• Wer untervermieten will, benötigt die Erlaubnis seines Vermieters
• Ohne die Erlaubnis zur Untervermietung droht die Kündigung
• Geregelt wird Untervermietung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)

Wer auf Wohnungsportalen wie WG-Gesucht oder Kleinanzeigen unterwegs ist, findet oft Wohnungen oder Zimmer, die zur Untermiete angeboten werden. Und oft sind diese Zimmer oder Wohnungen teurer als ortsübliche Vergleichsmieten. Denn: Oft werden sie illegal untervermietet - also ohne Erlaubnis des Vermieters. Trotzdem sind die Wohnungen schnell weg. Denn der Wohnungsmarkt ist angespannt.

Untermieter sitzen oft in der Zwickmühle. Sie brauchen dringend eine Wohnung und mieten deshalb überteuerte Zimmer oder Wohnungen. Wenn die Untermiete allerdings nicht genehmigt ist und sie keinen Untermietvertrag bekommen, können auch sie darunter leiden.

Und auch Vermieter haben einiges zu beachten, wenn sie Zimmer oder Haus einem anderen Mieter überlassen wollen. Eine Übersicht:

Wenn ich mein Zimmer oder meine Wohnung untervermieten will - muss ich das mit meinem Vermieter abklären?

Ja. Der Vermieter muss einem Untermietverhältnis auch nicht zwangsläufig zustimmen. Es gibt zwei unterschiedliche Regelungen, wie der Geschäftsführer vom Eigentümerverband Haus und Grund Gerold Happ aus Berlin sagt.

"Der erste Fall ist der, dass der Mieter nach Abschluss des Mietverhältnisses ein Bedürfnis hat, einen Teil der Wohnung neu zu vermieten oder unterzuvermieten", so Happ. Das treffe zum Beispiel auf Paare zu, die gemeinsam den Mietvertrag abgeschlossen haben, sich trennen, dann auseinanderziehen und eine Person sich die Wohnung nicht mehr alleine leisten kann.

Dann hätte die verbleibende Person ein klar wirtschaftliches Interesse, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, erklärt Happ. "In dem Fall hat er einen Anspruch darauf, dass der Vermieter einer Untervermietung von einem Teil der Wohnung zustimmt." Das ist beispielsweise auch der Fall, wenn der Hauptmieter für einen Job in eine andere Stadt geht, seinen Mietvertrag nicht kündigen will, ein Zimmer behält und ein anderes Zimmer seiner Wohnung untervermieten will.

Darf ein Mieter gleich die ganze Wohnung untervermieten?

Anders würde es aussehen, wenn der Mieter seine ganze Wohnung untervermieten wollen würde, so Happ. Dem müsse der Vermieter nicht zwangsläufig zustimmen. "Das heißt, da kann der Vermieter einfach sagen: 'Nein mach' ich nicht.' Und dann ist das so."

Was passiert, wenn ich meine Wohnung oder ein Zimmer meiner Wohnung ohne Absprache mit dem Vermieter untervermiete?

Wenn ein Mieter ein Zimmer seiner Wohnung oder gleich die ganze Wohnung untervermieten möchte, dann muss das mit dem Vermieter abgesprochen sein. Der Mieter benötigt also vom Vermieter die Erlaubnis, einen Untermietvertrag auszustellen. Wird die Untervermietung nicht mit dem Vermieter abgesprochen und dieser bemerkt das Untermietverhältnis, dann kann er dem Mieter das Hauptmietverhältnis kündigen. In diesem Fall fliegen logischerweise auch die zu dem Zeitpunkt in der Wohnung wohnenden Untermieterinnen und Untermieter aus der Wohnung.

Woher kann ich wissen, ob das Zimmer oder die Wohnung illegal untervermietet wird?

Hier gilt es, auf Zeichen zu achten, die einem ungewöhnlich vorkommen. "Wenn da 'Ohne Anmeldung' steht, sollten bei jedem Mieter die Alarmglocken klingeln, dass hier wahrscheinlich eine unerlaubte Untervermietung stattfindet", warnt Gerold Happ von Haus und Grund. Ohne Anmeldung, das steht beispielsweise in Annoncen und bedeutet, dass sich der Untermieter oder die Untermieterin mit der Wohnung nicht beim Bürgeramt melden und demzufolge auch kein Untermietverhältnis abschließen darf.

Oft werden Zimmer und Wohnungen sehr teuer zur Untermiete angeboten. Woher weiß ich als Untermieterin oder Untermieter, ob ich zu viel zahle?

Wenn ein leeres Zimmer oder eine leere Wohnung untervermietet wird, dann gilt die Mietpreisbremse. Das sagt Wibke Werner vom Berliner Mieterverein. "Das heißt, die Untermiete darf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen." Als Untermieterin oder Untermieter kann ich mich also informieren, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist und die mit meiner Untermiete vergleichen.

Bei vollständig möblierten Wohnungen gilt auch die Mietpreisbremse. Allerdings kann es in dem Fall sein, dass der Untermieter einen Möblierungszuschlag zahlen muss. Also einen monatlichen Abschlag für die Nutzung der Möbel. Je nach Wohnung und Möblierung, kann das richtig ins Geld gehen.

Anders sei das bei möblierten Zimmern, so Werner. "Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn der Hauptmieter weiterhin in der Wohnung wohnt und ein möbliertes Zimmer untervermietet." Außerdem greift die Mietpreisbremse bei einer vorübergehendem Gebrauchsüberlassung nicht. Wenn ein Mieter also für zwei Wochen in den Urlaub geht und in der Zeit sein Zimmer untervermieten möchte, gilt die Mietpreisbremse nicht.

Was ist, wenn ich als Mieter für mehrere Monate oder Jahre ins Ausland gehe. Darf ich meine Wohnung auch für mehrere Jahre untervermieten?

Ja, das geht. Wibke Werner vom Berliner Mieterverein sagt, dass sich die Zulässigkeit einer Untervermietung nicht am Zeitraum der Abwesenheit orientiere. Wichtig sei da nur die Genehmigung des Vermieters, sagt Werner.

Gesetzliche Grundlage

Die Untervermietung einer Wohnung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), § 540 geregelt. In Absatz 1 heißt es: "Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt."

Allerdings kann es auch passieren, dass der Vermieter bei einer Untervermietung die Miete erhöht. Im § 553 BGB Absatz 2 heißt es dazu: "Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt."

Das Portal allrecht.de weist darauf hin, dass die Einwilligung des Vermieters etwa einen Monat vor der Vermietung eingeholt werden sollte.

Quellen:
https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html
https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html