Neuer Mietspiegel trotz Mietendeckel - Vergleichsmieten in Berlin könnten um rund ein Prozent steigen

Der Fernsehturm verschwindet hinter einer Häuserreihe im Stadtteil Prenzlauer Berg im Nebel. (Quelle: dpa/Annette Riedl)
Bild: dpa/Annette Riedl

Obwohl die Mieten in Berlin seit einem Jahr gesetzlich gedeckelt sind, wird der Senat auch in diesem Jahr wieder einen neuen Mietspiegel veröffentlichen. Die Neuauflage ist dabei nicht zuletzt auch ein Plan B, falls der Mietendeckel vor Gericht scheitert. Von Thorsten Gabriel

Ohne Mietendeckel wäre dieser Vorgang eine über Jahre geübte Routine: Alle zwei Jahre lässt der Senat einen neuen Mietspiegel erstellen. Ein Standardwerk, das Auskunft gibt über die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete. Es ist das Maß aller Dinge für Mieterhöhungen und – dank der Mietpreisbremse – auch bei Neuvermietungen. Doch bis zum Sommer vergangenen Jahres sah es so aus, als ob die Fortschreibung in diesem Jahr ausfallen würde. Denn wofür braucht man noch Vergleichswerte, wenn die Mieten ohnehin gedeckelt sind?

Neuer Mietspiegel soll vor Rechtsunsicherheit schützen

Zum Beispiel als "Notnagel", sollte das rot-rot-grüne Prestigeprojekt Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe scheitern. Noch vor einem Jahr hieß es dazu allerdings aus Senatskreisen, dass das gar nicht nötig sei. Gäbe es keinen aktualisierten Mietspiegel, würden Gerichte im Zweifelsfalle auf die letzte Fassung von 2019 zurückgreifen, so die Argumentation. Doch im Juli trommelte die Stadtentwicklungsverwaltung dann doch die "Arbeitsgruppe Mietspiegel" zusammen, in der Vertreterinnen und Vertreter von Mieter- und Vermieterorganisationen traditionell gemeinsam vertreten sind.

"Es gibt tatsächlich Städte, in denen die Mietspiegel auch weiter gelten dürfen", sagt Reiner Wild, der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. "Aber wir waren unsicher, ob dies tatsächlich auch in Berlin der Fall sein würde. Es ist nicht erkennbar gewesen, dass die Rechtsprechung an dieser Stelle großzügig handelt." Deswegen findet Wild es gut, dass der Senat hier "auf Nummer sicher" geht.

Immobilienverband "zunächst aus guter Tradition" wieder dabei

Dass der Mieterverein bei der Erstellung des neuen Mietspiegels wieder mit am Tisch sitzt, verwundert kaum. Erstaunlicher ist angesichts des Konflikts um den Mietendeckel, dass auch die Vermieterseite wieder mit von der Partie ist. Immerhin sind viele Eigentümer nicht gut auf den Senat zu sprechen. Doch die Geschäftsführerin des Verbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) Berlin/Brandenburg, Susanne Klabe, sagt: "Wir sind zunächst aus guter Tradition mit dabei." Die Betonung liegt auf "zunächst". Ob ihr Verband am Ende den Mietspiegel auch durch Unterschrift anerkennen wird, lässt sie offen. Die erhitzte Diskussion um den Mietendeckel zeige jedenfalls, wie wichtig der Mietspiegel mit seiner "Befriedigungsfunktion" sei, sagt Klabe.

Genau so hält man es auch beim Eigentümer-Verband Haus und Grund Berlin. "Wir wirken natürlich wie immer an der Erstellung des Mietspiegels mit, aber ob wir ihn unterschreiben, müssen wir sehen", sagt der Verbandsvorsitzende Carsten Brückner. Dass es einen neuen Mietspiegel geben wird, begrüßt er ausdrücklich. Schließlich sei das Instrument wichtig für die Anwendung der Mietpreisbremse und auch für die Vereinbarung von künftigen Mieterhöhungen. Die darf es zwar für die meisten Wohnungen in Berlin derzeit nicht geben, allerdings bedienen sich viele Vermietende bekanntermaßen sogenannter Schattenmieten. Bei Neuvermietung und Mieterhöhungen verabreden sie Miethöhen, deren Zahlung sie allerdings nicht verlangen solange der Mietendeckel gilt.

Der für Stadtentwicklung und Wohnen zuständige Senator Sebastian Scheel (Die Linke) zeigt sich fürs erste zufrieden, dass trotz der Meinungsverschiedenheiten über den Mietendeckel erstmal alle mit an Bord sind. Darüber, wer das fertige Werk am Ende unterschreiben wird, will er nicht spekulieren. "Die Verbände sind bereit, mitzuarbeiten und ich gehe auch von einer einvernehmlichen Lösung aus", formuliert er diplomatisch. Rechtlich ist es ohnehin belanglos, ob die Verbände den Mietspiegel unterzeichnen. Die gemeinsame Anerkennung hätte lediglich symbolischen Charakter: Seht her, wir alle bekennen uns zu diesem Werk.

Mietspiegel wird per Index fortgeschrieben

Trotz des Mietendeckels wird der neue Mietspiegel aber mehr sein als ein bloßer Plan B, für den Fall, dass es in Karlsruhe kracht. Denn der Mietendeckel gilt ja nicht für alle Mietwohnungen in Berlin, es gibt Ausnahmen. Insbesondere der Neubau wird nicht gedeckelt. Für Mieterhöhungen und Neuvermietungen in Gebäuden, die ab 2014 errichtet wurden, ist also relevant, wie die ortsüblichen Vergleichsmieten aussehen. Da das Bürgerliche Gesetzbuch aber vorschreibt, dass nur unreglementierte Mieten in einem Mietspiegel erfasst werden dürfen, wird er diesmal auf anderem Wege erstellt als sonst. Denn die meisten Mieten sind eben durch den Mietendeckel begrenzt und nicht frei. Eine Stichprobenerhebung wie üblich brächte also keine belastbaren Ergebnisse.

Deshalb wählte man im Senat diesmal einen alternativen Weg, den das BGB ebenfalls ermöglicht: Die bestehenden Mietspiegeldaten werden anhand des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes fortgeschrieben [destatis.de]. Wie stark die Mieten anziehen werden, will der Stadtentwicklungssenator noch nicht preisgeben. "Eine Aussage über die Höhe lässt sich vor dem Hintergrund der noch nicht abschließenden Beratungen über die Indexierung noch nicht abgeben", sagt Scheel.

"Das kann man mit Excel in Sekunden ausrechnen"

Schaut man sich allerdings an, wie sich die Verbraucherpreise seit Mai 2019 entwickelt haben, lässt sich ziemlich überraschungsfrei ermitteln, welche Werte der künftige Mietspiegel ausweisen wird. "Das kann man mit Excel in Sekunden ausrechnen", ist lapidar aus der Arbeitsgruppe Mietspiegel zu hören. Zwischen Mai 2019 und Januar 2021 stieg der Verbraucherpreisindex um etwas über ein Prozent. Genau in diese Richtung werden sich also auch die Vergleichsmieten bewegen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete dürfte von derzeit 6,72 Euro pro Quadratmeter auf um die 6,80 Euro klettern.

Noch sind die Arbeiten am Mietspiegel nicht gänzlich abgeschlossen. Die Arbeitsgruppe hat noch Tagungstermine. Offiziell vorgestellt werden soll der neue Mietspiegel im Mai. Perspektivisch wird in der rot-roten Koalition aber schon an einem Nachfolgemodell für den Mietspiegel gearbeitet. Ein Mietenkataster, in dem alle Wohnungsmieten der Stadt erfasst sind, soll nach Ende des Mietendeckels den traditionellen Mietspiegel ablösen. Derzeit wird in der Koalition noch ausgelotet, wie genau eine solche Datenbank ausgestaltet werden könnte und welche Möglichkeiten es bietet. Dass das Projekt noch in dieser Wahlperiode umgesetzt wird, gilt allerdings als unwahrscheinlich.

Sendung: Inforadio, 13.02.2021, 11 Uhr

Die Kommentarfunktion wurde am 14.02.2021 um 14:00 Uhr geschlossen

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Beitrag von Thorsten Gabriel

67 Kommentare

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  1. 67.

    Na endlich ist ein Abzocker mal ehrlich und zeigt uns wie die Masche läuft... Nur dass es auch schon vorher so war.

  2. 66.

    Die Leute wollen eine schöne Wohnung haben, aber kosten darf sie nichts.
    Auch Handwerker und Hausmeister wollen einen ordentlichen Lohn haben.
    Ich will in zehn Jahren nicht in Bruchbuden wohnen und die Leute prügeln sich dann auf dem Wohnungsmarkt.

  3. 65.

    @Eleonora: "Jetzt erklären Sie mir bitte, inwiefern der Mietendeckel für Mieter (besonders Wohnungssuchende) ein Segen sein soll, wenn man fast keine dem Deckel unterliegende Wohnung mehr bekommt?!"
    Es ist doch kein Wunder: wenn plötzlich Mieter keine Mieterhöhung mehr befürchten oder erleiden müssen oder sogar noch Mietminderung bei Wuchermieten bekommen können, werden diese Mieter womöglich nicht mehr ausziehen MÜSSEN?
    Eine Horrorvorstellung für Vermieter, die bei jeder Neuvermietung eine horrende Mieterhöhung fest einkalkuliert haben (ohne etwas in die Wohnung investiert zu haben oder eine Klage wegen Wuchermiete befürchten zu müssen). Und die wenigen doch frei werdenden Wohnungen zu BEZAHLBAREN Mieten sind im Nu weg - 140 Bewerber sagt doch schon alles. Wenn man dagegenhält, wie viele Wohnungen mit Wuchermieten nun schon jahrelang leerstehen, zeigt sich dass der supereffiziente "freie Markt" am Bedarf vorbei gebaut hat.

  4. 64.

    @Eleonora:
    Schon wieder lassen Sie Wesentliches aus. "Teuer kaufen und billig vermieten kann nicht klappen, das sollte jedem einleuchten." Damit verschweigen Sie, dass SPEKULATIV teuer gekauft wurde, weil man auf stark ansteigende Mietniveaus in der Stadt GEWETTET hat. Und es ist gerade diese Zockerei mit Wohnungen und der angebliche Zwang, nun teuer vermieten zu müssen, da die Häuser ja so teuer eingekauft wurden, der zu gern als Begründung herangezogen wird, als alternativlos.
    Und die sich verzockt haben, schreien jetzt am lautesten... Es gibt aber kein Menschenrecht auf Casinogewinne!
    Und nichts anderes ist diese Begründung. Es ist nun mal Zockerei, wenn ein Haus, das im Unterhalt x kostet und dessen Baukosten y schon vor 20 Jahren abgezählt waren (Nachkriegs-Altbau)jetzt auf dem Allzeit-Preishoch für x + y + 200% eingekauft wird (real werden Preise mit Jahresmieter x 50 Jahre geschätzt).
    Das kann man nur, wenn WOHNUNGEN KNAPP GEMACHT werden. So geschehen.

  5. 63.

    "Ich habe stark den Eindruck, viele Mieter denken, Vermieter seien reich und raffgierig. Gerade der normale private Vermieter ist aber eher daran interessiert, dauerhafte und seriöse Mieter zu haben. "

    Erstens ist der normale private Vermieter überhaupt nicht vom Mietendeckel betroffen und ja, die betroffenen Vermieter sind nicht unbedingt reich aber raffgierig.

  6. 62.

    Ich habe stark den Eindruck, viele Mieter denken, Vermieter seien reich und raffgierig. Gerade der normale private Vermieter ist aber eher daran interessiert, dauerhafte und seriöse Mieter zu haben. Denn jeder Wechsel verursacht Arbeit und Kosten. Die Immobilienunternehmen sind anders aufgebaut. Da zählt in erster Linie der wirtschaftliche Nutzen. Das Übel ist. In der Berlin wird mit dem Mietdeckel gegen diese Großen vorgegangen und leiden werden eher die Kleinen. Unternehmen finden immer Lösungen und haben einen finanziellen Spielraum.

  7. 61.

    ... das sind gerade mal 5% des Wohnungsbestandes. Das reicht nicht für einen Mietenspiegel! Erst nachdenken, dann schreiben...

  8. 60.

    @Paulchen P. Ich finde das gut, dass Sie recherchieren und belastbare Zahlen aus Forschungarbeiten heranziehen. Dann ist Ihnen sicherlich auch bekannt, dass die Zahl der Wohnungsangebote mit Baujahr vor 2014 um 60% eingebrochen ist. Dementsprechend teurer wurden unter dem Mietendeckel Neubauwohnungen mit Baujahr ab 2014. Jetzt erklären Sie mir bitte, inwiefern der Mietendeckel für Mieter (besonders Wohnungssuchende) ein Segen sein soll, wenn man fast keine dem Deckel unterliegende Wohnung mehr bekommt?! Teuer kaufen und billig vermieten kann nicht klappen, das sollte jedem einleuchten. Wie wollen Sie Investoren dazu bringen zu bauen oder zu sanieren, wenn man damit bei vollem Risiko kaum etwas verdient? Jeder staatliche Eingriff in den Markt scheiterte bisher. Ich erfreue mich an den toll sanierten Altbauten in Berlin und möchte einen erneuten Verfall nicht erleben. Wir steuern aber mit dem Deckel darauf zu. Ihnen scheint das egal zu sein.

  9. 59.

    Private Vermieter sind keine Selbständigen. Da ist keine Rechtsform vorgeschrieben. Somit sind Gewinne irrelevant. Es geht nur um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese werden mit anderen Einkünften zusammen- bzw. verrechnet. Negative Einkünfte nützen nur etwas, wenn man etwas versteuern hat. Rücklagen, die sie für die Zukunft bilden berücksichtigt das Finanzamt nicht, da müssen Sie konkrete Ausgaben angeben.

  10. 58.

    Was wollen Sie denn wissen? Mal ohne viel Text, einfach klare Fragen stellen. Lassen wir mal Ideologie außen vor.

  11. 57.

    Im Rahmen der Einkommensteuer ist Gewinn tatsächlich nicht der richtige Begriff. Trotzdem werden nicht die reinen Mieteinnahmen besteuert. Es werden die Einkünfte besteuert, also Einnahmen minus die Kosten, um diese Einnahmen zu erzielen.

  12. 56.

    Sie vergessen die Neubauten ab 2014. Text immer vollständig lesen vor dem Kommentieren hilft ungemein.

  13. 55.

    Die Einnahmen sind zu versteuern. Gewinn ist nicht erheblich. Es findet keine Gewinn/Verlust Rechnung statt. Private Vermieter sind grundsätzlich keine Unternehmen oder Selbständige. Dafür müssten sie eine Gesellschaft gründen, der das Haus gehört, bei Wohnungen gehts garnicht. Mieteinnahmen kommen auf die anderen Einkünfte dazu. Somit findet die Besteuerung mit dem jeweiligen persönlichen Steuersatz statt. Ja, negative Einkünfte senken. Deswegen haben es Investoren mit mehreren Objekten einfacher. Aber zunächst werden alle Einnahmen berücksichtigt.

  14. 54.

    ... wiedermal so eine Nebelgranate der Politik, auf den alle (auch hier im Block) hereinfallen!!!
    "Bei der Erstellung eines Mietspiegels darf Wohnraum nicht berücksichtigt werden, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist." Zitat BMI
    Ergo in Berlin ist die Erstellung eines Mietspiegels gar nicht mehr möglich, weil Berlin seit dem 18.06.2019 (Tag des Mietendeckelbeschlusses des RRG-Senats) gesetzlich festgelegte Mieten hat.
    Ergo wird es, fällt der Deckel vom Topf, für 6 Jahre gar keinen Mietenspiegel in Berlin mehr geben und Mieterhöhungen sowie Neuvermietungen können frei verhandelt werden. Ergo werden in Berlin die Mieten demnächst stark steigen.
    Danke lieber RRG-Senat für das Mieterhöhungsgeschenk! ... und da soll noch einer sagen der Senat wäre investorenfeindlich...

  15. 53.

    @Eleonora: Sie haben gerade wieder meine Erfahrung bestätigt, daß die meisten Vermieter bei der Frage nach den wichtigen Kennzahlen merkwürdig schweigsam werden. Insofern bin ich nicht enttäuscht worden.
    Dass Sie sich über Feindbilder und spitze Bemerkungen beschweren, zeigt nur, daß da ein wunder Punkt getroffen wurde. Das rührt wohl daher, daß ich reale, belastbare Zahlen aus gut recherchierten Forschungsarbeiten heranziehe, die den offenlegen, die Quelle hatte ich genannt.
    Aber es gibt Ausnahmen. Auch mir selbst sind sozial orientierte Vermieter bekannt. Die muss man allerdings mit der Lupe suchen. Und diese versuchen nicht, mit allen Mitteln Propaganda über die armen Vermieter zur Verdummung von Unwissenden zu verbreiten und lassen sich auch nicht gern als Paradebeispiel für den tollen Wohnungsmarkt missbrauchen..

  16. 52.

    Wenn das alles so easy und lukrativ ist, können Sie den Job ja demnächst übernehmen. Es werden definitiv viele Stellen frei. Ich denke die Mieter werden sich umgucken, wenn wie gewünscht, alle privaten Vermieter das Feld räumen werden. Mir kann es egal sein. Sobald ich meine Wohnung verkauft habe, wünsche ich allen Mietern in Berlin von ganzem Herzen ein Mietendeckel der 50 Jahr lang halten wird.

  17. 51.

    @Paulchen P. Da werden Sie sicherlich sehr enttäuscht sein, aber ich hatte meine Immobilie erst 2012 gekauft und dann durchsaniert. Ab 2013 bis letztes Jahr hatte ich vermietet. Die Wertsteigerung der Immobilie existiert nur im luftleeren Raum,weil ich nicht vorhabe zu verkaufen, um den Gewinn zu realisieren. An Ihren permanenten spitzen Bemerkungen ist leicht zu erkennen, dass Sie das Feindbild Vermieter gerne pflegen und aufrecht erhalten möchten und realen Argumenten gar nicht zugänglich sind. Das ist eigentlich Schade, weil solche Diskussionen ins nichts führen und reine Zeitverschwendung sind.

  18. 50.

    Ich hab nur grob aufgeschlüsselt, wie sich eine Gesamtmiete von 800 Euro zusammensetzen könnte. Und der Gewinn ist zu versteuern, nicht die Einnahmen. Und wenn ihre Zinskosten hoch genug sind und mit Vermietung rechnerisch Verlust erzielt wird, sinkt ihr zu versteuerndes Einkommen und sie sparen Steuern. Ist es nicht so!?

  19. 49.

    @Kristina.
    " Sie vermieten dann etwas, was ihnen nicht gehört".

    Schon klar. Glauben Sie wirklich, dass man als angehender Vermieter mal eben so XXXTausend € aus der Hosentasche zieht und ohne Kredit eine Immobilie kauft? Für den Mieter ist es trotzdem vollkommen unerheblich, mit welchen Mitteln diese Immobilie finanziert wurde. Er bewohnt eine Wohnung, die ihm nicht gehört und als Ausgleich dafür zahlt er einen Mietzins. Wer damit nicht einverstanden ist muss selbst kaufen. So einfach ist das.

  20. 48.

    1% ? Deckt nichtmal die Inflation. Kein Arbeitnehmer wäre mit dem Lohnzuwachs zufrieden.

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