Eine Familie bei einer Baustellenbesichtigungen (Quelle: rbb|24/Mitya)
Audio: Interview mit Florian Becker, Bauherren-Schutzbund | Bild: rbb|24/Mitya

Reportage | Berliner Bauträgerprojekt - Wenn der Traum von der Eigentumswohnung zum Albtraum wird

Als Käufer M. 2015 den Kaufvertrag unterschreibt, existiert seine Berliner Eigentumswohnung zunächst nur im Prospekt. Der Bauträger verspricht, sie bis Ende 2016 fertigzustellen. Doch Jahr für Jahr wird die Fertigstellung verschoben. Wer ist nun verantwortlich? Von Wolf Siebert

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Eine Fondsgesellschaft stellt sich vor und macht ein Angebot

Im Oktober 2019 überschlugen sich die Ereignisse: Eine C.-Firma teilte den Käufern mit, dass es für das Bauprojekt nach der Kündigung des Generalunternehmers keine "Kostensicherheit" mehr gebe. "Im Auftrag" der Bauträgergesellschaft machte die C.-Firma einen Vorschlag: Die Käuferinnen und Käufer sollten die zurückgehaltenen Kaufpreisraten zahlen. Außerdem sollten sie das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum – die Wohnungen – abnehmen, obwohl beides nicht fertig war oder Mängel hatte. Im Gegenzug versprach der Bauträger, das Gemeinschaftseigentum zu Ende zu bauen. Außerdem bot er den Käuferinnen und Käufern eine Verringerung des Kaufpreises an. Mit dem so eingesparten Geld sollten sie die Mängel in ihren Wohnungen "in Eigenregie" beseitigen. In M.s Fall war die angebotene Kaufpreisreduzierung deutlich geringer als der Betrag, den er aus Sicherheitsgründen einbehalten hatte.

teilweiser Rückfluss des eingesetzten Kapitals … unverzichtbar.

Fondsgesellschaft

Für die Käuferinnen und Käufer war ein weiterer Punkt wichtig: Nach Zahlung der offenen Kaufpreisraten sollte "die sofortige Umschreibung des Eigentums veranlasst" werden. Sie wären damit juristisch in einer deutlich besseren Position als vorher gewesen.

Dieses Angebot des Bauträgers wurde durch einen weiteren wichtigen Akteur schriftlich garantiert: Firma F., die einen geschlossenen Immobilienfonds vertrat. Die F. und eine ihrer Tochterfirmen hatten der Bauträgergesellschaft A. ein Darlehen in Höhe von knapp 5 Millionen Euro gegeben zur Realisierung dieses Bauprojekts. So schrieb die F. an die Käuferinnen und Käufer, dass die Fondsanleger durch die finanzielle Schieflage der Bauträgergesellschaft mit einem "erheblichen Verlust" rechnen müssten. Deshalb sei nun ein "teilweiser Rückfluss des eingesetzten Kapitals … unverzichtbar." Die Hoffnung auf Verzinsung habe man bereits "vor einigen Jahren" aufgegeben.

Das bedeutet: Wenn M. und andere Käuferinnen die zurückgehaltenen Kaufpreisraten gezahlt hätten, hätten sie damit auch die Investition von Anlegern teilweise gerettet.

Fonds, eingesetztes Kapital, Verzinsung?

M. und anderen Käuferinnen und Käufern schien das Angebot zu riskant. Erst sollten die Bauarbeiten beendet werden, dann erst wollten sie die Abnahme erklären. Das war schließlich ihr Faustpfand.

Noch im Oktober 2019 erhielten die Käufer einen weiteren Brief der Fondsgesellschaft F. Der Bau sei "steckengeblieben", der Bauträgergesellschaft fehlten die Mittel, um die "Restarbeiten" durchzuführen. Scheitere die Sanierung der Bauträgergesellschaft, dann drohten Abwicklung und Zwangsversteigerung des Objekts. Die F. warb noch einmal für den Deal, der M. und den anderen Käuferinnen und Käufern vorlag. Und es gab ein neues Versprechen: Wenn die Käufer zustimmten, werde die Fondsgesellschaft F. die Grundschuld zu ihren Gunsten im Grundbuch freigeben. Dafür sollten die Käuferinnen und Käufer aber auch noch darauf verzichten, Vertragsstrafen und Verzugsschäden geltend zu machen.

Im Klartext: Die Käufer sollten ein weiteres Faustpfand – ihren rechtlichen Anspruch, Vertragsstrafen und Verzugsschäden geltend zu machen – aus der Hand geben. M. empfand dieses "Angebot" der F. als "Zumutung". Er spricht noch heute von "Einschüchterung" und "Erpressung". Darauf habe er gar nicht reagiert, die Mehrheit der Käuferinnen und Käufer auch nicht. Man sei "stur geblieben", erzählt er. Der Deal sei nicht zustande gekommen.

M. war beunruhigt: Denn solange die F. oder eine Bank noch eine Grundschuld hatten, waren die Käuferinnen und Käufer juristisch betrachtet keine Eigentümer ihrer Wohnungen. Im November 2019 kam dann endlich eine gute Nachricht – von der Firma B., der Gesellschafterin der Bauträgergesellschaft. Den Käuferinnen und Käufern wurde die Möglichkeit eingeräumt, das Eigentum umschreiben zu lassen, also tatsächlich Eigentümer zu werden. Zitat: "Damit soll für Sie eine gute Basis für die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums und auch Ihres individuellen Sondereigentums hergestellt werden."

... alle Wand- und Deckendurchbrüche von Heizung, Sanitär und Elektro brandschutztechnisch unzureichend, Elektroinstallation Untergeschoss nicht fertig gestellt, Wärmedämmung an Teilstrecken nicht installiert ...

Gutachten Ingenieurbüro

Erschütternde Bestandsaufnahme auf der Baustelle

Aus der Geschichte des Bauprojekts zurück in die Realität im Frühjahr 2020. Ich gehe mit M. durch den kleinen Innenhof, der die Gebäude verbindet. Frisch gestrichene Fassaden, neue Balkons, aber vielfach nicht fertiggestellt. Wir wollen in seine Wohnung. Die Klingel funktioniere noch immer nicht, und der Rauchabzug sei defekt. Obwohl hier schon seit über einem Jahr Menschen wohnen. In einem anderen Gebäudeteil funktioniere der Fahrstuhl nicht.

Wir betreten die Wohnung. Ein Handwerker stemmt gerade die Fugen auf, weil sie fehlerhaft sind. Einer von vielen Mängeln. M. und die anderen Käuferinnen und Käufer haben ein Ingenieurbüro beauftragt, eine Bestandsaufnahme zu machen. Darin heißt es unter anderem: "Erdgeschoss Neubau im Rohbauzustand, Regenentwässerung dort nicht fertiggestellt; in der Tiefgarage und im Untergeschoss des Neubaus sämtliche Kabeltrassen überbelegt, alle Wand- und Deckendurchbrüche von Heizung, Sanitär und Elektro brandschutztechnisch unzureichend, Elektroinstallation Untergeschoss nicht fertig gestellt, Wärmedämmung an Teilstrecken nicht installiert."

Ein Dokument des Versagens, schließlich hatte M. seinen Kaufvertrag vor fast fünf Jahren unterschrieben, seit Ende 2016 sollte seine Wohnung eigentlich fertig sein.

Auch dem zuständigen Bauamt des Bezirks waren die chaotischen Zustände auf der Baustelle aufgefallen. Im Oktober 2019 schrieb die Bau- und Wohnungsaufsicht: "Das Grundstück und die Gebäude stellen sich zurzeit als Baustelle dar." Der Bauherr habe nicht erklärt, dass der Bau fertig sei. Außerdem gebe es noch keinen Nachweis über die ordnungsgemäße Ausführung des Brandschutzes. Oktober 2019 – das war der Monat, in dem die Fondsgesellschaft F. den Käuferinnen und Käufern das letzte Angebot vorgelegt hatte.

9 Kommentare

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  1. 9.

    Die Logik dahinter ist bestechen und meine Großeltern sahen das genauso. Ich, bis ich in die Situation kam mir eine familientaugliche Mietwohnung nicht mehr sinnvoll leisten zu können, auch. Frei verfügbare 4,5 Zimmer-Wohnungen kosten monatlich knapp 2000€, da denken Familien mit zwei „guten“ Einkommen schon über Alternativen nach. Was günstiger ist braucht nämlich meist nen WBS.
    Die von Ihnen vorgeschlagenen „fertig gebauten“ Wohnungen sind dann aber entweder heruntergekommener Altbestand für 500-600t oder kosten knapp unter 1Mio. Da hörts dann auch für Höhere Beamte, Lehrer, Architekten, leitende Angestellte,... auf. Bleibt also nur der Kauf beim Bauträger...

  2. 8.

    In einem gesunden Immobilienmarkt hat man Auswahl und kann zwischen verschiedenen Projekten wählen. In Berlin muss man quasi jedem Mist akzeptieren, um überhaupt an eine Neubauwohnung zu kommen. Das ist das Grundproblem.

    Wir haben unseren Bauvertrag unterschrieben, da gab es noch nicht mal eine Baugenehmigung. Haben aber alles vorher rechtlich prüfen lassen und es hat alles ohne Probleme geklappt.

  3. 7.

    Eine Eigentumswohnung zu kaufen funktiniert ganz profan, man sucht, besichtigt und kauft.
    Wer sich auf ein " Bildchen " mit viel Bla Bla verlässt, der ist völlig fern der Realität.
    Das hat nichtmal mehr was mit Naivität zu tun.

  4. 6.

    Leider: So ist das. Trifft die deshalb bösartig irreführende Parole "bauen, bauen..." sowie "mehr Eigentum statt Miete" auf Realität. Man muss nicht nur Geld, oder Kreditwürdigkeit in den Augen von Banken haben. Muss auch noch über Fähigkeiten und Weitblick verfügen, in Anwälte für Vertragsrecht zu investieren. Den meisten ist nicht wirklich klar: Die private Immobilien- und Bauwirtschaft hat natürlich nicht wirklich das Ergebnis, also Interesse der Kunden im Auge. Sondern sein Geschäftsmodell. Der Kapitalismus, gerne wie der Gemüse- "Markt" genannt, ist dem Wesen nach immer ein Pyramidenspiel: Andere zahlen lassen.
    Ich stell´ mir mal nicht den einfachen Menschen, die durchschnittliche Familie vor, die ein Recht darauf hat, von nix ne Ahnung zu haben und der trotzdem bezahlbar guter Wohnraum zusteht.
    Ich stell mir "M" als Menschen vor, der einen gut bezahlten, ausbildungsgewichtigen, fürs Gemeinwesen "systemrelevanten" Job macht. Seit Jahren nun schlechter weil...Eigentumswohnung!

  5. 5.

    Nichts kaufen, was noch nicht existiert oder erst produziert werden soll. Erst die Ware, dann das Geld. Anders herum ist immer schlecht. Es kann gut gehen oder auch nicht. Das ist das Risiko.

  6. 4.

    Wenn man Forderungen stellt, wie bspw. besagte Bürgschaft, die der Bauträger nicht leisten kann/will, dann findet sich leider immer ein anderer „dummer“ Käufer. Es ist teilweise erschreckend, wie auf dem Immobilienmarkt die Leute über den Tisch gezogen werden. Das Gleiche gilt auch Mietobjekten. Friss‘ oder stirb! Ich weiß nicht genau, wann das passiert ist, aber seit geraumer Zeit traue ich Vermietern oder auch Bauträgern (über die Stadtgrenzen hinaus) alles zu.

  7. 3.

    Hatte M. keine unbefristete Fertigstellungsbürgschaft im Bauvertrag vereinbart? Ich finde, dass eine umfassende Fertigstellungsbürgschaft eines großen, im Inland ansässigen Kreditinstituts sehr wichtig ist. Schwache Bauträger können solche Bürgschaft kaum beibringen. Ohne Bürgschaft braucht man als Käufer keine Zahlungen an der Bauträger leisten bzw. kann den Vertrag wegen nicht erfüllter Bedingung rückabwickeln. Zu den Bedingungen gehört auch der späteste Termin zudem die pos. Baugenehmigung gem. Projekt vorzuliegen hat.

  8. 2.

    Ein Alptraum.

  9. 1.

    Wenn das mit den Verflechtungen und vielen anderen, nicht wirklich transparenten involvierten Firmen beworben wird und dadurch Verwirrung besteht, kaufe ich da definitiv nichts.
    Augen auf beim Eierkauf.

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