Wohnungen in dem Stadtbezirk Mitte von Berlin (Quelle: dpa/Britta Pedersen)
Bild: dpa/Britta Pedersen

FAQ zum Mietendeckel - Wird meine Miete ab 23. November gesenkt?

Am 23. November tritt die zweite Stufe des Berliner Mietendeckels in Kraft. Dann müssen Vermieterinnen und Vermieter überhöhte Mieten absenken. Was Miethaushalte jetzt beachten müssen – wir beantworten die wichtigsten Fragen. Von Thorsten Gabriel

Wie viele Haushalte in Berlin können Mietsenkungen erwarten?

Da nicht sämtliche Wohnungsmieten statistisch erfasst werden, lässt sich das nur schätzen. Der Senat geht davon aus, dass rund 340.000 Haushalte eine Absenkung ihrer Miete erwarten können.

Welche Mieten müssen gesenkt werden?

Als zu hoch – und damit per Gesetz verboten – gilt eine Wohnungsmiete, wenn sie mehr als 20 Prozent über der im Gesetz definierten Obergrenze liegt. Diese Obergrenze ist zum einen vom Baujahr des Hauses abhängig sowie von der Ausstattung und der Frage, wann Haus und Wohnung zuletzt modernisiert wurden. Zum anderen gibt es noch Aufschläge oder Abzüge je nach Wohnlage. Es gibt bereits verschiedene Mietendeckel-Rechner im Netz, mit denen man berechnen lassen kann, ob die eigene Wohnungsmiete überhöht ist und abgesenkt werden muss. Am Montag, 16. November ist auch ein offizieller Mietendeckelrechner des Senats online abrufbar unter mietendeckel.berlin.de [externer Link].

Muss ich eine Mietsenkung beantragen?

Nein. Das Mietendeckel-Gesetz regelt, dass überhöhte Mieten ab dem 23. November verboten sind. Vermieterinnen und Vermieter dürfen solche Miete dann nicht mehr verlangen. Wer es trotzdem tut, handelt rechtswidrig und muss mit einem Bußgeld rechnen. Die großen Wohnungskonzerne haben bereits beim Einziehen der Novembermiete mögliche Mietsenkungen berücksichtigt.

Der Berliner Mieterverein rät allen Mieterinnen und Mietern, im Dezember genauer aufs Konto zu schauen. Spätestens dann müsste es eine Gutschrift für die letzten Novembertage beziehungsweise Abzüge bei der neuen Monatsmiete geben. Wer nicht abbuchen lässt, sondern selbst überweist, sollte seine Mietzahlung gemäß dem Gesetz reduzieren, rät der Mieterverein. Zwar gebe es wie überall auch dabei ein juristisches Restrisiko.
Allerdings hatte das Bundesverfassungsgericht erst kürzlich einen Eilantrag von Vermietern zurückgewiesen, die verhindern wollten, dass sie Mieten absenken müssen.
Das Gericht stellte klar, dass das Gesetz gilt, solange es keine endgültige Entscheidung darüber gibt, ob es verfassungsgemäß ist oder nicht [bundesverfassungsgericht.de]. Eine Entscheidung hat darüber das Bundesverfassungsgericht für das zweite Quartal 2021 in Aussicht gestellt.

Was kann ich tun, wenn sich mein Vermieter nicht an das Gesetz hält?

Wie grundsätzlich bei Mietstreitigkeiten, kann es auch hier nicht schaden, zunächst direkt Kontakt zum Vermieter oder der Vermieterin zu suchen. Falls dies nicht weiterhilft, sollten Verstöße gegen das Mietendeckelgesetz der Behörde gemeldet werden. Hierfür wird ein Online-Formular auf der Seite der Stadtentwicklungsverwaltung zur Verfügung stehen. Unterstützung gibt es auch bei den verschiedenen Mieterverbänden.

Wie lange gelten die Mietsenkungen, wenn der Mietendeckel Bestand hat?

Der Mietendeckel gilt für fünf Jahre, danach tritt das Gesetz wieder außer Kraft. Somit besteht danach auch nicht mehr das Verbot überhöhter Mieten. Über die Frage, was das für bis dahin abgesenkte Mieten heißt, dürften dann allerdings noch Gerichte zu entscheiden haben. So geht der Mieterverein davon aus, dass Mieten, die einmal gesenkt wurden, nicht einfach wieder auf das alte Niveau erhöht werden dürfen. Hier zeichnet sich allerdings ein ähnlicher Konflikt ab wie bei der Frage, welche Rolle die sogenannten Schattenmieten in Zukunft spielen. Auch wie es grundsätzlich nach dem Mietendeckel weitergeht, wird derzeit noch diskutiert. Weil es im Anschluss an diese Zeit keinen gültigen Mietspiegel mehr gibt, der für neue Mietverträge oder Mieterhöhungen gelten könnte, arbeitet die Koalition daran, ein sogenanntes Mietenkataster einzurichten. Dabei handelt es sich um eine Art Datenbank, in der alle Wohnungsmieten erfasst werden sollen. Dieses Instrument ist neben dem Mietspiegel auch als eine Möglichkeit im bundesweit geltenden Mietrecht vorgesehen. Einzelheiten sind jedoch noch nicht erarbeitet.

Sendung: Inforadio, 16.11.2020, 06:10 Uhr

Beitrag von Thorsten Gabriel

28 Kommentare

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  1. 28.

    Das Argument einiger Vermieter ist immer das gleiche und aus meiner Sicht wenig tragfähig - denn was folgt denn aus der Argumentation? Bezahlbarer Wohnraum gehört zur öffentlichen Daseinsvorsorge bzw ist ein essentielles gesellschaftliches Grundbedürfnis - demgegenüber steht ein jeweiliges Individualinteresse eines Vermieters, der gern eine höchstmögliche Rendite aus seinem Eigentum ziehen möchte. Das BVerfG hat 2019 im Rahmen der Prüfungen zur Mietpreisbremse festgestellt, dass Wohnungseigentum aufgrund seiner gesellschaftlichen Bedeutung eben nicht wie sonstiges Eigentum zu behandeln ist, und es hier kein Recht auf größtmögliche Rendite sieht. Wenn nun also Vermieter aufgrund ihres längeren Markthebels (vor allem sehe ich hier die Marktmacht von Deutsche Wohnen, Apo, akelius, vonovia usw kritisch, aber auch kleine Vermieter sind hier zu unredlichen Spekulanten geworden) willkürlich und in grossen Mengen ehemals bezahlbaren Wohnraum hochmodernisieren und letztlich in hochpreisigen Wohnraum umwandeln, dann ist das nicht hinzunehmen. Individuelle Rendite-Träume sind im Bereich des Wohnraumes nicht schuetzenswerter als gesellschaftliche Interessen und Vermieter müssen hier zu Recht mit staatlichen Eingriffen rechnen. Wie es nach dem Mietendeckel weitergeht, wird sich zeigen - letzlich werden wir abwarten müssen, welche politischen Mehrheiten es in der Stadt gibt. Auch der Volksentscheid zur Vergesellschaftung von Wohnraum wird interessant zu beobachten sein. Ich votiere in jedem Fall für staatliche Subventionen/Bevorzugung an geeigneter Stelle zB ggü Genossenschaften und Bauherren, die tatsächlich auch bezahlbaren Wohnraum schaffen. Sie schreiben es ja selbst, dass Angebot an bezahlbarem Wohnraum schrumpft kontinuierlich seit Jahren... vielleicht sollten Sie sich fragen "Warum?"... Sobald Sie die verursachenden Marktakteure analysiert haben, wissen Sie auch, dass der Mietendeckel gerechtfertigt ist.

  2. 27.

    Die Mietpreisbremse ist bekanntermaßen ein löchriges Instrument und weder besonders effektiv (sonst bräuchten wir keinen Deckel), noch einfach zu ziehen. Die Mietervereine berichten unisono, dass es nur sehr wenige Mieter auf juristische Verfahren ggü Ihrem Vermieter ankommen lassen. Einerseits, weil zB der vorherige Mietpreis nicht bekannt ist und andererseits, weil es eine starke Abhängigkeit zur Wohnung gibt - unliebsame Mieter per Eigenbedarf loszuwerden, ist keine seltene Praxis privater Vermieter. Da die Mietpreisbremse zusätzlich auf dem Mietspiegel beruht, der aufgrund seiner Berechnung seinerseits Mieterhöhungen reproduziert, ist das Instrument zudem wenig hilfreich für die Zukunft.

  3. 26.

    Leider ignorieren Sie sämtliche Argumente von betroffenen Vermietern. Vor dem Gesetz ist hoffentlich noch jeder gleich. Wenn über den Mietendeckel also ein Mieter 20% seiner vertraglich wirksam vereinbarten Miete jetzt nicht mehr zahlen muss, dann fehlen dem Vermieter diese 20%. Der Vermieter hat aber in die gesetzlichen Regelungen vertraut, sonst hätte er vielleicht gar nicht vermietet. Alle Regeln des BGB gelten weiter, nur darf der Vermieter die jetzt willkürlich als überhöht beschriebene Miete nicht mehr entgegennehmen. Er darf aber natürlich die Miete weiter erhöhen. Wenn der Mietendeckel ausläuft, werden die Mieten sprunghaft steigen. Bis dahin wird das Angebot an bezahlbaren Wohnungen ohne WBS weiter sinken. Die Familie aus Ihrem Beispiel hat es extrem schwer, eine neue, bezahlbare Wohnung zu finden. Neubauwohnungen sind kostendeckend viel zu teuer, diese helfen also nicht. Es freuen sich die vielen Top-Verdiener, deren Zahlbeträge der Kaltmiete jetzt fast halbiert werden. Toll!

  4. 25.

    Bitte belegen Sie Ihre Behauptung. Sicherlich gibt es auch den ein oder anderen gut situierten Mieter, der vom Mietendeckel profitiert - aber eben nicht nur und auch nicht in der Mehrheit (dazu reicht ein Blick auf die sozio-ökonomische Situation der Berliner). Zumal es eine stadtpolitisch langfristige Lösung braucht (wer aktuell noch die Miete berappen kann, kann das nach der nächsten Erhöhung ggf nicht mehr), die verhindert das peu a peu weitere Bestandsmieter verdrängt werden. Wir wissen, dass dies bereits mehrfach geschehen ist. Aus diesem Grund ist die Argumentation "nur Bedürftige" (wer immer das dann alles sein soll) zu unterstützen schlicht Blödsinn. Denn es ändert nichts an der negativen Entwicklung, dass einige Vermieter (insb strukturell schädlichen durch Wohnungsunternehmen) kontinuierlich an der Preisschraube drehen und mit Wohnraum spekulieren. Der Mietendeckel friert die Mietpreise sämtlicher älterer Mietwohnungsbestände ein und sorgt dafür das dieser gesamte Bestand nicht weiter künstlich verteuert wird, denn auch gut Situierte ziehen zuweilen aus ihrer Wohnung aus... und dann ist die Wohnung hoffentlich auch für weniger gut situierte Mieter wieder bezahlbar.

  5. 24.

    Die Vermieter sind bereits staatlich stark eingeschränkt. Der Mietendeckel ist auch keine neue Einschränkung, sondern nur eine härtere für Vermieter. Fast alle Punkte vom Mietendeckel sind bereits unter staatlicher Kontrolle, außer die Absenkung Mietpreisen in rechtlich korrekte Verträge.

    Von daher ist der Deckel keine neue Erfindung, sondern hebelt die jetzt gültigen bundesstaatlichen Einschränkungen gemäß BGB aus. Der Mietendeckel differenziert in der Lage und Ausstattung einer Wohnung nur sehr begrenzt. Mieterhöhungen macht er fast unmöglich.

  6. 23.

    Man blendet bei der Diskussion vollkommen aus, dass der Mietendeckel zu einem Einbruch im Mietenmarkt geführt hat. Alle meine Prognosen, die ich teilweise schon vor einem Jahr gestellt habe, treffen Stück für Stück ein. Wer sich jetzt in Berlin auf Wohnungssuche begeben muss hat es ohne WBS extrem schwer, eine günstige Wohnung zu finden. Wer eine Bestandswohnung hat und umziehen möchte, der tauscht nur noch. Die (vorübergehende) Mietsenkung ist nichts als Augenwischerei! Der Frust der Mieter, wenn das Bundesverfassungsgericht den Deckel für verfassungswidrig erklärt, wird gewaltig sein. Absolute Zustimmung zu 'Vermieter', 'Webansen', '??', "Uti'. An foolsgarden: Sie konnten mir bis heute die Frage nicht beantworten, warum Gutverdiener in sanierten Altbauten vom Mietendeckel profitieren sollen?! Bin gespannt,ob es dafür überhaupt eine plausible Begründung gibt.

  7. 22.

    Zum einen ist man als Vermieter bei der Höhe der Miete schon staatlich eingeschränkt. Das heißt man kann die Miete nicht nach Belieben in Höhe schrauben. Zum anderen vergessen scheinbar die meisten , dass der Staat an jeder Miete fleißig mitverdient, über 40% der Miete kann also direkt per Wohngeld an Bedürftige umverteilt werden. Der Unterschied ist, dass so nur wirklich Bedürftige in den Genuss kommen.Beim Mietendeckel sind es besonders die Gutverdiener die vom Vermieter subventioniert werden.

  8. 21.

    Na dann deklinieren Sie doch mal bitte durch, wer dann so alles Wohngeld/Sozialausschuss etc bekommen soll... Ich bin gespannt, wo Sie die Grenze ziehen wollen. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass nicht nur die Mieten rasant und seit Jahren steigen, sondern eben auch Energie & Co. Denkspiel aus der Realität: eine Familie wird nach und nach aus der langfristigen Wohnung raussaniert (die Sie lange selbstständig bezahlen konnten), die Miete frisst mittlerweile mehr als 50% des Haushaltsnettos. Nun will die Familie umziehen, um günstiger zu wohnen - aber es stellt sich raus, dass das im Umkreis von ca 10km nicht möglich ist... Nach Ihrer Logik zahlt der Staat nun also die Differenz? Während gleichzeitig einige Vermieter weiterhin Kasse machen, d.h. der Gewinn von VermieterInnen wird dann als staatlich garantiert? Als Mieter, Vermieter und Steuerzahler erscheint mir diese Forderung etwas dreist. Zumal der Mietendeckel Härtefallregelungen vorsieht, wenn VermieterInnen durch den Deckel tatsächlich substanzielle Schäden am Eigentum bzw. starke finanzielle Probleme erleiden würden. Das übermässige Spekulieren mit Wohnraum (eine zwingende Daseinsvorsorge für jeden Menschen) ist ein essentielles Problem und meines Erachtens sind hier sämtliche rechtsstaatliche Mittel zur Eindämmung gesellschaftlich statthaft und verhältnismäßig.

  9. 20.

    Wieso unterstützt man dann die wirklich bedürftigen Mieter nicht mit Wohngeld bzw. Sozialwohnungen? Warum müssen Vermieter die nach BGB vereinbarte Miete dann für alle Mieter senken, egal wie viel Einkommen die Mieter haben? Weil es gar nicht um die einzelnen Mieter und deren tatsächlichen Bedarf geht. Man möchte nur den Mietwohnungsmarkt in Berlin massiv stören, damit man sich als linker Retter den Wählern präsentieren kann. Soll doch Herr Scheel etwas von seinen üppigen Bezügen abgeben, der kommt doch als Top-Verdiener auch in den Genuss der Mietsenkung, genau wie übrigens Frau Lompscher. Oder haben die Damen und Herren des Senates das Gesetz nur für ihren eigenen Vorteil gemacht, denkbar wäre es.

  10. 19.
    Antwort auf [David Lejdar] vom 15.11.2020 um 16:59

    ihre Rechnung hat eine unbekannte
    Das was jemand für die 400.000 Euros bekommt wird dann im Alter nicht mehr 400.000 wert sein.
    ich wohne in einem Haus der größeren Städtischen WBG hier wird neuer Dings gerade versucht sich um alles herumzu drücken. War bislang nicht so. Ich sehe für das Haus schwarz. Die Kohle reicht nicht. Es wird schon überlegt eingearbeitetes Wartungspersonal zu entlassen/bzw. nicht neu zu besetzen, um die Kosten auf Niveau der Einnahmen zu halten.
    Bilanztechnisch dürfe die Immobilie dann auch neu zu bewerten sein. Sinkende Mieteinnahmen Insth.Rückstau führt zur Überschuldung. Das kann auch ein neuer Senat dann nicht ausbügeln. Aber Die Grünen haben in Persona des Herrn Habeck schon mal mit der DW konferiert. Eine unheilige Allianz!

  11. 18.

    Na Sie scheinen sich ja auszukennen... Ich kenne einige Familien, deren Miete auf dem Niveau ist und die Netto eben nicht so viel verdienen - insgesamt also deutlich mehr zahlen als die häufig zitierten 30% vom Haushaltsnetto. Warum? Pendeln war aus familiären Gründen keine Option, und viel Auswahl an Wohnungen gab es vor zB 3-4 Jahren in dem Segment (bzw günstiger) auch schon nicht bzw viele Mitbewerber. Es ist aber interessant, dass immer wieder so getan wird, als ob MieterInnen entweder a) doch alle in Eigentum hätten investieren können (klar, weil Kredite natürlich immer und grundsätzlich jeder bekommt... ) und/oder b) das so viele bezahlbare Wohnungen in entsprechender Größe bzw Grundstücke verfügbar gewesen wären. Das ist schlicht falsch, wenn man sich nicht gerade auf die Mondpreise einiger Spekulanten einlassen will - was dann aber auch erstmal der Kreditgeber mitmachen muss. Unabhängig davon ist mir schleierhaft, weshalb in der Debatte immer suggiert wird, dass mit mehr Eigentum alles besser wäre - logischerweise wäre im Fall einer steigenden Eigentumsquote dann auch der Eigentumsmarkt noch angespannter... Pfandfrage: Löst das Verschieben eines Problems das Problem?

  12. 17.

    Aufgrund der recht hohen Absenkung würde ich Ihnen eher empfehlen, dass Sie versuchen über die juristisch gesicherte Mietpreisbremse zu agieren. Suchen Sie sich Beistand beim Mieterverein etc und lassen Sie diese Option doch mal pruefen. Aufgrund der aktuellen Situation könnte ich mir vorstellen, dass das Instrument wirksamer ist;)

  13. 16.

    Nur zur Info, mein Vermieter ist keine Privatperson- sondern eine Briefkastenfirma in einem Steuerparadies

  14. 15.

    Hallo Georg,
    Zugegeben, ich bin neidisch auf ihre Generation, die schon vor 20 /30Jahren soweit im Leben stand, dass sie sich die billigen Nachwendewohnungen in Berlin kaufen konnte. Und wie sich es anhört haben sie ja sogar mehr als die eine Wohnung, in der sie selbst leben. Ich verdiene erst jetzt nach 15 Jahren Berufstätigkeit so ungefähr den deutschen Durschnittslohn- für mich sind 155€ echt viel und ich kann endlich anfangen, was für meine Rente zur Seite zu legen.

  15. 14.

    Sehr geehrter Kollege,

    an Ihrer Stelle würde ich nicht vor der abschließenden Entscheidung der Verfassungsgerichte verkaufen. Senken Sie den Zahlbetrag wie gefordert. Wenn Sie nur diese Wohnung haben, würde ich einen Antrag auf volle Miete stellen, da die Absenkung in Ihrem Fall zu einem Verlust führt und der Bestand bedroht ist. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!

  16. 13.

    Mit Ihren Anschuldigungen gegen den Vermieter zeigen Sie deutlich Ihr Unwissen. Jemand, der 1180 € Warmmiete bezahlt, sollte um die 4000 Euro netto verdienen. Mit einem solchen Einkommen könnte man auch selbst Eigentum erwerben. Man könnte aber auch viel günstiger etwas außerhalb wohnen und dann ggf. ökologisch korrekt mit dem Regionalzug oder der S-Bahn zur Arbeit fahren. Niemand wird gezwungen, im sanierten Altbau im Prenzlauer Berg zu wohnen. Die Regierung sollte Wohneigentum fördern, statt weiter auf die Mieterstadt Berlin zu setzen. Das schafft Altersarmut und sozialen Unfrieden.

  17. 12.

    Sehr schönes Beispiel, leider hat der Senat auch nie vorgerechnet wie die Steuereinnahmen aus Vermietung um Verpachtung refinanziert. Wenn ca. 20 % der Miete im Gesamten gesenkt werden kann.

    Zumal 50% der Steuereinnahmen aus Vermietung und Verpachtung Bundessteuern sind. Wer gibt dem Senat eigentlich das Recht Bundessteuern einfach zu senken?

    Ganz Deutschland muss mal wieder für Berlin zahlen. Aber das ist man ja bereits gewohnt.

    Darüberhinaus wird auch weniger in die Immobilien refinanziert, so dass hier ebenfalls der Wirtschaftskreislauf stark beeinträchtigt wird.

  18. 11.

    Klar senke ich die Miete. Und werde die Wohnung einem nahen Verwandten vermieten, Eigenbedarf wird wohl das einzige Mittel bleiben um etwas dagegen zu halten.
    Diesen politischen Quatsch werden leider nicht die Politiker ertragen müssen. Tut mir leid.

  19. 10.

    Sie beschweren sich, dass sie 200€ zusätzlich selbst investieren müssen für eine Wohnung die Ihnen dann gehört und als Altersvorsorge dienen wird? 200€ monatlich dafür zu investieren finde ich nicht gerade tragisch. Dass jemand aber 1180€ für eine Wohnung zahlt die ihm nie gehören wird und sich dadurch evtl überhaupt keine Altersvorsorge leisten kann, finde ich schon eher erschreckend. 'Eine Unverschämtheit - jetzt muss ich selbst auch 200€ in meine Altersvorsorge stecken die bestimmt eine halbe Millionen wert sein wird' klingt absurd.

  20. 9.

    Darf man fragen, für wieviel Euro/m2 Sie die Wohnung gekauft haben, bzw. warum die Kredittilgung so teuer ist? Wenn eine so teure Miete schon kaum kostendeckend sein soll, müssen ja irgendwoher die hohen Kosten kommen (?).


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