Protestbanner in der Hobrechtstrafle mit der Aufschrift: "Vorkauf statt Ausverkauf" in Neukölln. (Quelle: imago images/Müller-Stauffenberg)
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Vorkaufsrecht in Berlin - Nur die wenigsten Mieter kaufen die eigene Wohnung

In Berlin werden jedes Jahr tausende Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt. In Milieuschutzgebieten wird das meist nur genehmigt, wenn die Wohnung den Mietern zum Kauf angeboten wird. Aktuelle Zahlen belegen allerdings, dass nur die wenigsten zugreifen. Von Thorsten Gabriel und Götz Gringmuth-Dallmer

Aus Mietshäusern werden Gebäude mit lukrativen Eigentumswohnungen: Für Investoren ist das seit langer Zeit ein gut gängiges Geschäftsmodell – für viele Mieterinnen und Mieter Berlins allerdings ein Ärgernis.

Zwar sieht das Gesetz vor, dass ein neuer Wohnungseigentümer Mietern erst zehn Jahre nach der Umwandlung wegen Eigenbedarfs kündigen darf, doch in manchen Fällen versuchen neue Eigentümerinnen und Eigentümer auch auf unlauteren Wegen, Mieter vorzeitig aus der Wohnung zu bekommen, etwa durch Sanierungsmaßnahmen, die im Anschluss die Miete in unbezahlbare Höhen treiben.

In Milieuschutzgebieten soll das eigentlich anders laufen. Doch hier ist es ein lange bekanntes "Schlupfloch" im Gesetz, das dazu führt, dass auch in diesen besonders geschützten Quartieren tausende Wohnungen jedes Jahr umgewandelt werden. Die Behörden müssen das nämlich unter anderem dann genehmigen, wenn Eigentümer sich verpflichten, in den folgenden sieben Jahren die Wohnung ausschließlich an die darin wohnenden Mieterinnen und Mieter zu verkaufen.

Nur 54 Verkäufe an Mieter

Dass das nur in den seltensten Fällen tatsächlich geschieht, zeigen jetzt Zahlen, die die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auf parlamentarische Anfragen hin mitteilte. Demnach wurde in 58 sozialen Erhaltungsgebieten zwischen 2015 und 2019 die Umwandlung von 18.382 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen genehmigt. Die allermeisten, nämlich 17.926, sind mit der Selbstverpflichtung der Eigentümer verbunden, zunächst nur an Mieter zu verkaufen. Tatsächlich verkauft wurden allerdings nur 54.

Eine Erkenntnis, die wenig überrascht und auch in der Politik längst dazu geführt hat, zu handeln. Am liebsten würde die rot-rot-grüne Koalition den betreffenden Passus aus dem Baugesetzbuch streichen lassen, der Investoren die Umwandlung ermöglicht. Damit jedoch konnte sich Berlin bislang im Bundesrat nicht durchsetzen.

Um aber zumindest mehr betroffenen Mieterinnen und Mietern tatsächlich die Möglichkeit zu geben, ihre Wohnung zu erwerben, beschloss der Senat gerade erst Anfang August ein neues Kreditprogramm, das die Investitionsbank Berlin auflegen wird [berlin.de].

Förderung für geringe Einkommen

Mieter mit geringen bis mittleren Einkommen sollen damit für den Kauf ihrer Wohnung ein zusätzliches zinsloses Darlehen von bis zu 40.000 Euro erhalten. Pro Kind im Haushalt kämen nochmal 10.000 Euro oben drauf. Beschränkt ist das Förderangebot auf Haushalte, deren Einkommen maximal 80 Prozent über den Einkommensgrenzen für einen Wohnberechtigungsschein liegt. Für einen Vier-Personen-Haushalt mit zwei Kindern läge diese jährliche Grenze bei 48.960 Euro ohne Kindergeld, rechnet man bei der Senatsverwaltung beispielhaft vor.

"Durch die neue Förderung soll Haushalten mit begrenztem Einkommen der Kauf Ihrer Wohnung durch eine leistbare Gesamtfinanzierung auch ohne größere Ansparsummen ermöglicht werden", so der neue Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke).

Dadurch könne im Falle einer Umwandlung der dauerhafte Verbleib in der Wohnung gesichert werden. "Mit dem Eigenkapitalersatzdarlehen wird eine tatsächlich-praktische Wahrnehmung des Vorkaufsrechts ermöglicht und damit ein Beitrag zur sozialen Stabilisierung der Wohnquartiere und der Bewohnerstruktur geleistet", formuliert es Scheel hoffnungsfroh.

Nur ein Tropfen auf den heißen Stein

Der Berliner Mieterverein bewertet das in dem Förderprogramm hinterlegte Darlehen als einen Tropfen auf den heißen Stein. Die stellvertretende Geschäftsführerin Wibke Werner weist gegenüber rbb|24 darauf hin, dass vor dem Hintergrund der steigenden Kaufpreise für Eigentumswohnungen und einem mittleren Kaufpreis von 2.275 Euro pro Quadratmeter in Berlin ein Großteil des Kaufpreises Mieterinnen und Mieter aus der eigenen Tasche zahlen müssten. "Hinzu kommt, dass der Kauf einer Eigentumswohnung mit Folgekosten wie Instandhaltungsrücklagen verbunden ist, es also nicht nur mit dem Kaufpreis getan ist", so Werner.

Herman-Josef Tenhagen vom Geld-Ratgeber Finanztip findet das Förderprogramm durchaus sinnvoll: "Es ist besser für den Senat, mit wenig Geld Leuten zu helfen, Eigentum zu erwerben als mit viel Geld Mietwohnungen zu kaufen, die dann nicht teuer vermietet werden sollen. Das Problem ist, wie sorgt man dafür, dass keine Mondpreise aufgerufen werden und keine großen Mitnahmeeffekte entstehen."

Hintergrund

Seit 2015 wurden in Berlin 78.524 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt. Die Zahlen gehen aus den oben erwähnten schriftliche Anfragen der Abgeordneten Katrin Schmidberger (Gründe) und Gabriele Gottwald (Linke) hervor.

Unterteilt nach Bezirken wurden mit 15.472 Wohnungen die meisten in Friedrichshain-Kreuzberg umgewandelt, gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf mit 12.660 Wohnungen und Mitte mit 12.313 Wohnungen. Die wenigsten Umwandlungen gab es im betrachteten Zeitraum in Reinickendorf (1.655), Spandau (1.270) und Marzahn-Hellersdorf (708).

Beitrag von Thorsten Gabriel und Götz Gringmuth-Dallmer

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64 Kommentare

  1. 64.

    Sie werden gezwungen, soso. Also ehrlich, es bricht mir das Herz. Ich glaube jeder weitere Meinungsaustausch erübrigt sich an dieser Stelle...

  2. 63.

    Der Unterschied ist, dass man dort freiwillig teilt oder wie beim Carsharing dafür bezahlt. Mir zum Beispiel ist Carsharing zu teuer. Die Vermieter werden aber gezwungen ihr Eigentum zur Verfügung zu stellen. Das ist ein Unterschied.

  3. 62.

    Sie erinnern mich an eine gewisse Marie Antoinette, die den hungernden Franzosen, die kein Geld für ein Stück Brot hatten, völlig realitätsfremd geraten haben soll, sich dann doch eben Kuchen zu kaufen.

    Zudem: Wer möchte, daß Mieter hohe Mieten bezahlen, sollte sich dafür starkmachen, daß die Löhne entsprechend hoch sind.

  4. 61.

    Oh, Ihre Idee mit dem Auto ist gar nicht so grotesk, wie Sie vielleicht denken (hoffen?). Kennen Sie Carsharing? Oder privates Autoteilen? Oder Nachbarschaftsportale, auf denen man sich gegenseitig Dinge ausleiht, die der andere nicht besitzt, aber gerade benötigt? Teilen statt besitzen, schon mal gehört? Schöne Sache, das.

  5. 60.

    "Man muss sich nicht ängstigen sein Dach zu verlieren, wenn es einem gehört." Lach. Nein, natürlich nicht. Denn Arbeitslosigkeit, Krankheit oder sonstige Unglücksfälle, die dazu führen, daß man Kredite nicht mehr bedienen kann, gibt es nicht mehr, sobald man nur seine Wohnung gekauft hat. Eigentum ist Schutzzauber.

  6. 59.

    Fällt ja den sorglosen, rundum versorgten Mietern ganz schön früh ein.

    @58 für 2021 kann es keinen Mietspiegel geben. Hat doch @57 erklärt. Es muss erst 2 Jahre Marktmieten geben. Denn auf den Marktmieten beruht ein Spiegel. Marktmieten gibt es jetzt 2020 wegen des Deckels nicht. Ergo können frühestens erst ab Ende 2022 (wenn alles gut geht) Daten für den Mietspiegel erhoben werden. Mit Erfassung, Ausarbeitung, Gesetzgebungsprozess etc tippe ich auf frühestens 2024 für einen neuen Mietspiegel.
    Und Sie haben auch sonst Unrecht. Rund 50% der Vermieteten (!) Wohnungen gehören öffentlichen Gesellschaften, Genossenschaften, Projekten etc. Also ich sehe hier Ihr Problem nicht. Außerdem sind nicht alle der restlichen 50%, frei vermieteten Wohnungen teuer. Die Deutsche Wohnen hat z.B. eine Durchschnittsmiete von unter 7 €. (50 m² also unter 350 €)Ich sehe schon wieder nicht wo Ihr Problem liegt.
    Man muss sich nicht ängstigen sein Dach zu verlieren, wenn es einem gehört.

  7. 58.

    Darf ich erfahren für welche Seite Sie sich hier stark machen? Klar, wenn der Deckel kippt gibt es keinen Mietspiegel. An einer neuen Variante für 21 wird jedoch gearbeitet. Schlimm genug, dass so etwas nötig ist, offenbart das bereits angekündigte Vorhaben vieler Vermieter, die Preise in einerm solchen Szenario hochzuztreiben, worum es einzig geht.

    Und zu Ihrem Vorwurf an die "verwöhnte und unselbstständige" Gesellschaft: man könnte es auch als Errungenschaft sehen, dass man sich nicht ständig ängstigen muss, das Dach über dem Kopf zu verlieren. Ich sehe das als gesamtgesellschaftliche Verantwortung und Aufgabe. Natürlich sollte nicht eine Seite übervorteilt werden, trotzdem sehe ich Wohnraum als Investment äußerst kritisch.

  8. 57.

    Sie irren sich, wenn ein Gericht den Mietendeckel kippt, dann haben Mieter keinerlei Schutz mehr für mindestens die nächsten 3 Jahre. Ein Mietspiegel kann erst nach 2 Jahren Marktmieten erstellt werden. Inklusive erfassung und ausarbeiten der Daten und inkrafttreten vergehen mindestens 3 Jahre. In denen gilt außer dem BGB rein gar nichts für Mieter. Bingo. Ich denke das ist ganz schön viel Porzellan. Da müssen die Richter schon tief in die Trickkiste greifen um die Mieter zu schützen.
    Wenn man hier liest, wie wenig Ahnung manche von den Zusammenhängen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten haben, dann braucht man sich nicht wundern, wenn sie "nur" zur Miete wohnen. Is eben so schön bequem wenn man von anderen bemuttert wird. So eine unselbständige und verwöhnte Gesellschaft gibt es auf der ganzen Welt nicht noch einmal.

  9. 56.

    Was den Mietendeckel betrifft muss ich Ihnen leider zustimmen, ich halte das ganze Unterfangen auch für kontraproduktiv. Vielleicht stirbt das Ganze ja per Gerichtsbeschluss, damit wäre nicht so viel Porzellan zerschlagen. Allerdings sehe ich trotzdem Handlungsbedarf, damit Wohnen möglich bleibt.

  10. 55.

    Nun, wie ich bereits gesagt habe, werde ich unter dem Mietendeckel auch nicht mehr vermieten. Und dass ich für Lau vermieten soll schreibt mir der Mietendeckel vor, der reale Preissteigerungen nicht berücksichtigt. Ich frage mich trotzdem, wo der Gewinn für die Mieter ist, wenn nun alle sozialen Vermieter die Flinte ins Korn werfen und an Selbstnutzer verkaufen? Die großen haben genug Rücklagen bilden können um das auszusitzen. Ich bleibe dabei, dieser Mietendeckel ist unsozial und ungerecht und bestraft die Falschen und auf Dauer bewirkt er das Gegenteil von dem was er sollte. Die Leute scheinen leider die Auswirkungen nie bis zu Ende zu denken. Nur bis zur populistischen nächsten Ecke und dann hört sich das ganze natürlich großartig an.

  11. 54.

    Ja und, wo steht denn bitte, dass Sie Ihr Wohneigentum a)fremd zu vermieten haben und b) das auch noch für lau? Ich bin mir sicher, dass Sie in der Vergangenheit in der Lage waren, das ordentlich auszutarieren. Falls ich mich täusche tut es mir sehr leid für Sie. Wir gehen aus sehr unterschiedlichen Perspektiven an die Sache heran, das ist wohl klar. Sie haben mit Ihrem Erstpost einfach gnadenlos provoziert, mit welcher Reaktion haben Sie denn gerechnet? Wenn mein Geschreibsel reicht, um Mr. Hyde in Ihnen zu wecken, dann war der wohl schon vorher recht wach. Im übrigen mache ich Ihnen keinen Vorwurf, dass Sie keine Rendite gemacht haben, ich wollte von Ihnen wissen, wie Sie mit Risiken umzugehen gedenken. Einfach Frage. Zudem habe ich Ihnen explizit nicht unterstellt, dass Sie in der Vergangenheit "das Maximum..." rausgeholt haben. Sie haben sich lediglich sehr abfällig über die geäußert, die Teil Ihres Modells sind - die Mieter. Wenn Sie jetzt einen Beißring brauchen - sei`s drum.

  12. 53.

    Interessant, wie Sie sich widersprechen. Auf der einen Seite machen Sie mir zum Vorwurf, dass ich nicht genug Rendite in der Vergangenheit gemacht habe und das Risiko eingepreist habe, auf der anderen Seite schimpfen sie auf die Vermieter, die das in der Vergangenheit gemacht haben und das Maximum an Rendite rausgeholt haben. Was denn nun? Aber ich werde ihren Rat natürlich beherzigen. Falls der Mietendeckel kippt, werde ich nicht mehr schauen, ob die Mieterhöhung sozialverträglich ist, sondern mein Risiko einpreisen und alles rausholen was gesetzlich möglich ist. Danke, dass Sie mir die Augen dafür geöffnet haben.

  13. 52.

    Recht auf wohnen, worauf sich gerne alle beziehen, heißt aber nicht wohnen in einem bestimmten Kiez sondern irgendwo in Deutschland. Und Eigentum verpflichtet heißt zu gleichen Teilen dem eigenen und dem Gemeinwohl, nicht ich stelle jedem mein Eigentum umsonst zur Verfügung. Ansonsten hätte ich gerne ihren Autoschlüssel, falls Sie eins haben. Ich habe nämlich keins und würde aber gerne mal ins Grüne Fahren. Ich schätze, sie haben noch mehr Dinge, die ich gebrauchen kann. Also immer her damit.

  14. 51.

    Immobilienblase wie in den USA vor einiger Zeit. Wenn die Krise richtig los geht wird sich schnell zeigen, dass die Eigentumswohnungen vollkommen überteuert erworben wurden.

  15. 50.

    Berliner Vermieter waren in den vergangenen Jahren in der komfortablen Situation, dass die Mietentwicklung nur eine Richtung kannte. Dass sich das mal ändern könnte scheint offensichtlich gar nicht eingepreist zu sein (?) Wer trägt denn dann das Invest-Risiko? Ich verstehe nicht so ganz die Motivation, die hinter einem Investment in eine fremdvermietete Wohnimmobilie steckt - es sei denn, es geht um die Rendite. Jedes Investment ist mit einem Risiko verbunden, welches ich selbst tragen muss, nur bei der Wohnung mache ich im Zweifel den Mieter verantwortlich und knebel ihn, bis er ausziehen muss - wird schon jemand kommen, der die Miete zahlt. Mal sehen, wie lange das noch gut geht. Ganz ehrlich und unabhängig davon, wie Sie das handhaben mögen: Wohnraum darf kein Spekulationsobjekt sein.

  16. 49.

    Dann hätte man wohl was dagegen machen sollen, dass große Firmen die Mietpreisbremse umgehen und Betriebskosten frisieren. Kleinen Vermietern ist sowas gar nicht möglich. Und viel Rendite habe ich die letzten Jahre auch nicht gemacht. Pauschalisieren tun ja wohl eher die Mieter und der Senat, die so tun als wären alle Vermieter raffgierig und reich. Und ja, sie können sicher sein, dass ich nicht mehr Vermieten werde, sollte der Mietendeckel bestand haben. Nur wer hat was davon, wenn eine weitere bezahlbare Wohnung vom Markt verschwindet? Der Mieter sicherlich nicht.

  17. 47.

    Wäre sicherlich eine Maßnahme. Sofern Instandhaltung überhaupt stattfindet. Mieter mieten in der Regel nicht, weil es so schön einfach ist, sondern weil damals schon und heute erst recht die Möglichkeiten fehlten, auch nur im Entferntesten an den Erwerb von Eigentum zu denken. Sollten sich die Gehälter entsprechend der Mietsteigerungen entwickeln kann alles gern so bleiben wie es ist. Womit wir endgültig im Schlaraffenland angekommen wären. Nur nochmal zur Erinnerung: Es gibt ein Recht auf Wohnen, Eigentum verpflichtet. Ich trage meinen gerechten Anteil gern bei, mehr sicherlich nicht.

  18. 46.

    Selber Schuld. Die Versorgungsmentalität und das Anspruchsdenken sind eben tief verankert. Ich kann mir bis heute nicht erklären, wie sich das, besonders in manchen Gesellschaftsschichten (bin auch nur Angestellter) so extrem etablieren konnte.
    Manche erklären hier geistreich, warum sie keine Wohnung kaufen können oder wollen aber nicht, warum jemand anderes dies alles für sie in Kauf nehmen soll, um dann keine Rechte mehr an seinem Eigentum zu haben.
    Ich habe meine Wohnung auch nicht gekauft.. sondern eine andere, woanders. Diese Flexibilität scheinen manche auch nicht willens zu haben.
    Dass die öffentlichen berliner Wohnungsunternehmen fast 10 Milliarden Schulden haben und das schon ohne Mietendeckel, sollte einigen zu denken geben. Die BVG ist da nicht viel besser. Die Menschen sollten endlich die Kosten tragen, die sie verursachen.
    @37 wir sagen schon Hausgeld denn Wohngeld ist die Beihilfe vom Staat.

  19. 45.

    Ja, aber sie verpflichtet nicht, sich zu verschulden um das Leben des Mieters zu subventionieren. Wenn Instandhaltung teurer wird, muss halt auch die Miete steigen. Oder der Staat deckelt halt alles, auch Handwerker und Materialkosten. Dann sind wir allerdings bald wieder im Kommunismus, wo alles vom Staat geregelt wird.

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