Berliner Wohnungsmarkt - Wenn Leerstand nicht gleich Leerstand ist

Leerstehendes Wohnhaus in Berlin-Mitte mit Notiz von Mieteninitiative (Quelle: rbb/Sebastian Schöbel)
Audio: Inforadio | 30.03.2021 | Sebastian Schöbel | Bild: rbb/Sebastian Schöbel

Seit Mai 2014 regelt das Zweckentfremdungsverbot, wann eine Wohnung in Berlin leerstehen darf. Doch die Umsetzung fällt von Bezirk zu Bezirk anders aus. Ein Blick nach Mitte offenbart zudem die Lücken in der Überwachung. Von Sebastian Schöbel

Der grau-weiß gestrichene Altbau in der Osloer Straße 114, fünf Minuten Fußweg vom S-Bahnhof Bornholmer Straße entfernt, sieht eigentlich sehr wohnlich aus. Zwar schaut die Vorderseite auf die betriebsame Hauptverkehrsader, doch das Haus ist in einem sehr guten Zustand, der hübsche Vorgarten sauber und die Lage am östlichen Rand des Wedding ausgesprochen gut.

Umso unverständlicher findet es Max Prause von der Initiative Mietenwahnsinn Nord, dass viele Klingelschilder noch ohne Namen sind. "Aus Gesprächen mit den Anwohnern wissen wir, dass hier Wohnungen zum Teil seit vier, fünf Jahren leer stehen." Die leeren Wohnungen werden schon länger zum Verkauf angeboten. Auf einer Webseite des Besitzers, einem Immobilieninvestor mit mehrere hochpreisigen Objekten in Berlin, findet man die entsprechenden Inserate in deutscher und englischer Sprache - inklusive eines vermeintlich sinnstiftenden Zitats des Literaten Ralph Waldo Emerson: "Architektur: das Blühen der Geometrie."

Leerstehendes Wohnhaus in Berlin-Mitte mit Notiz von Mieteninitiative (Quelle: rbb/Sebastian Schöbel)
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Wohnraum steigt im Wert

Gemeint war beim Transzendentalisten Emerson allerdings explizit die "griechische Architektur" der Antike, was auf das 1912 errichte Haus in der Osloer Straße also definitiv nicht zutrifft. Außerdem hätte sich der unitarische Pastor Emerson hier wohl keine Wohnung leisten können: Die kleinste, mit 59 Quadratmetern, kostet 251.400 Euro, die größte, mit 400 Quadratmetern, rund 800.000 Euro. Acht Wohnungen können aktuell angefragt werden, zwei davon sind allerdings nicht bezugsfrei - vermutlich bewohnt. Druck zu verkaufen hat der Besitzer aber offenbar nicht, sagt Mietenaktivist Prause. "Die Preise in Berlin steigen jedes Jahr um fünf oder zehn Prozent." Das Warten lohne sich also, sagt Prause.

Gemeldet habe die Initiative Mietenwahnsinn Nord den Leerstand beim Bezirk Mitte im Sommer 2020, sagt Max Prause. Geschehen sei bislang nichts. Prause vermutet Personalmangel bei der zuständigen Verwaltung als Grund. "Von den elf vorgesehenen Stellen sind nur die Hälfte besetzt."

Zweckentfremdungsverbot soll Leerstand regeln

Leerstand wie in der Osloer Straße 114 dürfte es laut Mietaktivisten in Berlin eigentlich nicht geben: Sie berufen sich auf das im Mai 2014 in Kraft getretene Zweckentfremdungsverbot. Das regelt neben der Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke, etwa als Touristenherberge, auch den Leerstand. Der ist, wenn ordnungsgemäß angemeldet, zulässig, im längsten Fall für ein Jahr, wenn die Wohnung modernisiert werden muss. Bei Verstößen drohen bis zu 500.000 Euro Strafe.

Wie groß das Problem des illegalen Wohnungsleerstands ist, bleibt allerdings auch gut sieben Jahre nach Einführung des Zweckentfremdungsverbots umstritten. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen nennt in seinem aktuellsten Marktbericht eine Leerstandsquote von 1,6 Prozent. Kritiker der Immobilienbranche hingegen sprechen von deutlich höheren Zahlen, Prause etwa redet von rund 4.000 Zweckentfremdungsverfahren, die aktuell in Berlin laufen. Ob dahinter stets illegaler Leerstand steht, ist allerdings unklar, Beweise sind oft nur anekdotisch.

Datenlage zum Leerstand ist unbefriedigend

Eine rbb-Abfrage in allen zuständigen Bezirksämter zeigt nun, wie komplex und unterschiedlich die Lage berlinweit ist. Während einige Bezirke sehr detailliert Leerstand dokumentieren, tun es andere Bezirke nur lückenhaft: Mal wird längerfristiger Leerstand statistisch nicht gesondert erfasst, mal fehlen Informationen zur Prüfung und Nachverfolgung. Zudem können einige Bezirke nicht nachvollziehen, wie oft sie Bußgelder für illegalen Leerstand erhoben haben, weil der Tatbestand nicht gesondert erfasst wird. Vergleichbar sind die Leerstandsstatistiken der Bezirke also nicht. "Das ist alles eine Definitions- und Datenermittlungsfrage", heißt es dazu aus einer der Verwaltungen.

So berichtet zum Beispiel Friedrichshain-Kreuzberg, dass seit 2014 4.671 Wohnungen als leer angemeldet oder vom Bezirk ermittelt wurden, wobei 2.670 Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot festgestellt wurden. In beiden Statistiken ist der Bezirk damit berlinweit Spitzenreiter. Doch wie hoch die verhängten Bußgelder ausfielen, kann der Bezirk auf rbb-Nachfrage nicht sagen. Es gebe dazu "keine gesonderte statistische Erfassung", so eine Bezirkssprecherin. Wie es anders geht, zeigt Pankow: Hier wurden seit 2014 1.867 leere Wohnungen angemeldet oder ermittelt, davon waren 81 illegal leer und es wurden insgesamt 438.025 Euro Bußgeld verhängt.

Leerstand ist kein Problem... am Stadtrand

In Randbezirken wiederum ist die Lage völlig anders, hier gibt es mit illegalem Leerstand laut den Bezirksverwaltungen kaum Probleme. Marzahn-Hellersdorf etwa hat seit 2014 zwar 3.329 leere Wohnungen verzeichnet bekommen, doch keinen einzigen Verstoß entdeckt. Ebenfalls keine Verstöße oder Bußgelder meldeten unter anderem Spandau und Treptow-Köpenick. Hier lohne sich die Spekulation mit Wohnraum wohl nicht, hieß es als Begründung aus Bezirkskreisen, die meisten Leerstände würden ordnungsgemäß für Sanierungen und Modernisierungen angemeldet und fristgerecht abgestellt.

In Charlottenburg-Wilmersdorf wiederum scheint das Zweckentfremdungsverbot als Drohkulisse zu wirken: Zwar wurden 1.329 Verstöße festgestellt, aber kein einziges Mal Strafen ausgesprochen. Wie die Bezirksverwaltung dem rbb mitteilte, wurden "die Wohnungen aufgrund unserer Anschreiben sofort wieder vermietet oder es wurden Anträge auf Leerstand gestellt".

Leerstehendes Wohnhaus in Berlin-Mitte mit Notiz von Mieteninitiative (Quelle: rbb/Sebastian Schöbel)

Wie Leerstand vertuscht wird

Die nachträgliche Anmeldung, wenn man erwischt wurde, löst allerdings nicht das Leerstandsproblem, wie der Bezirk Mitte erleben muss. Hier würden überführte Besitzer von leeren Wohnungen dem Bezirk schnell eine Modernisierung ankündigen, sagt Bezirksbürgermeister Stephan von Dassel. "Wir haben ganz viele Fälle, wo sich das über Jahre hinzieht, wo wir den Leerstand nachträglich genehmigt haben." Scheinsanierungen seien aber nicht im Sinne des Zweckentfremdungsverbots, sagt der Grünen-Politiker. "Alle Bezirke könnten bei Sanierungsleerstand noch deutlich strenger werden."

Trotzdem versucht von Dassels Verwaltung durchzugreifen. In Mitte, wo Wohnraum besonders begehrt ist, wurden seit 2014 insgesamt 1.072 Anträge auf Leerstand gestellt. In 779 Fällen wurden Amtsverfahren eingeleitet, und insgesamt wurden wegen der Verletzung des Zweckentfremdungsverbots 813.150 Euro Bußgeld verhängt – mehr als in jedem anderen Berliner Bezirk.

FeWos im Wartestand

Die Hoffnung, dass durch die Pandemie der illegalen Ferienwohnungswirtschaft die Geschäftsgrundlage entzogen und viele Wohnungen dem Mietmarkt zugeführt werden, habe sich nicht bestätigt. "Entweder sie werden aufgehoben, um verkauft zu werden, oder man hofft auf die Rückkehr auf Touristen", sagt von Dassel. Er schätzt, dass "mindestens zwei Dritte" des Leerstands in Mitte auf Spekulation zurückgeführt werden könne.

Vor allem das FeWo-Vermietungsportal AirBnB sei unkooperativ und "unseriös", so von Dassel: Es verhindere, dass die Berliner Angebote von den Behörden automatisch ausgelesen werden können, daher sei eine Nachverfolgung von illegalen Ferienwohnungen oft nur über die Finanzämter möglich. "Da verhält sich AirBnB wie ein Hehler."

Problematischer Leerstand mit Segen des Bezirks

Dass Leerstand, gerade in Mitte, aber nicht nur durch illegale Ferienwohnungen zustande kommt, sondern auch durch Bürokratie, zeigt sich ebenfalls in der Osloer Straße. Zwei Häuser weiter von der Nummer 114, in der 116a, vergammelt ein Wohnhaus vor sich hin, in direkter Nachbarschaft zu einem Hotel. Diverse Anläufe, die Wohnungen zu Hotelzimmern zu machen, sind fehlgeschlagen und inzwischen verboten. Das vor fast genau drei Jahren eingeleitete Amtsverfahren ruht, "bis die Einsicht in die Bauakten beim Bauarchiv genommen werden kann", so der Bezirk.

Gleich um die Ecke, in der Stettiner Straße 38, das nächste Beispiel: Ein typischer Berliner Altbau mit kantiger Fassade, der Ruine eines Ladenlokals im Erdgeschoss, beschmierten Wänden und von Staub trübe gewordenen Fenstern der Wohnungen darüber. Bauarbeiten finden keine statt, trotzdem hat der Bezirk eine Leerstandsgenehmigung für insgesamt acht Wohnungen erteilt. Der Besitzer des Hauses - die gleiche internationale Hotelkette wie in der Osloer Straße - hat noch bis September Zeit bekommen, aktiv zu werden. Vermutlich aber bleiben die Wohnungen ungenutzt - so, wie es laut den Aktivisten von Mietenwahnsinn Nord seit mindestens neun Jahren der Fall ist. "Hier steht ein ganzes Wohnhaus leer, während im Freundes- und Bekanntenkreis Menschen händeringend nach Wohnungen suchen", sagt Mietenaktivistin und Kiezbewohnerin Elaine Hess. "Das macht einfach wahnsinnig wütend."

Sendung: Inforadio, 30.03.2021, 6 Uhr

11 Kommentare

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  1. 9.

    Dass bei der Arbeit der Verwaltung noch viel Luft nach oben ist, zweifle ich nicht an. Das war aber nicht die Frage, sondern wo man Leerstand melden kann. Wieviel wird denn überhauot gemeldet und in welchen Fällen liegt überhaupt eine Zweckentfremdung vor? Das können weder Sie noch ich hier nebenbei beurteilen. Die Gesetzeslage erlaubt viel Mauschelei und gerade Immobilienkonzerne können sich gute Anwälte leisten.

  2. 8.

    In Treptow Köpenick gibt es keine Probleme mit Leerstand? Da hat ihnen der Baustadtrat Herr Hölmer aber nicht die ganze Wahrheit erzählt. Seit mehreren Jahren steht ein Haus in der Krüllstraße leer. Eigentümerin ist die Padovic Gruppe. Bekannt für Leerstand und Sanierungsmaßnahmen bis auch der letzte Mieter aufgibt.

  3. 7.

    Genau...wie engagiert unsere Stadtentwicklung das seit Jahren bekannte Problem angeht, sieht man ja in dem immer größer werdenden Leerstand. Die Zuständigkeiten werden nur hin und her geschoben...niemand möchte Verantwortung übernehmen. Wohnraum als Spekulationsobjekt - dem wird seit vielen Jahren in Berlin Tür und Tor geöffent.
    Statt Sanktionen, z.B. hohe Geldstrafen bei dauerhafter Zweckentfremdung, zu verhängen, bis hin zur Enteignung bei anhaltendem Leerstand, wird das Problem einfach beiseite geschoben. Nicht alles kann mit fehlendem Personal begründet werden; oft mangelt es einfach am Engament und Pragmatismus der Beschäftigten.

  4. 6.

    Mai 2014 in Kraft getretene Zweckentfremdungsverbot warum hier den aufstand auch wenn man den beizrk meldet ,das Wohnung leeer stehen über jahre und das im milieuschutzgebiet geht der Bezirk wie Spandau daggen nicht vor
    zb leer stand Wohnung seit über 5 jahren
    leerstand über 3 jahre
    leerstand wühnung über 4 jahr
    Wohnung über 20 jahre als lager missbrauch

    alles gemelldet nur der Bezirk tut nichts dagegen..

  5. 5.

    Wie bei fast allem, was die Arbeit der Bezirksämter in Berlin betrifft, sollte mehr Druck aufgebaut werden. Nicht alles kann schließlich mit "Personalmangel" entschuldigt werden. Wenn Bürger*Innen so arbeiten würden, gäbe es mit Sicherheit mehr Arbeitslose. Effizienz und Digitalisierung ist die Antwort. Beides jedoch bekommen die Bezirksämter ohne Druck von oben jedoch nicht hin. Wie bei fast allen Deutschen muss mal eine klare Ansage gemacht werden. Auch der Druck der Bevölkerung auf die Regierenden, der Verzögerung und dem Desinteresse der Ämter bezirksübergreifend ein Ende zu setzen, sollte sich noch erhöhen. Als oberster Dienstherr sollte der Regierende Bürgermeister ebenfalls mehr in die Pflicht genommen werden. Eine unabhängige Erfassung von leerstehendem Wohnraum könnte für Bürger*Innen ein weiteres Instrument seit, um der Schlamperei ständig den Spiegel vorzuhalten. Wohnraum darf kein Spekulationsobjekt sein! In Berlin wird dem jedoch seit Jahren Tüt und Tor geöffnet.

  6. 4.

    Abhilfe gegen das Verfallen von Immobilien und den Leerstand von Objekten oder Baulücken wäre eine konsequente politische Durchsetzung der Bezirke oder auf Landesebene. Dazu braucht es aber selbstredend nicht nur die passenden Paragraphen sondern auch Personal - was vielfach bereits bei grundlegenderen Ämteraufgaben zu klein aufgestellt ist.
    Auf der anderen Seite stelle man sich bitte den Eigentümer vor, der sein Eigentum nach seinem Gusto umgestalten bzw umbauen, verkaufen oder ein wirtschaftliches Konzept finden will. Sobald der Mieter drin ist, gibt es kaum wieder Möglichkeiten ihm zu kündigen. Im Milieschutzgebiet noch schwieriger. Ich kenne daher auch Objekte, wo Wohnungen bewusst nicht neu vermietet werden, damit die Aufteilung in Eigentumswohnungen oder der Verkauf an einen neuen Eigentümer der Gesamtimmobilie erfolgreich umgesetzt werden kann.

  7. 3.

    Warum benutzen Sie hier ein Bild, welches offensichtlich eine Gewerbeeinheit darstellt und keine Wohnung?!

    Etwa, weil durch die Corona-Maßnahmen viele kleine Gewerbetreibenden keine Umsätze mehr haben, schließen müssen und somit solch ein Foto leichter zu machen ist?

  8. 2.

    Sie können die Zweckentfremdung einer Wohnung, also auch unbegründeten Leerstand, zum Beispiel hier melden: https://ssl.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/zweckentfremdung_wohnraum/formular/adresswahl.shtml

  9. 1.

    Auch ich wohne in einem Haus in bester Wohnlage, in dem seit Jahren die Hälfte der Wohnungen leer stehen, „luxemburgische“ Besitzer wechseln, die Mieter:innen auf angekündigte Modernisierungen warten und das Haus dem Verfall preisgegeben ist. Mindestens 8 Ein- und Zweiraumwohnungen stehen hier leer! Wo kann man denn solchen Leerstand prüfen lassen?

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