Rechtsstreit um Kosmosviertel - Wohnungsbaugesellschaft muss Mieterhöhung zurücknehmen

Häuserblock im Kosmosviertel. Für das Wohnquartier wurde laut dem Schwarzbuch 2019/20 vom Bund der Steuerzahler vermutlich ein überzogenere Kaufpreis bezahlt. (Quelle: dpa/Britta Pedersen)
Bild: dpa/Britta Pedersen

Das Kosmosviertel in Altglienicke war einer der größten Ankäufe durch eine städtische Wohnungsbaugesellschaft in Berlin. Jetzt haftet die Gesellschaft für Modernisierungsfehler der Vorbesitzer. Mieter können auf Rückzahlung hoffen. Von Jana Göbel

Die städtische Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land erwarb 2019 rund 1.800 Plattenbau-Wohnungen im Kosmosviertel in Berlin-Altglienicke. Der Kaufpreis: 250 Millionen Euro. Schon damals war klar, dass die Modernisierung Hunderter Wohnungen durch den Vorbesitzer mangelhaft war. Trotzdem hatte der Eigentümer nach der Modernisierung die Mieten erhöht.

Jetzt hat das Landgericht Berlin in einem ersten Fall bestätigt, dass die Mieterhöhung ungerechtfertigt war. Allerdings aus formalen Gründen: Die Modernisierungsumlage sei nicht richtig ausgewiesen worden. Die Konsequenzen trägt jetzt die Stadt und Land, sie haftet für die Fehler des Vorbesitzers.

Für die klagende Familie ging es um fast 100 Euro im Monat wegen der Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2017. Zwei Jahre dauerte der Rechtsstreit. Die Familie braucht nun 2.000 Euro einbehaltene Modernisierungsumlage an Stadt und Land nicht nachzuzahlen.

Die Initiative "Mieterprotest Kosmosviertel" hat gegenüber rbb24 Recherche bereits angekündigt, die Modernisierungsumlage für etwa 600 weitere betroffene Mietparteien zurückzufordern. Auf die Wohnungsbaugesellschaft kämen damit nicht nur Nachforderungen in Millionenhöhe zu. Außerdem würden die künftigen Mieteinnahmen sinken.

Modernisierungsumlage war nicht rechtens

Stolz, durchgehalten zu haben, aber auch etwas erschöpft wirken die Kläger nach dem Ende des Rechtsstreits. Es sei aber ein gutes Gefühl, sich nicht alles gefallen zu lassen. Zwischendurch habe es manchmal Zweifel gegeben, denn bislang hatte es noch kein anderer vergleichbarer Fall aus dem Viertel bis zum Landgericht geschafft.

In den Jahren 2015 bis 2018 wurden in der Hochhaussiedlung in Altglienicke etwa 600 Wohnungen energetisch saniert. Daraufhin stiegen die Mieten um 80 bis 180 Euro. Viele Mieter waren entsetzt, denn die angeblich energetische Modernisierung brachte nur geringe bis gar keine Einspareffekte bei Heizkosten. Wie der rbb berichtete, soll der damalige Privat-Eigentümer aus München ein neues Dämm-Verfahren ausprobiert haben, das kaum Wirkung zeigte.

Weitere Mieter und Mieterinnen wollen Geld zurück

Die Mietsteigerungen trafen seinerzeit viele einkommensschwache Bewohnerinnen und Bewohner hart. Nachdem die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft das Viertel erworben hatte, hofften viele Bewohner, dass die Gesellschaft die Mieterhöhungen zurücknimmt. Doch das Unternehmen ist verpflichtet, sorgsam zu wirtschaften und keine Einnahmen zu verschenken. Es blieb nur der Rechtsweg.

Andere Mieter und Mieterinnen aus dem Kosmosviertel werden sich nun auf diesen Gerichtsbeschluss berufen, vermutet Peter Schmidt von "Mieterprotest Kosmosviertel". Nach dem juristischen Erfolg will er sich dafür einsetzen, dass die betroffenen Mietparteien jetzt geschlossen die Erstattungen beantragen. "Wir wollen nicht, dass jede und jeder einzeln klagt, denn Stadt und Land würde diese Kosten am Ende wohl aus den Mieteinnahmen bestreiten. Und dann fehlt das Geld beispielsweise für dringend nötige Reparaturen und Sanierungsarbeiten."

Landesgesellschaft haftet für Fehler des Vorbesitzers

Für die Stadt und Land ist das Urteil ein schwerer Schlag. Nach dem Rückkauf müssen die Häuser aufwändig saniert werden. Und jetzt kommen noch Mietrückzahlungen sowie eventuelle Mietsenkungen dazu. Bislang ging das Unternehmen davon aus, mit der Siedlung bis 2028 die "schwarze Null" zu erreichen.

Denn bis dahin sind laut Plan die großen Sanierungen abgeschlossen, die Kreditbelastung sinkt und die Mieten sollen moderat steigen. Ab dem Jahr 2038 wurde sogar mit Gewinnen gerechnet. Durch die aktuelle Gerichtsentscheidung könnte dieser Finanzplan ins Rutschen kommen.

Rechtsanwalt Henrik Solf, der die Familie vor Gericht vertrat, erklärt: "Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land muss nun als neue Eigentümerin für die Fehler des Alteigentümers aufkommen." Der Anwalt setzte in dem Verfahren auf die fehlende Trennung von Modernisierungs- und Instandsetzungskosten in der Mieterhöhungserklärung. Laut Bundesgerichtshof müssen Instandsetzungskosten in der Mieterhöhungserklärung extra aufgeführt werden. Da dies nicht geschehen war, ist die Modernisierungsumlage in Gänze hinfällig.

Das Unternehmen möchte sich noch nicht zu dem Gerichtsbeschluss äußern, man werde die Begründung juristisch prüfen.

Senat will kaufen und bauen

Die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Dietl erklärt, das Kosmosviertel sei ein Beispiel dafür, dass der Mietendruck auch den Stadtrand erreicht habe. Im Südosten Berlins steige durch den BER auch der Verdrängungsdruck extrem. "Das Land will die Bewohner mit dem Kauf der Siedlung vor Verdrängung schützen."

Angesichts der hohen Kosten für die städtische Wohnungsbaugesellschaft stellt sich allerdings die Frage, ob mit dem Geld nicht besser neue Wohnungen hätten gebaut werden sollen. Denn durch den Ankauf oder Rückkauf von Beständen entsteht kein neuer Wohnraum.

Dietl rechtfertigt, Berlin mache beides, kaufen und bauen, so stünde es auch im Koalitionsvertrag.

Sendung: Inforadio, 18.06.2021, 6 Uhr

Beitrag von Jana Göbel

28 Kommentare

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  1. 28.

    Klar muss der Mieter selbstständig werden und den Vermieter anschreiben. Fragen sie jedoch die Leute auf der Straße was die Mietpreisbremse überhaupt ist und wie sie funktioniert. Ich behaupte nicht mehr als 20 % kann diese richtig beschreiben.

    Der Senat kann den Bürgern die Bremse besser erläutern, ggf. Standardformulare oder ähnliches zur Verfügung stellen.

    Zu „Elias“
    Bestandsmieten sind sehr gut mit der Mietpreisbremse geschützt, diese können nicht über den Mietspiegel erhöht werden. Somit hat der Neubau bei mageren ca. 15000 Wohnungen,Schnitt der letzten 6 Jahre, keine hohe Auswirkung.

    Neubau ist wichtig und 30% sollte sozial geförderter Wohnraum.

  2. 27.

    Eine Analyse der betroffenen Fälle dürfte schwierig sein, da der Weg zur Durchsetzung vermutlich nicht immer vor Gericht landet und bis dahin verschiedenste Wege nimmt. Ein zentrales Meldeportal wäre ein Ansatz.

    Es gibt einige Beispeile des Berliner Mietervereines betreffend 2 kürzlich fusionierte Konzerne [1,2] und es gibt eine Auswertung eines Legal Tech in Zusammenarbeit mit dem Tagesspiegel 3]

    [1] https://www.berliner-mieterverein.de/presse/pressearchiv/vonovia-und-deutsche-wohnen-pm1926.htm
    [2] https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm0919/mogeleien-und-tricks-bei-der-umgehung-der-mietpreisbremse-091919.htm?hilite=%27mietpreisbremse%27
    [3] https://interaktiv.tagesspiegel.de/lab/diese-zehn-firmen-treiben-den-mietspiegel-in-berlin-besonders-in-die-hoehe/

    Ich frage mich auch, ob nicht eine drohende juristische Auseinandersetzung mit dem neuen Vermieter in vielen Fällen allein schon dazu führt, dass in einigen Fällen auf die Durchsetzung verzichtet wird.

  3. 26.

    "Fraglich ist nur wieviele Wohnungen für unzählige Millionen gekauft werden muss, dass man von einem gesellschaftlichen Dämpfer für die Mietpreisentwickling sprechen kann. Lieber selber Sozialwohnungen bauen und mit gutem Beispiel vorangehen."

    Ich frage mich wie oft sie noch die gleichen Lügen auftischen wollen. Neubau bremst keine Bestandsmieten, im Gegenteil.

  4. 25.

    Sie bedauern erst, dass der Senat nichts tut, um die Bürger effektiv zu beschützen. Nun plötzlich ist der Mieter in der Pflicht und der Senat torpediert die Mietpreisbremse. Nein, er hat versucht ... lt. BVerfg außerhalb seiner Zuständigkeit ... ein effektives Instrument zu schaffen.

    Die Mietpreisbremse stellt bei Missachtung durch den Vermieter kein Risiko für diesen dar ... keine Strafen, keine Ordnungswidrigkeitsbestände, im schlimmsten Fall Rückzahlung der zuviel verlangten Miete ab dem Zeitpunkt, zu welchen der Mieter aktiv wurde. Das ist eine zahnlose Regelung.

    Und das Wort "Miethai", dessen Nutzung Sie mir unterstellen, werden Sie in meinen Posts nicht finden.

  5. 24.

    Verstehe ich nicht, die Mieten sind doch durch die Mietpreisbremse reguliert. Die Sache ist, dass der Senat dies nicht gut genug publiziert und mit einer anderen Mietenregulierung (Mietendeckel) die gültige Regulierung vom Bund torpediert.

    Jeder Mieter der nach 2015 in eine Wohnung eingezogen ist, sollte zur Prüfung seiner Miete den Mietspiegelpreis berechnen. Liegt hier eine Differenz vor kann er den Vermieter anschreiben wie sich die Miete zusammensetzt (außer Neunau und voll modernisierter Wohnung)

    Zur abschließenden Prüfung kann es dann an den Mietverein bzw. Anwalt weitergeleitet werden.

    Hier liegt der Knackpunkt, die Mieter nutzen ihre Rechte zu wenig.

    Bitte erklären Sie den Begriff „Miethai“ einmal. Rein rechtlich betrachtet ist ein Miethai, wer sich nicht an die Mietpreisbremse hält.

    Wie hoch der prozentuale Anteil ist, ist bisher nie analysiert worden. So könnte man diejenigen identifizieren, die sich nicht an die Mietpreisbremse halten.

  6. 23.

    Weg ist es nicht, Wohnungen gehören nun der Stadt und Land. Und wieder die 10 Milliarden als große Zahl in den Raum stellen, ohne hier eine Einordnung vorzunehmen ... wie stehen vergleichbare Unternehmen da, wie sehen die für eine Bewertung relevanten Kennzahlen aus ... allein der Schuldenstand sagt nichts über die Lage aus. Muss daher als Stimmungsmache eingeordnet werden.

    Und zum Mieterparadies Deutschland: Was kann denn Ihrer Meinung nach an Rahmenbedingungen weg .. und welche Auswirkungen hätte das?

  7. 22.

    Echt, immer wieder die selben Unterstellungen..
    Es gibt die juristischen Laien, die über an GG orientiertes Rechtsempfinden verfügen, es gibt aber auch Leute, denen es gänzlich fehlt, und trotzdem so tun, als ob sie verstanden haben.

  8. 21.

    "Leider tut der Senat in diesem Bereich gar nichts um die Bürger effektiv zu schützen." Nee nicht der Senat sondern SIE SELBER HÖCHST PERSÖNLICH. Sie haben das völlig falsche Lebensbild. Sie erwarten, dass andere ihr Eigentum hergeben, damit SIE am Wunschort eine ruhige Kugel schieben können. Es haben sich zuviele mit einer ausgeuferten Versorgungsmentalität in der sozialen Hängematte auf Kosten der Allgemeinheit gemütlich gemacht und glauben sie bräuchten sich nur noch selbstverwirklichen.
    Deutschland ist leider gesetzestechnisch ein Mieterparadies mit einer deswegen abgrundschlechten Eigentumsquote noch weiiiiit hinter den ärmsten Ländern Europas und darauf ruhen sich zu viele aus.
    Wie auch immer, die Miet-Experten der öffentlichen Gesellschaften mit 10 Milliarden Schulden haben es wieder mal voll gerockt. 250 Mio für neue Wohnungen hätte 5000 ? 10.000 ? zusätzliche Wohnungen gebracht. So sind es genau NULL aber trotzdem 250 Mio. Euronen + alles was jetzt noch kommt.. WEG

  9. 20.

    Ja also im GG steht zum Thema Zuzugsstop (Freizügigkeit) im Art. 11 Absatz 2: "Dieses Recht darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes und nur für die Fälle eingeschränkt werden, in denen eine ausreichende Lebensgrundlage nicht vorhanden ist und der Allgemeinheit daraus besondere Lasten entstehen würden oder in denen es zur Abwehr einer drohenden Gefahr für den Bestand oder die freiheitliche demokratische Grundordnung des Bundes oder eines Landes, zur Bekämpfung von Seuchengefahr, Naturkatastrophen oder besonders schweren Unglücksfällen, zum Schutze der Jugend vor Verwahrlosung oder um strafbaren Handlungen vorzubeugen, erforderlich ist."
    Haben Sie das GG schonmal gelesen? Offensichtlich nicht, Prosaunen hier aber rum. Wieviel davon mag wohl auf viele Berliner naja es sind zugezogene/zuzugswillige zutreffen? Ich meine, den Begriff Problembezirke (z.B. impfen) habe ja nicht ich erfunden. Das Eltern umziehen damit Kinder nicht in die Kiezschulen müssen ist auch nicht meins.

  10. 19.

    "Ganz falsch, die DDR gibt es nicht mehr. " Ach, echt? Nun, aus den Kommentaren ihrer Gleichgesinnten hört man von DDR Methoden. Zuzugsbeschränkung und einiges mehr. Schon mal in unser GG geschaut?

    Soviel zu juristischen Analphabeten.

    Ihre Beleidigungen sprechen eine deutliche Sprache.

  11. 18.

    Weil dieses "Arbeiterschließfach" (DDR-Jargon für Schlafstädte am Stadtrand) nicht so ganz unattraktiv ist: kaum Fluglärm, da ausserhalb von Flugschneisen, geräumige helle Wohnungen, nicht mal zu alt (30 Jahre) und das Bezirksamt steckt gerade ein paar Mio. in die "Aufwertung" des Quartiers (Grünanlagen, verbesserter Verkehrsanschluss usw.).
    Klar, der Altbesitzer hat rein auf Verschleiß gefahren und nicht nur die Fassadensanierung vermurkst, da ist Sanierungsrückstau.
    Wie man von Stadt und Land hört, dürfen dort ausschließlich WBS-Besitzer einziehen. Gentrifizierung erst mal gestoppt.

  12. 17.

    Natürlich - nur ein Formfehler. Die unsinnige "energetische Sanierung" hätten die Mieter ja niemals anfechten können dank eines irrwitzigen Gesezes.
    Fragt sich wieviel von der Mietpreisexplosion genau dadurch verursacht ist. Üblicherweise reicht ein Gutachten das einen rein theoretisch errechneten Energieverbrauch vorher einem ebenso theoretisch errechneten Verbrauch nachher gegenüberstellt und wenn auch nur wenige Prozent Einsparung herauskommen ist die Sache nicht zu stoppen.
    Für den Vermieter absolut risikolos, und nicht selten ist das Resultat eine fast verdoppelte Kaltmiete und so gut wie keine Energieeinsparung. Das geht nun schon ewig so. Mit dem Solardachzwang setzt man nun noch eins drauf. Aber dann wird über die Konzerne geschimpft.

  13. 16.

    Hat nicht eben das BVerfG entschieden, dass jegliches weiter regulierende Vorgehen eines Bundeslandes aufgrund der abgeschlossenen Gesetzgebung des Bundes verfassungswidrig wäre?

    Aus diesem Grund wohl auch die geplante Bundesratsinitiative Berlins zur Mietenregulierung auf Bundesebene.

    Wie kann denn ein gezieltes Vorgehen gegen die von Ihnen genannten Fälle aussehen?

  14. 15.

    Ganz falsch, die DDR gibt es nicht mehr.
    Wenn es nur aus dem Munde eines juristischen Analphabets käme, aber hier kommt noch die linksextreme Ideologie hin zu. Für solchen Blödsinn eignen sich entsprechende Zirkel, da kann man mit seines Gleichen seinen Hobby fröhnen.

  15. 14.

    Fraglich ist nur wieviele Wohnungen für unzählige Millionen gekauft werden muss, dass man von einem gesellschaftlichen Dämpfer für die Mietpreisentwickling sprechen kann. Lieber selber Sozialwohnungen bauen und mit gutem Beispiel vorangehen.

    Bisher sind die meisten Zukäufe doch nur ein wirtschaftlicher Flop, der die Steuerzahler viel Geld kostet.

    Viel wichtiger ist es gezielt gegen Konzerne, die überhöhte Mieten verlangen und sich nicht an die Mietpreisbremse halten, vorzugehen. Leider tut der Senat in diesem Bereich gar nichts um die Bürger effektiv zu schützen.

    Die eingesetzten Instrumente sind entweder verfassungswidrig oder Wahlpropaganda.

  16. 13.

    "Beliner Senat wäre gut beraten, wenn er sich zunächst nur auf den Bau von dringend benötigten Wohnungen konzentrieren würde.. "

    Das könnte den Abzockern und Schmarotzern und deren Fans hier so passen. Die ehemalige Schönefeld-Wohnen GmbH ist das beste Beispiel dafür warum man solche gierigen "Investoren" enteignen muß. Ersatzlos.

    "Die Gespräche sind schwierig, denn der Eigentümer ist gierig“, sagte Wohnungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) dem Tagesspiegel. Der Eigentümer äußerte sich bislang nicht. Selbst am Stadtrand ist Wohnraum zum Spekulationsobjekt geworden."

    Das ist Raub und lt. GG ist hier eine entschädigungslose Enteignung möglich. Nur wollte und will man sich nicht mit einer übermächtigen Lobby anlegen, die schon längst fast alle Parteien gekauft hat.

  17. 12.

    Sehr Klug! Wenn Sie es so rechtzeitig durchschaut haben, warum melden Sie sich erst jetzt?

  18. 11.

    Die Fragestellung ist durchaus gerechtfertigt. Die städtischen WBG`s müssen unabhängig vom Land agieren können, also rein wirtschaftlich. Dann klappt es auch mit den wirtschaftlich schwachsinnigen Vorkaufsrechtsausübungen nicht mehr. Aber bislang ist es ja so: Die WBG's erhalten quasi einen "Parteiauftrag", alles machbar zu machen Damit habe ich als Vorstand gar nicht mehr die Möglichkeit, mich gegen diesen Schwachsinn zu wehren, es sei denn, ich möchte meinen Vorstandsposten auf's Spiel setzen. Wer will das schon für ökonomieentleerte Politiker wie Scheel oder Kollatz? Und anhängige Verfahren wegen Mieterhöhungen können leider bei der Festlegung, des Kaufpreises keine Berücksichtigung finden. Da es ja um die reinen Objektdaten geht.

  19. 10.

    mal ganz naiv gefragt : Warum sollten die Besserverdienenden in ein Arbeiterschließfach mit Fluglärm einziehen wollen ?

  20. 9.

    Zunächst ... heißt ... später kaufen ... wird es dann günstiger?

    Der Zukauf von Wohnungen ist ein Steuerungsinstrument für die Dämpfung zukünftiger Mietpreisentwicklungen in den Gebieten, mit Abwarten wird dieses Ziel nicht erreicht.

    Und wie schon geschrieben ... ein paar Hintergründe bspw. zu möglichen Ansprüchen gegenüber dem Verkäufer lassen sich anhand des Artikels leider nicht beurteilen.

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