Eine Familie bei einer Baustellenbesichtigungen (Quelle: rbb|24/Mitya)
Audio: Interview mit Florian Becker, Bauherren-Schutzbund | Bild: rbb|24/Mitya

Reportage | Berliner Bauträgerprojekt - Wenn der Traum von der Eigentumswohnung zum Albtraum wird

Als Käufer M. 2015 den Kaufvertrag unterschreibt, existiert seine Berliner Eigentumswohnung zunächst nur im Prospekt. Der Bauträger verspricht, sie bis Ende 2016 fertigzustellen. Doch Jahr für Jahr wird die Fertigstellung verschoben. Wer ist nun verantwortlich? Von Wolf Siebert

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Irgendwo in Berlin, ein Viertel mit vielen Altbauten. An dieser Straße sind Eigentumswohnungen im Bau, Gewerberäume und eine Tiefgarage. [Der Beitrag kann an dieser Stelle nicht konkret werden. Denn eine Firma, um die es hier geht, hat mit Klage gedroht. Deshalb haben wir den Sachverhalt anonymisiert. Anm.d.Red.]

Eigentlich sollte das alles längst fertig sein. Doch die Arbeiten auf der Baustelle wurden vor vielen Monaten eingestellt. Kein Geld mehr, sagt der Bauträger, die Firma A. Im Juristendeutsch heißt so etwas ein "steckengebliebener Bauträgervertrag". Aus der Perspektive der Menschen, die hier eine Wohnung gekauft hatten, war das ein Schock – zumal viele schon eingezogen waren.

Im Frühjahr dieses Jahres treffe ich vor dieser Baustelle einen Käufer, ich nenne ihn M. Seit dreieinhalb Jahren wartet er darauf, dass seine Wohnung fertiggestellt ist. Aber das ist sie nicht, außerdem hat sie viele Mängel. Das gesamte Bauprojekt ist noch nicht abgeschlossen, dazu gehört auch das Gemeinschaftseigentum, also Flächen und Räume, die alle nutzen. Es könnte Rechtsstreitigkeiten geben. Deswegen will er anonym bleiben. M. lässt mich in Originalunterlagen Einblick nehmen, in Protokolle und Briefe.

Bauzustand: unfertig

M. führt mich zunächst zu einem Hochspannungskasten, der auf dem Bürgersteig steht, nahe der Einfahrt zur Tiefgarage. Von hier kommt der Baustrom. Der Kasten sei seit Monaten nicht abgeschlossen, aber niemand kümmere sich, sagt er. M. macht ihn auf. Ein Warnschild wird sichtbar: "Hochspannung – Lebensgefahr."

Wenige Meter weiter: die unfertige Fassade des Neubaus, Fallrohre für Regenwasser enden in der Luft. Unfertig sind auch die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Durch die staubigen Fenster sehe ich nackten Beton und ansonsten nur Müll, den die Bauarbeiter hinterlassen haben. Ich gehe mit ihm durch die Kellerräume. Über Holzplanken, die ins Wasser gelegt sind, suchen wir uns unseren Weg durch die Baustelle. Nach Starkregen habe es Wassereinbruch gegeben, sagt er. Wir erreichen die Tiefgarage. Das Tor funktioniere nicht, erklärt M., es lasse sich nur mit einer Handkurbel öffnen, ein Ausführungsfehler. Als er den Kaufvertrag 2015 unterschrieb, hatte er mit solchen Schwierigkeiten nicht gerechnet.

Wer trägt bei einem solchen Projekt eigentlich die Verantwortung?

Gekauft hatte M. die Wohnung von der Firma A., die nicht in Berlin, sondern in X. sitzt. A. ist eine sogenannte Projektgesellschaft, die speziell für dieses Bauvorhaben gegründet worden war. A. ist M.s Bauträger. Bei aktuellen Fragen, Problemen und auch bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten ist A. sein Ansprechpartner und steht in der Verantwortung, wenn es um Haftungsfragen geht.

Doch es blieb nicht bei einer Firma: In den folgenden Jahren hatte M. es auch mit der Firma B. zu tun, dem persönlich haftenden Gesellschafter der Bauträgerfirma A. Dann waren da noch weitere Firmen, in deren Namenszusatz eine bekannte Berliner Immobilienfirma auftaucht, nennen wir sie C.

Die Firma C. ist ein großer Immobilienentwickler mit Sitz in Berlin, der auch M.s Projekt bewarb. Auf ihrer Website stellt sich C. als erfahrenes und kompetentes Unternehmen vor: von der Grundstückssicherung über die Projektentwicklung bis zur Schlüsselübergabe.

Kurz nach dem Kauf der Wohnung hatte M. vom Bauträger A. ein Begrüßungsschreiben bekommen. Oben rechts auf dem Briefkopf entdeckte er auch den Namen der Firma C. und deren markantes Firmenlogo. Als persönliche Projektbetreuerin wurde M. eine Frau genannt, deren Mailadresse auf die Firma C. verwies. Seitdem war er überzeugt, dass sein Bauprojekt ein Projekt der C.-Unternehmensgruppe war. Der Eindruck verfestigte sich in den kommenden Jahren.

Im August 2016 wurde den Käuferinnen und Käufern von der Firma B. mitgeteilt, dass nun eine Firma D. mit der "Abwicklung von Bau, Projekt und Kaufverträgen beauftragt und bevollmächtigt" ist. Auch diese Firma trug den Namen des Projektentwicklers C. im Namen. Der Geschäftsführer der D. hatte damals eine wichtige Funktion in der C.-Unternehmensgruppe.

Die müssen doch wissen, wie man so was plant. Die Probleme hätten sie vorher klären müssen.

Käufer

Immer neue Fertigstellungstermine

Eigentlich sollte M.s Wohnung spätestens Ende 2016 fertig sein. Aber es gab Verzögerungen und immer wieder neue Fertigstellungstermine. Aus Sicht der Firma B. waren dafür ausschließlich andere verantwortlich: Das Bezirksamt habe die "beantragte Planung ... trotz gegenteiliger Absprachen nicht genehmigt"; die Folgen des Zweiten Weltkriegs: "die Arbeiten mussten zweimal wegen Kampfmittelfunden unterbrochen und die ... Kampfmittel beseitigt werden".; die Altbausubstanz hatte "erhebliche Schäden".

Viele Hindernisse, deren Beseitigung Zeit und Geld gekostet habe. Das Projekt sei teurer geworden, deshalb habe man bei der finanzierenden Bank "weitere Kreditmittel beantragt", hieß es im August 2016 in einem Brief an die Käuferinnen und Käufer.

M. fand das Schreiben und die Erklärung der Firma B. unbefriedigend. "Das sind doch Profis", sagt er heute. "Die müssen doch wissen, wie man so was plant. Die Probleme hätten sie vorher klären müssen." Ich frage beim zuständigen Bezirksamt nach. Dort kennt man keine Absprachen bezüglich der Baugenehmigung.

Ein Generalunternehmer kommt – und bleibt nicht lang

Im Juli 2017 erhielten die Wohnungskäuferinnen und Käufer erneut Post – diesmal von einer Firma E. Die stellte sich als Generalunternehmer des Bauprojekts vor, der für den Innenausbau zuständig sei. M. schöpfte Hoffnung, obwohl der Zeitplan erneut wackelte.

Fast zwei Jahre später, im Mai 2019, dann die nächste Hiobsbotschaft: Der Generalunternehmer, die Firma E., legte die Arbeit nieder, verließ die Baustelle, offensichtlich im Streit. M. war stinksauer: Weil der Bauträger, die Firma A., das Fertigstellungsdatum mehrfach "gerissen" hatte, kürzten er und andere Käuferinnen und Käufer die Kaufpreisraten. "Viele von uns haben weniger gezahlt als vertraglich vereinbart, weil ja auch von der Bauträgergesellschaft weniger geleistet worden war", sagt er heute. Gut die Hälfte der Käufer wollte aber "nur noch rein". Diese Käufer zahlten alle Kaufpreisraten und zogen in die Wohnungen – und damit auf eine Baustelle.

Familie von hinten (Quelle: rbb / Mitya Churikov)Viele träumen von den eigenen vier Wänden

9 Kommentare

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  1. 9.

    Die Logik dahinter ist bestechen und meine Großeltern sahen das genauso. Ich, bis ich in die Situation kam mir eine familientaugliche Mietwohnung nicht mehr sinnvoll leisten zu können, auch. Frei verfügbare 4,5 Zimmer-Wohnungen kosten monatlich knapp 2000€, da denken Familien mit zwei „guten“ Einkommen schon über Alternativen nach. Was günstiger ist braucht nämlich meist nen WBS.
    Die von Ihnen vorgeschlagenen „fertig gebauten“ Wohnungen sind dann aber entweder heruntergekommener Altbestand für 500-600t oder kosten knapp unter 1Mio. Da hörts dann auch für Höhere Beamte, Lehrer, Architekten, leitende Angestellte,... auf. Bleibt also nur der Kauf beim Bauträger...

  2. 8.

    In einem gesunden Immobilienmarkt hat man Auswahl und kann zwischen verschiedenen Projekten wählen. In Berlin muss man quasi jedem Mist akzeptieren, um überhaupt an eine Neubauwohnung zu kommen. Das ist das Grundproblem.

    Wir haben unseren Bauvertrag unterschrieben, da gab es noch nicht mal eine Baugenehmigung. Haben aber alles vorher rechtlich prüfen lassen und es hat alles ohne Probleme geklappt.

  3. 7.

    Eine Eigentumswohnung zu kaufen funktiniert ganz profan, man sucht, besichtigt und kauft.
    Wer sich auf ein " Bildchen " mit viel Bla Bla verlässt, der ist völlig fern der Realität.
    Das hat nichtmal mehr was mit Naivität zu tun.

  4. 6.

    Leider: So ist das. Trifft die deshalb bösartig irreführende Parole "bauen, bauen..." sowie "mehr Eigentum statt Miete" auf Realität. Man muss nicht nur Geld, oder Kreditwürdigkeit in den Augen von Banken haben. Muss auch noch über Fähigkeiten und Weitblick verfügen, in Anwälte für Vertragsrecht zu investieren. Den meisten ist nicht wirklich klar: Die private Immobilien- und Bauwirtschaft hat natürlich nicht wirklich das Ergebnis, also Interesse der Kunden im Auge. Sondern sein Geschäftsmodell. Der Kapitalismus, gerne wie der Gemüse- "Markt" genannt, ist dem Wesen nach immer ein Pyramidenspiel: Andere zahlen lassen.
    Ich stell´ mir mal nicht den einfachen Menschen, die durchschnittliche Familie vor, die ein Recht darauf hat, von nix ne Ahnung zu haben und der trotzdem bezahlbar guter Wohnraum zusteht.
    Ich stell mir "M" als Menschen vor, der einen gut bezahlten, ausbildungsgewichtigen, fürs Gemeinwesen "systemrelevanten" Job macht. Seit Jahren nun schlechter weil...Eigentumswohnung!

  5. 5.

    Nichts kaufen, was noch nicht existiert oder erst produziert werden soll. Erst die Ware, dann das Geld. Anders herum ist immer schlecht. Es kann gut gehen oder auch nicht. Das ist das Risiko.

  6. 4.

    Wenn man Forderungen stellt, wie bspw. besagte Bürgschaft, die der Bauträger nicht leisten kann/will, dann findet sich leider immer ein anderer „dummer“ Käufer. Es ist teilweise erschreckend, wie auf dem Immobilienmarkt die Leute über den Tisch gezogen werden. Das Gleiche gilt auch Mietobjekten. Friss‘ oder stirb! Ich weiß nicht genau, wann das passiert ist, aber seit geraumer Zeit traue ich Vermietern oder auch Bauträgern (über die Stadtgrenzen hinaus) alles zu.

  7. 3.

    Hatte M. keine unbefristete Fertigstellungsbürgschaft im Bauvertrag vereinbart? Ich finde, dass eine umfassende Fertigstellungsbürgschaft eines großen, im Inland ansässigen Kreditinstituts sehr wichtig ist. Schwache Bauträger können solche Bürgschaft kaum beibringen. Ohne Bürgschaft braucht man als Käufer keine Zahlungen an der Bauträger leisten bzw. kann den Vertrag wegen nicht erfüllter Bedingung rückabwickeln. Zu den Bedingungen gehört auch der späteste Termin zudem die pos. Baugenehmigung gem. Projekt vorzuliegen hat.

  8. 2.

    Ein Alptraum.

  9. 1.

    Wenn das mit den Verflechtungen und vielen anderen, nicht wirklich transparenten involvierten Firmen beworben wird und dadurch Verwirrung besteht, kaufe ich da definitiv nichts.
    Augen auf beim Eierkauf.

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