IBB Wohnungsmarktbericht - Wohnungsknappheit in Berlin treibt Preise bei Neuvermietungen weiter nach oben

Fr 07.03.25 | 09:16 Uhr
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Symbolbild:Der Schriftzug "Mieten runter" ist an der Wand eines Miethauses mit Graffiti beschmiert.(Quelle:picture alliance/dpa/M.Skolimowska)
Audio: rbb24 Inforadio | 07.03.2025 | Johannes Frewel | Bild: picture alliance/dpa/M.Skolimowska

Fast 27.000 mehr Einwohner, aber zugleich 7,8 Prozent weniger fertiggestellte Wohnungen - die Wohnungsknappheit treibt in Berlin bei den Neuvermietungen die Preise weiter nach oben.

Der Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin (IBB) zeigt keine Entspannung für Wohnungssuchende. Besonders schwer haben es Geringverdiener. Der Bestand an Sozialwohnungen sank demnach berlinweit um weitere drei Prozent auf nur noch gut 90.600. Es fallen mehr Wohnungen aus der Sozialbindung als neue Sozialwohnungen gebaut werden.

Auch am freien Markt besteht weiterhin deutlicher Wohnungsmangel. Jedes zweite Paar mit zwei Kindern hat kein separates Schlafzimmer mehr, weil die Wohnung zu klein ist, heißt es im Bericht der Investitionsbank Berlin.

2024 stieg die mittlere Angebotsmiete für Wohnungssuchende nach IBB-Angaben berlinweit um 12,5 Prozent oder 1,75 Euro auf 15,74 Euro je Quadratmeter nettokalt. Damit liege sie etwa doppelt so hoch wie die ortsübliche Vergleichsmiete, heißt es in dem Wohnungsmarkbericht. Das sei die höchste Differenz aller deutschen Metropolen. In Innenstadtquartieren notiert die Angebotsmiete demnach mehrheitlich bei 20 Euro je Quadratmeter und darüber.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen scheint gebremst

Weitgehend gebremst scheint die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. 2023 sei mit nur noch 4.500 Wohnungen der niedrigste Umwandlungswert dieses Jahrzehnts registriert worden, resümiert die IBB. 2022 waren es noch rund 12.600 Wohnungen mehr. Als Ursache verweist die Bank auf die Genehmigungspflicht für die Aufteilung von Miethäusern in Wohneigentum.

Der IBB-Ausblick deutet auf eine weitere Verschärfung am Wohnungsmarkt hin. Die Baufertigstellungen sanken 2023 im 7,8, die Zahl der Baugenehmigungen um 6,3 Prozent. Trotz anziehender Nachfrage legten Investoren zahlreiche bereits genehmigte neue Wohnungen zunächst auf Eis, weil sich der Bau nicht mehr rechnet. Die Baukosten zogen der IBB zufolge je Quadratmeter um 16,8 Prozent an.

Sendung: rbb24 Inforadio, 07.03.2025, 12:40 Uhr

61 Kommentare

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  1. 61.
    Antwort auf [Apophis ] vom 08.03.2025 um 15:45

    Wieso sollte eine Wohnung ohne Modernisierung an Wert gewinnen? Das einzige, was sich erhöht, ist die Miete.

    Der Gesetzgeber ermöglicht es, dass Nettokaltmieten grundlos erhöht werden, sei es durch längerfristig wiederkehrende Mieterhöhungen oder durch Mieterhöhungen bei Mieterwechsel. Weder dauerhaftes Bewohnen durch einen Mieter, noch der Wechsel desjenigen erhöht den Wert der Wohnung.

    Und damit haben wir die Ursache der Wohnungskrise: Bestandsmieten steigen endlos ohne tatsächlichen Wertzuwachs. Und zu wenig Neubau von Wohnungen, da sich risikolos maßlose Gewinne mit Bestandswohnungen "erwirtschaften" lassen.

    Das ist keine Marktwirtschaft, das ist die Folge bewussten staatlichen Handelns, gewissermaßen eine Art Planwirtschaft.

  3. 59.
    Antwort auf [Matthias ] vom 08.03.2025 um 14:20

    Verständlich für Außenstehende. Da behaupten die einen, die Wohnung verliert im Laufe der Benutzung an Wert und die anderen behaupten genau das Gegenteil. Zum Glück gibt es den Markt und eine darauf basierende Preisfindung, sowohl für Kaufpreise als auch für Mieten.

  4. 58.
    Antwort auf [Thorsten T] vom 08.03.2025 um 13:44

    Auch zu Bedenken ist das die Wertsteigerung eines Objektes oder der Lage selbiger ja kaum durch “Eigentümer” sondern in aller Regel durch die dort ansässigen Mieter, Gewerblich wie Privat passiert.
    Davon profitieren dann die Eigentümer durch ständig steigende Mieten etc.
    Da passt für mein Verständnis vieles nicht zusammen.

  5. 57.
    Antwort auf [Frank] vom 07.03.2025 um 13:23

    "Wenn 50% der Bewohner wegziehen, was meint ihr wie die Mieten dann purzeln. "

    Das neoliberale Märchen von Angebot und Nachfrage existiert nicht auf dem Immobilienmarkt. Es gab und es wird nie ein Überangebot geben, zumal das Wohnangebot künstlich verknappt wird.

    Sie können es noch so oft wiederholen, es bleibt ein Märchen.

  6. 56.
    Antwort auf [Ibu] vom 07.03.2025 um 12:54

    Besonders die, die sich aus der Sozialversicherung ausklinken durften kennen diesen Trick. Niedriglöhner zahlen über 25% Abgaben plus den Arbeitgeberanteil des Arbeitgebers. Heißt 40% des vom Arbeitgeber an verschiedene Konten auszahlt sind schon weg. Dadurch entsteht weder eine Möglichkeit zu persönlichen Investments noch eine Rente in Höhe der Grundsicherung. Das widerspricht meiner Meinung dem GG. und muß sozialer geregelt werden.

  7. 55.
    Antwort auf [Eiskalle ] vom 07.03.2025 um 10:31

    In Zeiten der Altbaumietpreisbindung konnten Wohnungen oft bequem getauscht werden. Wenn Kinder im anstehen mit Wohnungen wo Kinder ausziehen. Solche Möglichkeiten müssen wieder eingeführt werden, zu fairen Preisen. Das ist EINE schnell wirksame Änderung, die auch keinen Neubau DAFÜR erfordert.

  8. 54.
    Antwort auf [Ätsch ] vom 08.03.2025 um 08:47

    Gibt es dann auch die Wertsteigerung als Bonuszahlung oder Anteilsschein an den Mieter? Auffällig, daß sowas nie Angesprochen wird. Hat jemand hohe Gewinnerwartungen oder gar die Vorstellung kostenlos zu einer zusätzlichen Altersversorgung zu kommen, muß er wissen, mit den Gewinnerwartungen steigt das Risiko. 1. Semester BWL.

  9. 53.
    Antwort auf [Ätsch ] vom 08.03.2025 um 11:11

    Wenn ich in 18 Jahren in Rente gehe, habe ich nicht zuletzt dank meiner recht günstigen Mietwohnung ein Vermögen von mindestens einer halben Million Euro zusammen. Da lohnt kein Kauf, weil die Leute sich um das Zahlen ihrer Schulden kümmern müssen, während ich meinen angesparten Reichtum genießen kann.

  10. 52.
    Antwort auf [Kostendeckung] vom 08.03.2025 um 10:08

    Ich kann Ihre Fragen zur Mietkalkulation in Berlin nicht beantworten und bin von Mieten nicht betroffen, sondern selbst Eigentümer zweier Häuser, eins bewohne ich selbst, das andere habe ich nicht vermietet, sondern verpachtet, weil der Pächter gemäß Vertrag alles auf eigene Kosten reparieren muss und ich nur die Gebäudeversicherung (günstiger Altvertrag)zahle. Der Pächter muss sich auch um die Heizung kümmern. Bei Ende der Pachtzeit muss er in der Pachtzeit entstandene Schäden in Ordnung bringen. Das hat für mich den Vorteil, dass ich mich um gar nichts kümmern muss und trotzdem Geld fließt. Ich habe ihm das Haus vor 8 Jahren zum Kauf angeboten, er wollte nicht mal wissen, was es kosten soll. In 2 Jahren läuft der Vertrag aus, bis dahin hat er soviel Pacht gezahlt, dass ich das Haus sanieren kann. Hätte er gekauft, wäre er in 17 Jahren mit dem Kredit fertig, weil die Immopreise vor 8 Jahren viel günstiger waren. Man kann niemanden zu seinem Glück zwingen. Für mich läuft es gut.

  11. 51.
    Antwort auf [Ätsch ] vom 08.03.2025 um 08:47

    Wie viele Mietwohnungen in Berlin gibt es, deren Miete nicht die Instandhaltungskosten deckt?

    Wie hoch ist der Anteil der Instandhaltungspauschale an der Miete tatsächlich?

    Wahrscheinlich nicht sehr hoch, daher die exorbitanten Gewinne der Immobilienwirtschaft.

    Natürlich nimmt der Wert eines S-Bahnwaggons ab, je älter er ist. Eine S-Bahn fährt aber nicht von selbst, dazu gehören Personal und Strom. Fahrgäste zahlen für ihren Transport, sie mieten nicht den S-Bahnwaggon. Wo ist der Zusammenhang zur Wohnungsmiete?

  12. 50.
    Antwort auf [Unterbau] vom 07.03.2025 um 19:17

    Die von Ihnen im ersten Absatz aufgezählten Posten sind keine Nebenkosten. Es sind Posten, die Bestandteil der Kalkulation der Kaltmiete sind.
    In Ihrer Nebenkostenabrechnung finden Sie nur die tatsächlichen Kosten, per Verteilungsrechnung für die von Ihnen genutzte Wohneinheit aufgeschlüsselt. Steigen diese Kosten für die Gesamtimmobilie, steigt auch Ihr Anteil. Das ist jedoch keine Erhöhung der Miete.

  13. 49.
    Antwort auf [Neoliberalismus ade] vom 07.03.2025 um 15:18

    Im Mietpreis ist eine Instandhaltungspauschale enthalten. Da die Instandhaltung durch steigende Löhne in der Bauwirtschaft und steigende Materialpreise nicht ausreicht, ist eine Anpassung nötig. Dabei geht es nicht um Modernisierungskosten, die dem Mieter mit 11% übergeholfen werden. Es gibt eine Kappungsgrenze und die ist einzuhalten. Wird die Miete nicht angepasst, ist die Kappungsgrenze schneller überschritten, was dazu führt, dass Kredite längere Laufzeiten haben und damit mehr Zinsen fällig werden. Das führt dazu, dass weitere Modernisierungen nicht durchführbar sind, weil Mieten tie Kosten nicht mehr decken.
    Ihr Beispiel der Wertminderung durch Alter würde dann dazu führen, dass für die Fahrt mit einer alten S-Bahn weniger zahlen als mit einer neuen. Ist das so?

  14. 48.

    Vielleicht ist auch hier die eine oder andere Erklärung zu finden.

    In Berlin wurden zwischen 1990 und 2005 rund 200.000 landeseigene Wohnungen privatisiert, darunter der Verkauf der GSW mit über 65.000 Wohnungen im Jahr 2004. Diese Entscheidung wurde unter dem rot-roten Senat getroffen, bestehend aus SPD und PDS (später Die Linke). Der damalige Regierende Bürgermeister war Klaus Wowereit (SPD), und die Verkäufe wurden maßgeblich von Finanzsenator Thilo Sarrazin (SPD) vorangetrieben.

  15. 47.
    Antwort auf [Ber] vom 07.03.2025 um 19:48

    Leerstand lohnt sich nur für Spekulanten und auch nur, wenn Immobilienpreise mehr steigen, als deren Fixkosten. Für Vermieter ist Leerstand immer ein Verlustgeschäft.

  17. 45.
    Antwort auf [Müller,Heidi] vom 07.03.2025 um 15:59

    "die Wohnung wird jetzt zum Verkauf angeboten . Ob sie dann noch da wohnen kann"
    Wieso denn nicht? Die Wohnung gehört doch jetzt auch jemanden und anschließend jemand anderen. Für den Mieter ändert sich nichts, außer man kauft selbst und muss keine Miete mehr zahlen. Einfach mal ausrechnen, was finanziell besser ist. Sollte es die Miete sein, dann nicht auf den Käufer schimpfen, sondern froh sein, dass jemand anders die Last des Eigentums auf sich genommen hat.

  18. 44.

    Solange Wohnungsleerstand sich für Eigentümer eher lohnt, als die Vermietung, wird sich an der Lage sich nichts ändern.

  19. 43.
    Antwort auf [Rainer Müller ] vom 07.03.2025 um 18:47

    "Kapitalkosten, Grundwerte, Inflation, steigende Kosten für die Instandhaltung "

    Gehört alles in die Nebenkosten. Der Artikel dreht sich jedoch um Nettokaltmieten. Und ohne Investition in eine Wohnung kann sich ihr Wert nicht erhöhen.

    Das mangelnde Angebot an Wohnungen ist ja gerade Folge von Gesetzen, die es erlauben, grundlos Bestandsmieten zu erhöhen. Warum sollte jemand wirtschaftliche Risiken, die ein Neubau von Wohnungen bedeutet, eingehen, wenn er grundlos Bestandsmieten erhöhen kann und dadurch risikolos absurd hohe Gewinne abschöpfen kann?

  20. 42.
    Antwort auf [Neoliberalismus ade] vom 07.03.2025 um 15:18

    Hallo Neoliberalismus Ade (!?j,

    warum sollten denn in einer Marktwirtschaft die Bestandsmieten nicht steigen? Irgendwie fehlt es mir bei ihrem Kommentar ein bisschen an Unterbau. Kapitalkosten, Grundwerte, Inflation, steigende Kosten für die Instandhaltung bedingt durch Fachkräftemangel und ja: Am Ende auch ein Ungleichgewicht bei Angebot und Nachfrage.

    Aber spielt alles keine Rolle in ihrer Welt oder?

    Ich selbst bewohne mein eigenes Wohneigentum, muss mir Gedanken um Zins und Tilgung machen, das Objekt in Stand halten und Risikovorsorge betreiben.
    Ich werde einfach auch dem System die Schuld geben, das ist halt auch echt praktisch.

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