Berlin-Deal mit Deutsche Wohnen und Vonovia - Immobilienexperten warnen vor Rückkauf kommunaler Wohnungen

Ein Teil von Spandau ist das Falkenhagener Feld, hier gibt es viele Wohnungen von Vonovia und der Deutsche Wohnen. (Quelle: imago images/Sabine Gudath)
Video: Abendschau | 23.06.2021 | Ute Barthel | Bild: imago images/Sabine Gudath

Um bezahlbaren Wohnraum zu sichern, will das Land Berlin 20.000 Wohnungen der Konzerne Deutsche Wohnen und Vonovia zurückkaufen. Ein teurer Spaß. In Neubau wäre das Geld besser investiert, meinen Immobilienexperten. Von Ute Barthel

Petra Storch wohnt im 13. Stock eines Hochhauses in der Siedlung Falkenhagener Feld. Vermieterin ist hier die Deutsche Wohnen. Für ihre 43-Quadratmeter-Wohnung bezahlt Petra Storch 270 Euro Netto-Kaltmiete. Allerdings kämpft sie seit ihrem Einzug mit Schimmel und undichten Fenstern. "Im Winter muss ich die Heizung voll aufdrehen und sitze hier dennoch mit Schal auf der Couch und friere", erzählt die Mieterin. Nach vielen Beschwerden wurde zwar der Schimmel beseitigt, aber die Fenster schließen immer noch nicht richtig. "Eigentlich müsste ich neue Fenster bekommen", meint Petra Storch. Aber bisher hat die Deutsche Wohnen die Fenster nicht ausgetauscht.

In der Siedlung liege vieles im Argen, berichtet Heinz Troschitz vom Spandauer Mieterverein: "Es gibt einen massiven Instandhaltungsstau. Es ist seit Jahren nichts mehr gemacht worden." Er regt sich darüber auf, dass Berlin die Siedlung zurückkaufen will: "Jetzt zahlt der Steuerzahler, um diese Wohnungen wieder zu sanieren." Immerhin hat die Deutsche Wohnen nun einen Großteil der Fahrstühle repariert. Doch die 50 Jahre alten Häuser sehen dennoch heruntergekommen aus. Der Sanierungsbedarf erscheint hoch.

Der Rückkauf kostet Milliarden

Für Berlin ergibt sich jetzt die Gelegenheit, die Siedlung im Falkenhagener Feld zurückzukaufen. Nach der Fusion haben Deutsche Wohnen und Vonovia ein Verkaufsinteresse signalisiert. Damit käme die Koalition ihrem Ziel, den kommunalen Bestand bis 2025 auf 400.000 Wohnungen zu erhöhen, einen großen Schritt näher.

Auf der Einkaufsliste des Regierenden Bürgermeisters Michael Müller und von Finanzsenator Matthias Kollatz (beide SPD) stehen 20.000 Wohnungen der Wohnungsunternehmen Deutsche Wohnen und Vonovia, neben dem Falkenhagener Feld etwa auch die Thermometer-Siedlung in Lichterfelde.

Beide Siedlungen gehörten einst der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GSW, die 2004 privatisiert wurde. "Wir können dann kaufen, wenn wir ungefähr zum Ertragswert kaufen", sagte Finanzsenator Matthias Kollatz auf einer Pressekonferenz Ende Mai. Eine Kaufsumme nannte er nicht. Nur so viel: Es werde teurer werden als die 2,1 Milliarden Euro für den Rückkauf des Stromnetzes.

Experten fordern mehr Neubau

Damit setzt der Berliner Senat die falschen Prioritäten, findet Reiner Braun vom Wirtschaftsforschungsinstitut Empirica. Das Geld wäre seiner Ansicht nach besser in den Bau zusätzlicher neuer Wohnungen investiert. "Ich würde im Sinne des gesamten Mietwohnungsmarktes jedem Politiker empfehlen, primär das Angebot zu vergrößern und allenfalls sekundär eine Rekommunalisierung zu betreiben", sagt der 53jährige Volkswirt. "Wenn der Staat das Geld ausgibt, sollte er mehr Neubau tätigen, statt Bestände zu kaufen. Dann hab‘ ich ja auch mehr kommunale Wohnungen."

Der Kauf von 20.000 Bestandswohnungen helfe den Wohnungssuchenden in Berlin wenig, findet auch Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung. "Es ist an der Stelle die Frage, was man erreichen möchte. Möchte man eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt erreichen im Sinne einer größeren Versorgung mit Wohnraum? Dann wäre es sinnvoller, entsprechend in neue Bauten zu investieren, um insgesamt das Angebot zu stärken", so Michelsen.

Kritik: Rückkauf-Preise sind zu hoch

Der Preis für den Rückkauf der einst kommunalen Wohnungen wird recht happig werden und ein Vielfaches über dem liegen, was Berlin durch die Privatisierung der Bestände eingenommen hat.

Der Empirica-Geschäftsführer Reiner Braun errechnet den Ertragswert für drei Siedlungen, die auf der Einkaufliste stehen. Beim Ertragswertverfahren wird die Jahresnettokaltmiete mit einem sogenannten Kaufpreisvervielfältiger multipliziert. Für die Bestände der Deutschen Wohnen im Falkenhagener Feld errechnet Braun einen Ertragswert von 380 Millionen Euro bei 2.100 Euro pro Quadratmeter. In der Thermometersiedlung in Lichterfelde sind es 190 Millionen Euro und 2.200 Euro pro Quadratmeter. Für die 1.900 Wohnungen der Vonovia in der High-Deck-Siedlung in Neukölln ergibt sich ein Ertragswert von rund 308 Millionen und 2.400 Euro pro Quadratmeter.

ARD-Mediathek

Allerdings sei das nicht der Kaufpreis, erklärt Braun. Abgezogen werden müsse der Instandhaltungsrückstau und eventuelle Restschulden, die auf der Immobilie lasten. Doch selbst dann würde Berlin jetzt das Sechs -bis Zehnfache für den Rückkauf der Wohnungen zahlen, verglichen mit dem Erlös der Privatisierung der kommunalen Bestände Anfang der 2000er Jahre, schätzt der Wirtschaftswissenschaftler. "Damals war zusätzlich auch eine gewisse Notlage. Es gab Verkaufsdruck, was von den damaligen Käufern auch ausgenutzt wurde. Die Immobilienpreise in Berlin haben sich inzwischen vervierfacht. Es ist natürlich ein schlechtes Geschäft." Dem stimmt auch Claus Michelsen vom DIW zu: "Man hat in den 2000er Jahren das Tafelsilber verscherbeln müssen und hat jetzt natürlich einen Zeitpunkt am Markt erwischt, wo die Preise enorm gestiegen sind. Das alles ist eine Politik, um zu reparieren, was man in der Vergangenheit falsch gemacht hat. Und das ist jetzt eine sehr, sehr teure Politik."

Schuldenpolitik als Lösung der Wohnungskrise

Den Kauf der 20.000 Wohnungen sollen die Wohnungsbaugesellschaften durch Kredite finanzieren. Das werde die Spielräume für Investitionen in andere Bereiche reduzieren, befürchtet Claus Michelsen: "Denn dafür müssen Schulden aufgenommen werden und das belastet natürlich die Eigenkapital-Quote dieser Unternehmen. Und dementsprechend schwieriger wird es, Sanierungen vorzunehmen oder an anderer Stelle neu zu bauen."

Bei einem Ertragswert von 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter würde der gesamte Ankauf 2,5 bis 3 Milliarden Euro kosten. Zum Vergleich: Bei aktuellen Baukosten von dreitausend Euro – sofern das Land das Grundstück bereitstellt – bis viertausend Euro (inklusive Grundstück) pro Quadratmeter, könnten die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften für dieselbe Summe 10.000 bis 15.000 Wohnungen neu bauen, hat Reiner Braun errechnet. "Das heißt dann eben auch, dass 10.000 bis 15.000 Haushalte weniger ins Umland abwandern müssen, wenn sie eine Wohnung suchen."

Die Wohnungsbaugesellschaften wollten sich auf die Anfrage von rbb24 Recherche nicht zu den Ankaufsplänen äußern. Auch von den Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und Finanzen gab es keine Stellungnahme. Begründung: Die laufenden Prüfungen der Bestände müssten erst abgeschlossen werden.

Petra Storch in der Siedlung im Falkenhagener Feld hofft zwar, dass eine städtische Wohnungsbaugesellschaft als neue Vermieterin ihre Wohnung endlich saniert. Aber noch ist sie skeptisch: "Ich glaube es erst, wenn es wirklich passiert."

Sendung: Abendschau, 23.06.2021, 19:30 Uhr

Beitrag von Ute Barthel

70 Kommentare

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  1. 70.

    "Kauft die Wohnungen selbst. Dann seid ihr endlich raus aus dem Mieterhamsterrad!"

    Genau, dann zahlt ihr nicht mehr an den Vermieter, sondern an die Bank.

    "S'ils n'ont pas de pain, qu'ils mangent de la brioche."

  2. 69.

    Kauft die Wohnungen selbst. Dann seid ihr endlich raus aus dem Mieterhamsterrad!

  3. 68.

    Diese schießt sich nicht ein, die wird gefragt und antwortet.
    Das mit dem Ar.... auf Grudeis, das ist Wunschdenken.
    Abwarten und Tee trinken, das ist die Devise.

  4. 67.

    " Diese Initiative interessiert doch schon längst nur noch die Unterschriftensammler. Niemand nimmt das noch Ernst. Sorry."

    So? Und deswegen schießt sich die Entourage der Immobilenmafia hier dermaßen auf diese Iniative und alles was zu gerechten Mieten und gegen Abzocke einsetzt dermaßen ein? Das Pfeiefn im Walde.

    Da geht einigen der Ar... auf Grundeis.

  5. 66.

    Klar, die Ausübung des Vorkaufsrechts und stinknormale Rückkäufe mit Zustimmung des Eigentümers setzen den Maßstab für Vergesellschaftungs-Entschädigungen nach Art. 15 GG - wen wollen Sie hier eigentlich veräppeln? Aber Hauptsache immer so tun, als hätten Sie allein den Durchblick und wer nicht mindestens 20 Jahre Berufserfahrung in der Immobilien-Branche hat, der darf sich zum Thema nicht äußern.

    Wer sich ein genaueres Bild machen will, findet u.a. hier ein Gutachten zum Thema: https://www.parlament-berlin.de/C1257B55002B290D/vwContentByKey/W2BFNGZZ691WEBSDE/$File/20190821-Forderungen_Initiative_Deutsche_Wohnen.pdf


  6. 65.

    Eine Stadt verkauft aus Geldnot vermietete Wohnhäuser. Jetzt kauft sie vermietete Wohnhäuser mit Sanierungebedarf teuer zurück. Die Mieten sollen niedrig bleiben. Woher kommt das Geld für die Sanierung / Instandhaltung? An welcher Stelle wird der dringend benötigte Wohnraum geschaffen, wenn doch schon Leute drin wohnen? Wo ist der Nutzen dieser Aktion? Eine so agierende Firma wäre längst pleite., aber Berlin hats ja.

  7. 64.

    Um das zu erkennen muss man kein Experte sein. Ich gehe sogar davon aus. dass auch die selbe Anzahl neu gebaut werden könnte die angekauft wird. Bei der RRG Methode ist das Geld weg und es gibt keine einzige neue Wohnung. Die nicht Grüne Methode schafft mit dem Geld 20.000 zusätzliche Wohnungen und entlastet den Markt für alle.
    Und mit 270 € kalt bei den Miethaien und Abzockern wie oben geschrieben... was will die Frau da noch sparen/ der Senat da noch Miete senken?
    Witzig wär nur, wenn in paar Jahren eine Berlinflucht einsetzt und es wie einst zuviele Buden gibt. Meine erste kostete 109 DM warm. Also 55 € Damit kann man ein Haus nicht unterhalten und genau so sahen die Häuser damals auch aus.

  8. 63.

    Das Ertragswertverfahren ist ein übliches und gängiges Verfahren. Die beschriebene Methodik wird auch bei Gutachten verwendet. Das die Bodenpreise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind ist nicht neu. Also schauen wir mal wieviele Wohnungen Berlin sich leisten will und leisten kann...

  9. 62.

    Unbemerkt von den Koalitionspartner stellte Müller das Angebot der Wohnungsfimen der Öffentlichkeit vor. Frechheit!
    Wer Ironie findet, darf sie behalten.

  10. 61.

    ""Immobilienexperten warnen vor Rückkauf " Es hätte mich auch gewundert, wenn von diesem RRG Senat auf dem Gebiet der Wohnungswirtschaft mal wirklich Durchdachtes produziert worden wäre."

    Ich lach mich schlapp. Das wäre so als würde man Einbrecher als Experten für Eigentumsrecht befragen.

  11. 60.
    Antwort auf [Mattheis] vom 24.06.2021 um 16:23

    Welche Wohnungen zum Verkauf gestellt werden, legt deren Eigentümer fest, welche Wohnungen gekauft werden der Läufer. Die zwei verhandeln miteinander. Haben Sie den Artikel "Vonovia und Deutsche Wohnen
    Immobilienriesen bieten Berlin rund 20.000 Wohnungen zum Kauf an" und die anderen hier rund um diesen Bericht verlinkte gelesen?

  12. 59.

    Unter dem rot-schwarzen Senat hatte der Wohnungsbau deutlich an Fahrt aufgenommen. Beachten Sie bitte, dass man große Mehrfamilienhäuser nicht so einfach im Kaufhaus bekommt. Kurz nach dem Regierungswechsel mahnten aber die LWU wie auch die Genossenschaften an, dass die Schlagzahl beibehalten werden müsse. Grund war die Wohnungsbauverhinderungssenatorin, die vieles in Frage gestellt hatte, was ihr Vorgänger eingeleitet hatte.

    Zudem hatte Müller die Zukäufe schon länger zur Chefsache erklärt, da die Stadtabwicklungssenatorin auch damit nicht zu Potte gekommen ist. Schließlich wäre das hier nicht dabei der erste größere Zukauf, den er eingefädelt hat, um den Koalitionsvertrag zu dem Thema mit leben zu erfüllen. Die Gewobag hat knapp 6000 Wohnungen in Spandau und Reinickendorf von der ADO gekauft. Wenn Sie die Berichterstattung verfolgt hätten, geschah da auch wenig hinter dem Rücken der Koalitionäre.

  13. 58.

    Vielleicht gibt es unter den Bewohnern ja auch ein paar handwerklich geschickte Menschen, die dann bei der Instandsetzung des Gemeinwohls tatkräftig unterstützen. Sonst muss man halt Geld Beiseite legen und Stück für Stück den Laden wieder in Schuss bringen. Anders geht es Eigentümern oder Hausbesitzern ja auch nicht.

  14. 57.
    Antwort auf [Mattheis] vom 24.06.2021 um 16:23

    "wieso will man eigentlich nur 20 000 WE kaufen?" Weil das Bundesland nicht zuletzt durch Corona absolut Pleite ist. Aufgrund der bewiesenen Misswirtschaft des Rot-Rot-Günen Senats sollte hier eine Zwangsfusion mit Brandenburg automatisch eintreten.

  15. 56.

    Wie lustig ist das denn? "... der Volksinitiative zur Kommunalisierung der großen Immobilienkonzerne den Wind aus den Segeln zu nehmen..."? Höchstens ein laues Lüftchen und bei dem Kurs erleidet diese NUmmer von ganz allein Schiffbruch. Diese Initiative interessiert doch schon längst nur noch die Unterschriftensammler. Niemand nimmt das noch Ernst. Sorry.

  16. 55.

    Dieser Immobiliendeal hinter dem Rücken der Koalitionspartner ist nichts weiter als ein mieser PR-Trick im Wahlkampf. Zum Einen, um der Volksinitiative zur Kommunalisierung der großen Immobilienkonzerne den Wind aus den Segeln zu nehmen. Zum Anderen, um eine wohnungspolitische Aktivität vorzugaukeln, die die SPD seit Jahrzehnten nicht mehr gezeigt hat. Für dieses noble Ziel kann man schon mal den städtischen Wohnungsbaugesellschaften eine schwere Kreditbelastung aufhalsen!

  17. 54.

    Ich finde es gut wie Linda denkt, es sollte mehr so mutige Menschen in der Stadt geben, die eigenverantwortlich leben wollen und sich aus dem Mieter-Hamsterrad heraus bewegen.

  18. 53.

    Das war mal so, vielleicht lieber mal ins neue WEG-Gesetz schauen, bevor man hier so belehrend auftritt. In Berlin heisst es leider sehr oft "100 % Selbstsicherheit, bei völliger Ahnungslosigkeit"

  19. 52.

    Nein, daß ist keine Dummheit, sondern erfolgreiche SPD-Politik zu Gunsten der Immobilienkonzerne: die Mieter erleben Notsituation (verursacht durch die Vermieter), und um sie daraus zu "erretten", nimmt der SPD-Finanzsenator mit dem Einverständnis des SPD-Bürgermeisters doch gern mal besonders viel Staatsknete in die Hand und gibt es den Konzernen.
    Man muss doch den armen notleidender Mietern helfen, stimmt's? (Sarkasmus aus)

    Der Artikel legt den Finger auf den richtigen Punkt: überteuerter Rückkauf schafft keinen neuen Wohnraum, sondern bedient Konzerninteressen und VERHINDERT Neubau - wegen Geldmangel. Das ist SPD-Wohnungspolitik.

  20. 51.

    Also die Mehrheit der Berliner ist nicht für den Mietendeckel und diesen Quatsch. Es sind nur diejenigen, die die Zeit haben, hier andauernd auf den Straßen herumzulungern, Verzeihung, "Demonstrieren". Alle anderen Menschen gehen für sich selbst und für diese Menschen mit Arbeiten und haben keine Zeit für so etwas.

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