Eine Familie bei einer Baustellenbesichtigungen (Quelle: rbb|24/Mitya)
Audio: Interview mit Florian Becker, Bauherren-Schutzbund | Bild: rbb|24/Mitya

Reportage | Berliner Bauträgerprojekt - Wenn der Traum von der Eigentumswohnung zum Albtraum wird

Als Käufer M. 2015 den Kaufvertrag unterschreibt, existiert seine Berliner Eigentumswohnung zunächst nur im Prospekt. Der Bauträger verspricht, sie bis Ende 2016 fertigzustellen. Doch Jahr für Jahr wird die Fertigstellung verschoben. Wer ist nun verantwortlich? Von Wolf Siebert

Irgendwo in Berlin, ein Viertel mit vielen Altbauten. An dieser Straße sind Eigentumswohnungen im Bau, Gewerberäume und eine Tiefgarage. [Der Beitrag kann an dieser Stelle nicht konkret werden. Denn eine Firma, um die es hier geht, hat mit Klage gedroht. Deshalb haben wir den Sachverhalt anonymisiert. Anm.d.Red.]

Eigentlich sollte das alles längst fertig sein. Doch die Arbeiten auf der Baustelle wurden vor vielen Monaten eingestellt. Kein Geld mehr, sagt der Bauträger, die Firma A. Im Juristendeutsch heißt so etwas ein "steckengebliebener Bauträgervertrag". Aus der Perspektive der Menschen, die hier eine Wohnung gekauft hatten, war das ein Schock – zumal viele schon eingezogen waren.

Im Frühjahr dieses Jahres treffe ich vor dieser Baustelle einen Käufer, ich nenne ihn M. Seit dreieinhalb Jahren wartet er darauf, dass seine Wohnung fertiggestellt ist. Aber das ist sie nicht, außerdem hat sie viele Mängel. Das gesamte Bauprojekt ist noch nicht abgeschlossen, dazu gehört auch das Gemeinschaftseigentum, also Flächen und Räume, die alle nutzen. Es könnte Rechtsstreitigkeiten geben. Deswegen will er anonym bleiben. M. lässt mich in Originalunterlagen Einblick nehmen, in Protokolle und Briefe.

Bauzustand: unfertig

M. führt mich zunächst zu einem Hochspannungskasten, der auf dem Bürgersteig steht, nahe der Einfahrt zur Tiefgarage. Von hier kommt der Baustrom. Der Kasten sei seit Monaten nicht abgeschlossen, aber niemand kümmere sich, sagt er. M. macht ihn auf. Ein Warnschild wird sichtbar: "Hochspannung – Lebensgefahr."

Wenige Meter weiter: die unfertige Fassade des Neubaus, Fallrohre für Regenwasser enden in der Luft. Unfertig sind auch die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Durch die staubigen Fenster sehe ich nackten Beton und ansonsten nur Müll, den die Bauarbeiter hinterlassen haben. Ich gehe mit ihm durch die Kellerräume. Über Holzplanken, die ins Wasser gelegt sind, suchen wir uns unseren Weg durch die Baustelle. Nach Starkregen habe es Wassereinbruch gegeben, sagt er. Wir erreichen die Tiefgarage. Das Tor funktioniere nicht, erklärt M., es lasse sich nur mit einer Handkurbel öffnen, ein Ausführungsfehler. Als er den Kaufvertrag 2015 unterschrieb, hatte er mit solchen Schwierigkeiten nicht gerechnet.

Wer trägt bei einem solchen Projekt eigentlich die Verantwortung?

Gekauft hatte M. die Wohnung von der Firma A., die nicht in Berlin, sondern in X. sitzt. A. ist eine sogenannte Projektgesellschaft, die speziell für dieses Bauvorhaben gegründet worden war. A. ist M.s Bauträger. Bei aktuellen Fragen, Problemen und auch bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten ist A. sein Ansprechpartner und steht in der Verantwortung, wenn es um Haftungsfragen geht.

Doch es blieb nicht bei einer Firma: In den folgenden Jahren hatte M. es auch mit der Firma B. zu tun, dem persönlich haftenden Gesellschafter der Bauträgerfirma A. Dann waren da noch weitere Firmen, in deren Namenszusatz eine bekannte Berliner Immobilienfirma auftaucht, nennen wir sie C.

Die Firma C. ist ein großer Immobilienentwickler mit Sitz in Berlin, der auch M.s Projekt bewarb. Auf ihrer Website stellt sich C. als erfahrenes und kompetentes Unternehmen vor: von der Grundstückssicherung über die Projektentwicklung bis zur Schlüsselübergabe.

Kurz nach dem Kauf der Wohnung hatte M. vom Bauträger A. ein Begrüßungsschreiben bekommen. Oben rechts auf dem Briefkopf entdeckte er auch den Namen der Firma C. und deren markantes Firmenlogo. Als persönliche Projektbetreuerin wurde M. eine Frau genannt, deren Mailadresse auf die Firma C. verwies. Seitdem war er überzeugt, dass sein Bauprojekt ein Projekt der C.-Unternehmensgruppe war. Der Eindruck verfestigte sich in den kommenden Jahren.

Im August 2016 wurde den Käuferinnen und Käufern von der Firma B. mitgeteilt, dass nun eine Firma D. mit der "Abwicklung von Bau, Projekt und Kaufverträgen beauftragt und bevollmächtigt" ist. Auch diese Firma trug den Namen des Projektentwicklers C. im Namen. Der Geschäftsführer der D. hatte damals eine wichtige Funktion in der C.-Unternehmensgruppe.

Die müssen doch wissen, wie man so was plant. Die Probleme hätten sie vorher klären müssen.

Käufer

Immer neue Fertigstellungstermine

Eigentlich sollte M.s Wohnung spätestens Ende 2016 fertig sein. Aber es gab Verzögerungen und immer wieder neue Fertigstellungstermine. Aus Sicht der Firma B. waren dafür ausschließlich andere verantwortlich: Das Bezirksamt habe die "beantragte Planung ... trotz gegenteiliger Absprachen nicht genehmigt"; die Folgen des Zweiten Weltkriegs: "die Arbeiten mussten zweimal wegen Kampfmittelfunden unterbrochen und die ... Kampfmittel beseitigt werden".; die Altbausubstanz hatte "erhebliche Schäden".

Viele Hindernisse, deren Beseitigung Zeit und Geld gekostet habe. Das Projekt sei teurer geworden, deshalb habe man bei der finanzierenden Bank "weitere Kreditmittel beantragt", hieß es im August 2016 in einem Brief an die Käuferinnen und Käufer.

M. fand das Schreiben und die Erklärung der Firma B. unbefriedigend. "Das sind doch Profis", sagt er heute. "Die müssen doch wissen, wie man so was plant. Die Probleme hätten sie vorher klären müssen." Ich frage beim zuständigen Bezirksamt nach. Dort kennt man keine Absprachen bezüglich der Baugenehmigung.

Ein Generalunternehmer kommt – und bleibt nicht lang

Im Juli 2017 erhielten die Wohnungskäuferinnen und Käufer erneut Post – diesmal von einer Firma E. Die stellte sich als Generalunternehmer des Bauprojekts vor, der für den Innenausbau zuständig sei. M. schöpfte Hoffnung, obwohl der Zeitplan erneut wackelte.

Fast zwei Jahre später, im Mai 2019, dann die nächste Hiobsbotschaft: Der Generalunternehmer, die Firma E., legte die Arbeit nieder, verließ die Baustelle, offensichtlich im Streit. M. war stinksauer: Weil der Bauträger, die Firma A., das Fertigstellungsdatum mehrfach "gerissen" hatte, kürzten er und andere Käuferinnen und Käufer die Kaufpreisraten. "Viele von uns haben weniger gezahlt als vertraglich vereinbart, weil ja auch von der Bauträgergesellschaft weniger geleistet worden war", sagt er heute. Gut die Hälfte der Käufer wollte aber "nur noch rein". Diese Käufer zahlten alle Kaufpreisraten und zogen in die Wohnungen – und damit auf eine Baustelle.

Familie von hinten (Quelle: rbb / Mitya Churikov)Viele träumen von den eigenen vier Wänden

Eine Fondsgesellschaft stellt sich vor und macht ein Angebot

Im Oktober 2019 überschlugen sich die Ereignisse: Eine C.-Firma teilte den Käufern mit, dass es für das Bauprojekt nach der Kündigung des Generalunternehmers keine "Kostensicherheit" mehr gebe. "Im Auftrag" der Bauträgergesellschaft machte die C.-Firma einen Vorschlag: Die Käuferinnen und Käufer sollten die zurückgehaltenen Kaufpreisraten zahlen. Außerdem sollten sie das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum – die Wohnungen – abnehmen, obwohl beides nicht fertig war oder Mängel hatte. Im Gegenzug versprach der Bauträger, das Gemeinschaftseigentum zu Ende zu bauen. Außerdem bot er den Käuferinnen und Käufern eine Verringerung des Kaufpreises an. Mit dem so eingesparten Geld sollten sie die Mängel in ihren Wohnungen "in Eigenregie" beseitigen. In M.s Fall war die angebotene Kaufpreisreduzierung deutlich geringer als der Betrag, den er aus Sicherheitsgründen einbehalten hatte.

teilweiser Rückfluss des eingesetzten Kapitals … unverzichtbar.

Fondsgesellschaft

Für die Käuferinnen und Käufer war ein weiterer Punkt wichtig: Nach Zahlung der offenen Kaufpreisraten sollte "die sofortige Umschreibung des Eigentums veranlasst" werden. Sie wären damit juristisch in einer deutlich besseren Position als vorher gewesen.

Dieses Angebot des Bauträgers wurde durch einen weiteren wichtigen Akteur schriftlich garantiert: Firma F., die einen geschlossenen Immobilienfonds vertrat. Die F. und eine ihrer Tochterfirmen hatten der Bauträgergesellschaft A. ein Darlehen in Höhe von knapp 5 Millionen Euro gegeben zur Realisierung dieses Bauprojekts. So schrieb die F. an die Käuferinnen und Käufer, dass die Fondsanleger durch die finanzielle Schieflage der Bauträgergesellschaft mit einem "erheblichen Verlust" rechnen müssten. Deshalb sei nun ein "teilweiser Rückfluss des eingesetzten Kapitals … unverzichtbar." Die Hoffnung auf Verzinsung habe man bereits "vor einigen Jahren" aufgegeben.

Das bedeutet: Wenn M. und andere Käuferinnen die zurückgehaltenen Kaufpreisraten gezahlt hätten, hätten sie damit auch die Investition von Anlegern teilweise gerettet.

Fonds, eingesetztes Kapital, Verzinsung?

M. und anderen Käuferinnen und Käufern schien das Angebot zu riskant. Erst sollten die Bauarbeiten beendet werden, dann erst wollten sie die Abnahme erklären. Das war schließlich ihr Faustpfand.

Noch im Oktober 2019 erhielten die Käufer einen weiteren Brief der Fondsgesellschaft F. Der Bau sei "steckengeblieben", der Bauträgergesellschaft fehlten die Mittel, um die "Restarbeiten" durchzuführen. Scheitere die Sanierung der Bauträgergesellschaft, dann drohten Abwicklung und Zwangsversteigerung des Objekts. Die F. warb noch einmal für den Deal, der M. und den anderen Käuferinnen und Käufern vorlag. Und es gab ein neues Versprechen: Wenn die Käufer zustimmten, werde die Fondsgesellschaft F. die Grundschuld zu ihren Gunsten im Grundbuch freigeben. Dafür sollten die Käuferinnen und Käufer aber auch noch darauf verzichten, Vertragsstrafen und Verzugsschäden geltend zu machen.

Im Klartext: Die Käufer sollten ein weiteres Faustpfand – ihren rechtlichen Anspruch, Vertragsstrafen und Verzugsschäden geltend zu machen – aus der Hand geben. M. empfand dieses "Angebot" der F. als "Zumutung". Er spricht noch heute von "Einschüchterung" und "Erpressung". Darauf habe er gar nicht reagiert, die Mehrheit der Käuferinnen und Käufer auch nicht. Man sei "stur geblieben", erzählt er. Der Deal sei nicht zustande gekommen.

M. war beunruhigt: Denn solange die F. oder eine Bank noch eine Grundschuld hatten, waren die Käuferinnen und Käufer juristisch betrachtet keine Eigentümer ihrer Wohnungen. Im November 2019 kam dann endlich eine gute Nachricht – von der Firma B., der Gesellschafterin der Bauträgergesellschaft. Den Käuferinnen und Käufern wurde die Möglichkeit eingeräumt, das Eigentum umschreiben zu lassen, also tatsächlich Eigentümer zu werden. Zitat: "Damit soll für Sie eine gute Basis für die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums und auch Ihres individuellen Sondereigentums hergestellt werden."

... alle Wand- und Deckendurchbrüche von Heizung, Sanitär und Elektro brandschutztechnisch unzureichend, Elektroinstallation Untergeschoss nicht fertig gestellt, Wärmedämmung an Teilstrecken nicht installiert ...

Gutachten Ingenieurbüro

Erschütternde Bestandsaufnahme auf der Baustelle

Aus der Geschichte des Bauprojekts zurück in die Realität im Frühjahr 2020. Ich gehe mit M. durch den kleinen Innenhof, der die Gebäude verbindet. Frisch gestrichene Fassaden, neue Balkons, aber vielfach nicht fertiggestellt. Wir wollen in seine Wohnung. Die Klingel funktioniere noch immer nicht, und der Rauchabzug sei defekt. Obwohl hier schon seit über einem Jahr Menschen wohnen. In einem anderen Gebäudeteil funktioniere der Fahrstuhl nicht.

Wir betreten die Wohnung. Ein Handwerker stemmt gerade die Fugen auf, weil sie fehlerhaft sind. Einer von vielen Mängeln. M. und die anderen Käuferinnen und Käufer haben ein Ingenieurbüro beauftragt, eine Bestandsaufnahme zu machen. Darin heißt es unter anderem: "Erdgeschoss Neubau im Rohbauzustand, Regenentwässerung dort nicht fertiggestellt; in der Tiefgarage und im Untergeschoss des Neubaus sämtliche Kabeltrassen überbelegt, alle Wand- und Deckendurchbrüche von Heizung, Sanitär und Elektro brandschutztechnisch unzureichend, Elektroinstallation Untergeschoss nicht fertig gestellt, Wärmedämmung an Teilstrecken nicht installiert."

Ein Dokument des Versagens, schließlich hatte M. seinen Kaufvertrag vor fast fünf Jahren unterschrieben, seit Ende 2016 sollte seine Wohnung eigentlich fertig sein.

Auch dem zuständigen Bauamt des Bezirks waren die chaotischen Zustände auf der Baustelle aufgefallen. Im Oktober 2019 schrieb die Bau- und Wohnungsaufsicht: "Das Grundstück und die Gebäude stellen sich zurzeit als Baustelle dar." Der Bauherr habe nicht erklärt, dass der Bau fertig sei. Außerdem gebe es noch keinen Nachweis über die ordnungsgemäße Ausführung des Brandschutzes. Oktober 2019 – das war der Monat, in dem die Fondsgesellschaft F. den Käuferinnen und Käufern das letzte Angebot vorgelegt hatte.

Das Bauprojekt muss nun von den Käuferinnen und Käufern fertiggestellt werden

Ein Gutachter hat ermittelt, dass die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums mehr als zwei Millionen Euro kosten wird. Auch M. wird sich an diesen Kosten beteiligen müssen. Zum Glück hatte er Kaufpreisraten immer dann einbehalten, wenn der Bauträger seinen Teil der Verabredung nicht eingehalten hatte. Auch den möglichen Schadenersatz hatte er bereits abgezogen. Wer aber bereits alle Kaufpreisraten bezahlt hatte, muss nun wohl noch Geld nachschießen.

Inzwischen ist es Herbst 2020 geworden. Zwar hält M. der Bauträgerfirma und den C.-Firmen zugute, dass die Baukosten in den letzten Jahren gestiegen sind. Dadurch habe sich die Kalkulation verändert. Aber hier sei nicht nur "mal was schief gegangen. Ich bin kein Jurist. Ich weiß nicht, ob das Verhalten des Bauträgers und der C.-Firmen strafrechtlich relevant ist." Aber er hätte gerne eine Antwort und wünscht sich, dass sich ein Staatsanwalt das mal genauer anschaut.

Wie Sie wissen, ist die Firma nicht Eigentümer der Immobilie. Eine Stellungnahme verbietet sich daher allein aus diesem Grund.

Immobilienfirma

Ich schreibe den Bauträger A. und seine Gesellschafterin B. an und will wissen, wie es dazu gekommen ist, dass dieses Projekt "steckengeblieben" ist. Keine Antwort. Ich frage auch den damaligen Geschäftsführer der Firma D., der seit 2016 für dieses Bauprojekt Verantwortung trug, nach den Gründen des Scheiterns. Auch dem Chef der C. selbst stelle ich Fragen. Auf meinen Brief erhalte ich eine kurze Antwort – unterschrieben vom damaligen Geschäftsführer der Firma D., der auch in der Firma C. eine Führungsposition bekleidet: "Wie Sie wissen, ist die Firma C. nicht Eigentümer der Immobilie. Eine Stellungnahme verbietet sich daher allein aus diesem Grund." Und dann folgt noch der Hinweis, dass man gegen "falsche, rechtswidrige Berichterstattung vorgehen" werde.

Eine Antwort, die keine Antwort ist. Denn niemand hat behauptet, dass die C. Eigentümer der Immobilie ist. Aber aus dem Schriftverkehr mit M. entsteht für diesen eindeutig der Eindruck, dass es sich bei diesem Bauprojekt um ein Projekt der "C.-Unternehmensgruppe" handelt. Das Konstrukt selbständiger Firmen ist schwer zu durchschauen. Rechtlich ist die Firma C. nicht verantwortlich. Denn rechtlich betrachtet ist nur der Bauträger Ansprechpartner für die Käuferinnen und Käufer – und der hat kein Geld mehr.

Bei der Recherche habe ich weitere Käuferinnen und Käufer aus anderen Bauprojekten kennengelernt. Sie haben mit der C. Ähnliches erlebt. Ich stoße auf eine Facebook-Gruppe. Sie hat das Ziel, juristisch gegen C. vorzugehen.

Infos und tipps

Die Grundstruktur dieses Projekts ist in der Immobilienbranche üblich: Immobilienfirmen bieten auf einem Grundstück sowohl Bestandswohnungen als auch Neubauwohnungen zum Verkauf an. Für dieses Bauvorhaben gibt es eine Projekt- oder Bauträgergesellschaft, mit der die Interessenten den Kaufvertrag schließen. Dieser Bauträger sucht sich Firmen für den Roh- und Innenausbau. Die Käufer zahlen je nach Baufortschritt vertraglich festgelegte Raten. Ein Einzugstermin wird festgelegt.

Im Reportage-Beispiel ist ein ganzes Geflecht von Firmen am Bauprojekt beteiligt. Rechtlich verantwortlich bei Problemen ist aber nur die Bauträgerfirma. Die hat im beschriebenen Fall kein Geld mehr. Eine 100-prozentige Sicherheit gibt es zwar im Baugeschäft nie. Aber der Bauherren-Schutzbund [externer Link], ein gemeinnütziger eingetragener Verein und Mitglied des Verbraucherzentrale Bundesverbandes, empfiehlt dringend, einen Makler- und Bauträgervertrag vor der Unterzeichnung von Fachleuten überprüfen zu lassen. Die Kosten dafür sind gering. Denn es gibt laut Bauherren-Schutzbund für Käuferinnen und Käufer keine relevante Rechtsschutzversicherung, die solche Bau-Probleme abdeckt. Aus Sicht des Bauherren-Schutzbundes müssten Käufer vor allem bei einer drohenden Insolvenz des Bauträgers auch politisch besser geschützt werden. Zudem müsse die Wohneigentümergemeinschaft (WEG) mehr Rechte bekommen und früher handlungsfähig sein, um sich bei Streitfällen behaupten zu können.

9 Kommentare

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  1. 9.

    Die Logik dahinter ist bestechen und meine Großeltern sahen das genauso. Ich, bis ich in die Situation kam mir eine familientaugliche Mietwohnung nicht mehr sinnvoll leisten zu können, auch. Frei verfügbare 4,5 Zimmer-Wohnungen kosten monatlich knapp 2000€, da denken Familien mit zwei „guten“ Einkommen schon über Alternativen nach. Was günstiger ist braucht nämlich meist nen WBS.
    Die von Ihnen vorgeschlagenen „fertig gebauten“ Wohnungen sind dann aber entweder heruntergekommener Altbestand für 500-600t oder kosten knapp unter 1Mio. Da hörts dann auch für Höhere Beamte, Lehrer, Architekten, leitende Angestellte,... auf. Bleibt also nur der Kauf beim Bauträger...

  2. 8.

    In einem gesunden Immobilienmarkt hat man Auswahl und kann zwischen verschiedenen Projekten wählen. In Berlin muss man quasi jedem Mist akzeptieren, um überhaupt an eine Neubauwohnung zu kommen. Das ist das Grundproblem.

    Wir haben unseren Bauvertrag unterschrieben, da gab es noch nicht mal eine Baugenehmigung. Haben aber alles vorher rechtlich prüfen lassen und es hat alles ohne Probleme geklappt.

  3. 7.

    Eine Eigentumswohnung zu kaufen funktiniert ganz profan, man sucht, besichtigt und kauft.
    Wer sich auf ein " Bildchen " mit viel Bla Bla verlässt, der ist völlig fern der Realität.
    Das hat nichtmal mehr was mit Naivität zu tun.

  4. 6.

    Leider: So ist das. Trifft die deshalb bösartig irreführende Parole "bauen, bauen..." sowie "mehr Eigentum statt Miete" auf Realität. Man muss nicht nur Geld, oder Kreditwürdigkeit in den Augen von Banken haben. Muss auch noch über Fähigkeiten und Weitblick verfügen, in Anwälte für Vertragsrecht zu investieren. Den meisten ist nicht wirklich klar: Die private Immobilien- und Bauwirtschaft hat natürlich nicht wirklich das Ergebnis, also Interesse der Kunden im Auge. Sondern sein Geschäftsmodell. Der Kapitalismus, gerne wie der Gemüse- "Markt" genannt, ist dem Wesen nach immer ein Pyramidenspiel: Andere zahlen lassen.
    Ich stell´ mir mal nicht den einfachen Menschen, die durchschnittliche Familie vor, die ein Recht darauf hat, von nix ne Ahnung zu haben und der trotzdem bezahlbar guter Wohnraum zusteht.
    Ich stell mir "M" als Menschen vor, der einen gut bezahlten, ausbildungsgewichtigen, fürs Gemeinwesen "systemrelevanten" Job macht. Seit Jahren nun schlechter weil...Eigentumswohnung!

  5. 5.

    Nichts kaufen, was noch nicht existiert oder erst produziert werden soll. Erst die Ware, dann das Geld. Anders herum ist immer schlecht. Es kann gut gehen oder auch nicht. Das ist das Risiko.

  6. 4.

    Wenn man Forderungen stellt, wie bspw. besagte Bürgschaft, die der Bauträger nicht leisten kann/will, dann findet sich leider immer ein anderer „dummer“ Käufer. Es ist teilweise erschreckend, wie auf dem Immobilienmarkt die Leute über den Tisch gezogen werden. Das Gleiche gilt auch Mietobjekten. Friss‘ oder stirb! Ich weiß nicht genau, wann das passiert ist, aber seit geraumer Zeit traue ich Vermietern oder auch Bauträgern (über die Stadtgrenzen hinaus) alles zu.

  7. 3.

    Hatte M. keine unbefristete Fertigstellungsbürgschaft im Bauvertrag vereinbart? Ich finde, dass eine umfassende Fertigstellungsbürgschaft eines großen, im Inland ansässigen Kreditinstituts sehr wichtig ist. Schwache Bauträger können solche Bürgschaft kaum beibringen. Ohne Bürgschaft braucht man als Käufer keine Zahlungen an der Bauträger leisten bzw. kann den Vertrag wegen nicht erfüllter Bedingung rückabwickeln. Zu den Bedingungen gehört auch der späteste Termin zudem die pos. Baugenehmigung gem. Projekt vorzuliegen hat.

  8. 2.

    Ein Alptraum.

  9. 1.

    Wenn das mit den Verflechtungen und vielen anderen, nicht wirklich transparenten involvierten Firmen beworben wird und dadurch Verwirrung besteht, kaufe ich da definitiv nichts.
    Augen auf beim Eierkauf.

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