In einem Hochhaus in Lichtenberg sind einige Fenster beleuchtet. Foto: Christophe Gateau/dpa
Video: Abendschau | 05.02.2021 | Tom Garus | Bild: dpa

Möbel-Miete oder Nutzungsvertrag - Wie Vermieter den Berliner Mietendeckel umgehen

Eigentlich soll das Mietendeckel-Gesetz dazu führen, dass Mieten sinken, wo der Berliner Senat sie für überhöht hält. Nun finden aber Vermieter Wege, die Mieteinnahmen zu steigern - mit recht kreativen Strategien. Von Tom Garus

Das Wummern der Tram dringt in das Wohnzimmer der Familie Slama. Seit 2014 wohnt Simon Slama direkt am U-Bahnhof Eberswalder Straße. Rund um die Kulturbrauerei ist es zwar nie wirklich ruhig, aber schon ruhiger als vor Corona, als sich noch Touristen vor seiner Hauseingangstür übergaben, erzählt der Familienvater. Heute ist die Party vorbei - umziehen wollen er und seine Frau trotzdem. Sie haben den Geruch satt, der von dem neu eingezogenen Dönerladen direkt unter ihnen durch die Decke ins Wohnzimmer zieht.

2.500 Euro warm für 100 Quadratmeter

Über Such-Plattformen im Internet suchen sie seit Monaten nach einer Wohnung in Prenzlauer Berg. Sie wollen ihrer Tochter den Umzug in einen neuen Kindergarten ersparen. Doch die Suchergebnisse sind ernüchternd: 2.500 Euro warm für 100 Quadratmeter ist keine Ausnahme. Trotz Altbau und trotz Mietendeckel, der hier eigentlich gelten sollte.

Doch Vermieterinnen und Vermieter versuchen sich an Strategien, um den Mietendeckel zu umgehen, erzählt Simon Slama, als er über seinen Laptop gebeugt einen Makler zitiert: "Wir bitten zu beachten, dass zu der hier angebotenen Wohnung kein Mietvertrag abgeschlossen wird, sondern ein dingliches, gesichertes Wohnrecht mit Eintrag im Grundbuch. Für die Überlassung und Nutzung der Wohnung wird ein Entgelt in Höhe von insgesamt 1.599 Euro monatlich vereinbart."

Mieterverein: "Klare Umgehung des Mietendeckels"

Das sei ihm immer wieder aufgefallen bei verschiedenen Wohnungen, meistens von denselben Immobilienfirmen. Bei einem Anruf habe ein Makler ganz unverblümt ihm gegenüber zugegeben, dass der Besitzer so den Mietendeckel umgehen wolle.

Auch der Berliner Mieterverein will diese Masche schon bemerkt haben: "Das ist eine sehr klare Umgehung des Mietendeckels", sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, dem rbb. Hier soll ein Nutzungsvertrag unterzeichnet werden, der ins Grundbuch eingetragen werden soll. "Solche Vereinbarungen sind rechtlich Geschäfte im Mietwohnungsbereich, das heißt, es ist ein Mietverhältnis, das eingegangen wird. Das heißt, es gilt auch der Mietendeckel", so Wild. Seiner Ansicht nach zielten die Anbieter auf das Unwissen und die Unsicherheit der Mieter ab. "Es gibt ja sehr wenige Angebote am Markt und deswegen gehen Mieter auch auf solche Angebote ein."

Extra-Miete für Möbel

Simon Slama und seine Frau lassen davon lieber die Finger. Doch die Tricks, um den Mietendeckel zu umgehen und eine höhere Miete zu verlangen, begegnen ihnen immer wieder, wie Slama erzählt. "Wir waren einmal als Nachmieter im Gespräch für eine Wohnung und haben dann über die Vormieter am Ende gehört, als wir es nicht geworden sind, dass der alleinstehende Klinikleiter, der die Wohnung bekommen hat, sich auf einen Extra-Deal eingelassen hat". Er habe zugestimmt, eine extra Miete über 500 Euro für eine ältere Küche zu zahlen, die bereits in der Wohnung war. "Und damit waren wir dann aus dem Rennen", erzählt er und kann sich ein bitter-zynisches Lachen nicht verkneifen.

Manche Berliner Firmen haben daraus ein Geschäftsmodell gemacht. Hier zahlen die Mieter ihre Miete gemäß Mietendeckel an den Vermieter. Ist die Wohnung möbliert, müssen sie auch Miete für die Möbel an eine dritte Firma zahlen. Diese kauft die Möbel offiziell dem Vermieter ab und leitet nun einen Teil der Möbel-Mieteinnahmen an den Vermieter weiter. Den Rest behält die Firma. Der Vermieter umgeht so den Mietendeckel.

Bis zu 500.000 Euro Bußgeld

Aus Sicht des Berliner Mietervereins ist das nicht erlaubt. Die Miete für Möbel könne nicht einfach ausgeklammert werden vom Mietendeckel. "Allerdings kommt es auf die Form an, wie das Möbelgeschäft abgewickelt wird", sagt Reiner Wild, "Es gibt eine Rechtsprechung, die sagt: Beim Kauf von Möbeln wäre das denkbar, man zieht in eine Wohnung ein und kauft gleichzeitig ein Möbelstück oder eine ganze Einrichtung.

"Dann müsse aber der Wert limitiert sein. Komme es zu einer Möbel-Miete, sei das anders, denn dann handele es sich um Miete, also würde der Mietendeckel dennoch greifen. Dem rbb sagte Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel am Freitagabend, er wolle festhalten, dass sich ein Großteil der Vermieter an den Mietendeckel und die gesetzlichen Regeln halte.

Versuche, den Mietendeckel zu umgehen, seien allerdings rechtswidrig und man werde das verfolgen. Die Bezirke seien zuständig für die Einhaltung der Regeln. "Wenn dir davon Kenntnis erlangen, dann wird ein Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet", so Scheel. Ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro könne dann drohen.

Sendung: Abendschau, 05.02.2021, 19.30 Uhr

Die Kommentarfunktion wurde am 07.02.2021, um 15:15 Uhr geschlossen

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Beitrag von Tom Garus

60 Kommentare

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  1. 60.

    Vermutlich hätte sich der Poster nicht zu einer Investition hinreißen lassen, die nur funktioniert, wenn sich Berlin an die "übliche" Miete europäischer Städte angenähert hätte.

  2. 59.

    Sie bemühen die Wohnungsverkäufe von 2010 und verschweigen die finanzielle Vorgeschichte ... unredlich.

    Sie definieren bestehende ... aber möglicherweise sittenwidrige Vertragsverhältnisse als rechtens ... unredlich.

    Sie unterstellen einer Initiative, welche versucht, die ärgsten Verwerfungen des freien Marktes im Bereich eines Grundbedürfnisses zu kitten, einen Spalt in die Gesellschaft zu treiben .. unredlich.

  3. 58.

    Ich habe mehr verstanden, als Sie glauben.
    Unredlich (kriminell verkneife ich mir) ist es vom Senat, in bestehende Rechtsverhältnisse und das noch rückwirkend einzugreifen. Selbst die Karre in den Dreck fahren (Verkauf landeseigener Wohnungen Anfang 2000 und Verweigerung der Anschlussförderung f. Sozialwohnungen seit 2003) und andere jetzt büßen zu lassen. Solches Regieren verpestet nur die Atmosphäre in der Gesellschaft und gefährdet den gesellschaftlichen Zusammenhalt. Das böse Erwachen kommt, wenn das Bundesverfassungsgericht das Gesetz kassiert.

  4. 57.

    Ich habe viele Freunde im Ausland - hohe Mieten in Berlin
    Von was reden alle, sucht mal beiGoogle - glaubwürdige Seiten.

    https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/marktanalysen/europa-vergleich-wohnen-in-deutschland-relativ-guenstig_84324_494332.html

    Deutschland ist kein Entwicklungsland- zum Glück !
    Mietpreise: Keine deutsche Stadt unter den Top 20 im Europa-Vergleich

    Berlin liegt bei moderaten 7,30 Euro pro Quadratmeter - niedriger als FFM (8,40 Euro pro Quadratmeter), Hamburg (8,60 Euro pro Quadratmeter) und München.

    Mietpreisranking: Die Top 20 (Durchschnitt pro Quadratmeter, 2018)

    Paris City (Frankreich): 27,80 Euro
    Oslo (Norwegen): 25,30 Euro
    Trondheim (Norwegen): 21,30 Euro
    London (Großbritannien): 20,10 Euro
    Bergen (Norwegen): 19,70 Euro
    Barcelona (Spanien): 19,60 Euro
    Kopenhagen (Dänemark): 19,00 Euro
    Amsterdam (Niederlande): 18,70 Euro
    Ile de France (Frankreich): 18,50 Euro
    Madrid (Spanien): 18,10 Euro
    Warschau (Polen): 14,60 Euro usw.

  5. 56.

    Sehe ich genauso.
    Dazu kommt, dass die Politik (Schröder-Regierung) dazu aufgerufen hat, für die Rente vorzusorgen. Wer es mit einer Immobilie getan hat, wird jetzt bestraft. Soviel zum Thema Verlässlichkeit der Politik. Und dass die Lage einer Wohnung innerstädtisch oder am Rand der Stadt keinen Einfluss mehr auf den Mietpreis hat, ist ein Unding. Als ob alle Grundstücke (zentrumsnah u. zentrumsfern) den gleichen Preis hätten! Die Grunderwerbssteuer beim Erstkauf einer selbstgenutzten Immobilie gehört abgeschafft. Aber das Gegenteil ist der Fall. Mit 6 Prozent auf den Kaufpreis bedient sich das Land Berlin unangemessen hoch - 30.000 Euro bei einem Kaufpreis v. 500.000 Euro. Kann natürlich nicht jeder, aber bestimmt mehr als die, die es bereits getan haben. Bei den günstigen Zinsen rechnet sich der Kauf einer Immobilie, wenn man schon mal 30.000 EURO mehr für eine Finanzierung zur Verfügung hat. Das Land Berlin ist gierig, nicht die fairen Vermieter.

  6. 55.

    Bei der damaligen Entscheidung der zusätzlichen Altersversorgung wurde nichts kalkuliert. Es war einfach die Erwartung dass ein Zusatzeinkommen entstehen wird nach jahrelangen Zinszahlungen.
    Dem ist aber nicht so. Wohngeld ist hoch, vermutlich wegen der bevorzugten Lage. Selbstnutzer wollen auch alles komfortabel haben.

  7. 54.

    Alles unter 3% Rendite ist unsinnig. Totes Kapital. Kosten der Wohnung werden von Kapitalanlegern gerne schöngeredet. Der genannte Fall ist unwirtschaftlich.

  8. 53.

    Sie besitzen eine möblierte ETW, die sie zu einer hohen Miete vermieten müssen, da sie andernfalls kaum über die Runden kommen? Können Sie das mit Zahlen unterlegen (Miete jetzt, Miete gemäß Deckel und demgegenübergestellt die Ausgaben)?

  9. 52.

    Den geistvollen Poster würde ich sehr gerne als Mieter haben. Da habe ich Null Anfeindung, Null Arbeit, volle und obendrein gern bezahlte Miete und den will ich auch nie los werden, weil er klar erkennt, wem hier was gehört - kurzum ich hätte so was von exorbitanten leistungslosen Superprofit. Ich würde glatt überschnappen.

    Nur als Vermieter hätte ich den nicht gern, weil der vermutlich in Nullkommanix ein Zwangsversteigerungsverfahren am Hals hätte und ich die Bude wegen Eigenbedarfskündigung des Ersteigerers verlassen müsste. Das käme dann nicht so toll.

  10. 51.

    Verkaufen Sie das Ding. Immobilien sind in Berlin nur für Profis gute Anlagemöglichkeiten. Gibt genug Investoren aus dem Ausland, die so etwas kaufen. Oder Privatleute, die für ihre hier studierenden Kinder so etwas suchen. Sie bekommen mehr als 170T€.

  11. 50.

    Kann der jeder normale Bürger mit Ihrem Modell seine Rente aufbessern? Das bedeutet, auch Ihre bewohnte Mietwohnung bessert jemandes Rente auf ... das wäre doch ein Nullsummenspiel. Und funktioniert eben nicht für jeden, sobald sie eine eigene ETW und eine weitere für die Rente haben bspw.

    Es profitieren einige wenige auf Kosten der anderen ... und fühlen sich nun in Ihrem Recht des - finanziell - Stärkeren gestört?

  12. 49.

    Ein weiteres Mal ... wir reden nicht von den plakativen 6€ / m2, wir reden beim Deckel von Wohnungen, die 20% über dem Mietspiegel angesetzt sind. Und das sind nicht wenige:

    https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article220771030/Mietendeckel-Preissenkungen-fuer-eine-halbe-Million-Wohnungen.html

    Und was bei der Kritik am Deckel oft nicht genannt wird: Ein Überschreitung um 20% ist auch bisher eine Ordnungswidrigkeit gewesen ... dort hat der Deckel an der Rechtslage bzw. der schon geltenden Einschränkung der Vertragsfreiheit nichts geändert ... aber u.U. ein Instrument geschaffen, dieses auch einmal durchzusetzen.

    https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/mietwucher.html

    Ust das u.U. ein Problem der Gegner des Deckels ?

  13. 48.

    Es wurde aber nicht der geltende Mietspiegel zugrunde gelegt. Und genau, Bundesrecht schützt schon. Berlin ignoriert aber das Bundesrecht Bund schafft eigene Gesetze. Genau das wird zu entscheiden sein.

  14. 47.

    Mich würde mal interessieren wer selbst betroffen ist oder wirklich jemand kennt der extrem viel Miete bezahlen muss - unter Zwang?
    Ich selbst zahle seit fünf Jahren 10 Euro pro qm, es wurde noch nie erhöht. Bin damit voll zufrieden in Mitte.
    Dann bin ich ein extrem freiheitsliebende Mensch deswegen bin ich gegen diese Zwangsmaßnahme.

    Es kommt doch kein Mensch auf die Idee und sagt, die Patente der Corona Pharmaindustrie werden gegen entsprechender Gebühr ! erst mal entzogen und die Corona Produktion wird auf viele Produzenten verteilt.
    nein kann man nicht - Patent sind geistiges Eigentum. Whg. teilweise privates Eigentum.

    Es kommt keiner auf die Idee zu sagen, wir frieren die Lebensmittelpreise ein.
    Warum kostet es bei KaDeWe das dreifache, denke ich mal, gehe ich ja nicht hin.

    Essen und Gesundheit ist wohl ein höheres Grundrecht auf wohnen im Zentrum für 6 Euro/qm.

    Der MietenDeckel wird zu 90 % eingestampft, da bin ich mir sicher. Ich liebe freue MarktWirtschaft.

  15. 46.

    Es ist doch ganz klar: Die Regierung hat in den vergangenen Jahren versäumt genügend Wohnungen zu bauen. Es ist unfair, dass jetzt den "normalen" Bürger ausbaden zu lassen, der sich mit einer ETW seine Rente sichern wollte. Klar sind die Mieten in Berlin hoch, aber dass mit einem Mietendeckel zu regeln ist nicht rechtens. Meiner Meinung muss der Senat einfach das Wohngeld anpassen, bzw. den Empfängerkreis erhöhen (bis genug Wohnraum geschaffen ist). Ich werde weiterhin meine möblierte Wohnung zum "regulären" Preis anbieten (anders komme ich kaum über die Runden). Vor Gericht hat der Mietendeckel am Ende doch keine Chance.

  16. 45.

    Hallo Andreas B.
    Tut mir leid ich verstehe diese Anmerkung nicht.
    Die Küche beim Nachbarn von Siemens kostet bei ihm 10.000, € sagt er und allein das Bett kostet 2000 € und das Sofa 3000. ich versteh die Anmerkung mit den 10.000 € Möbel nicht. Man sieht das es teure designer Möbel sind. Nix Ikea.

  17. 44.

    Das EStG sieht Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung vor, für die Steuern zu zahlen sind, wovon die Allgemeinheit profitiert. Und die Leistung bei Vermietung besteht u. a. darin, dass die Vermieter qualitativ hochwertige Wohnungen - das kostet Geld und ist nicht zum Nulltarif zu haben - zur Verfügung stellen, Kredite abbezahlen und die Wohnung in Schuss halten. Insofern ist die Wohnung für Viele eine begehrenswerte Ware, denn sie hat einen Preis, nämlich den Mietpreis. Und für eine gute Ware zahlt man gern mehr. Ist doch bei Autos nicht anders.

  18. 43.

    Eine Nische? Aber doch bitte nicht für "10 000 Euro - Möbel" (vgl. @ Netter, 6. 2. 2021, 23.36 Uhr)

  19. 42.

    Wie haben Sie denn kalkuliert, damit es sich für Sie rechnet ... also wieviel Überschuss wäre denn nötig ?

    Und dazu: 355€ Hausgeld für eine 1-Zimmer-Wohnung? Pro Monat? Da sind sicher keine umlegbaren Kostenanteile drin?

  20. 41.

    Es wurde von der Regierung eine private Altersversorgung empfohlen. Leute die diese Altersverdorgung in Berlin mit einer vermietenden ETW gemacht haben sind jetzt nicht gut dran.
    1 Zimmer ETW am Kurfürstendamm, Wert 170.000 €.
    Jetzige Miete 3 % über Mietspiegel 510 € warm.
    Wohngeld 355 €. Mietüberschuß 155 €. Finanzamt bekommt 60 €.
    An Altersversorgung bleit 95 € übrig.

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