird, um die OWi zu vermeiden. Die Mietendeckel Miete wird überhaupt nicht vereinbart.

    Und zu 99% wird der Mieter umfassend belehrt und aufgeklärt und muss diese Belehrung gegenzeichnen.

    Zum anderen ist der Hinweis auf das AGB Recht mehr als fraglich, da es um eine Hauptpreisabrede geht und diese überhaupt nicht der AGB Kontrolle unterliegt. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH sowie aller Instanzgerichte und dass weiß Herr Wild auch.

    Es ist daher mehr als ärgerlich, dass sehr viel Zeit vergehen wird, bis es Klarheit gibt und wenn es hart auf hart kommt müssen es die Mieter ausbaden uns hoffen, dass ihnen die Gerichte über den Grundsatz von Treu und Glauben irgendwie helfen.

    Dieses Risiko ist einfach unzumutbar für die Mieter.

    Es kann daher nur gehofft werden, dass das Bundesverfassungsgericht bei seiner Entscheidung auch die Folgen für die Mieter im Blick hat und für den Fall, dass es verfassungswidrig sein sollte, eine Übergangszeit festlegt, sonst kann die ganz große und sehr böse Überraschung in ein paar Jahren ziemlich hart die Mieter treffen.

    Denn Hand aufs Herz wer wird schon 1-2 Jahre die Differenzmieten auf seinem Konto anlegen.

    Juristisch bleibt es ungemein spannend, nur Mieter möchte man nicht sein.

    Mfg

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