Datenprojekt | Wohnungskauf-Atlas für Berlin
Viele Berliner träumen von einer eigenen Wohnung, überall in der Stadt wird gebaut. Die Preise sind jedoch für die meisten Normalverdiener inzwischen illusorisch. Wir zeigen im interaktiven rbb|24-Wohnungskauf-Atlas, wo Neubauwohnungen in Berlin wie viel kosten - und warum die Preise so stark gestiegen sind.
Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen - in Berlin nimmt der heißgelaufene Immobilienmarkt immer mehr Familien, Paaren und Singles diese Entscheidung ab: Sie können Eigentum schlicht nicht mehr bezahlen. In den vergangenen Jahren wurde an der Spree viel zu wenig gebaut, um die Nachfrage der wachsenden Stadt zu bedienen - allein der Bestand reicht schon lange nicht mehr aus.
Im vergangenen Jahr kostete bereits jede dritte Berliner Neubau-Wohnung mehr als 5.000 Euro pro Quadratmeter - Tendenz steigend. 100 Quadratmeter für 500.000 Euro können sich laut Berechnungen des Immobilien-Experten Reiner Braun jedoch 94 Prozent der Berliner Haushalte nicht leisten. Berlin baut am Bedarf vorbei - gemessen am Bedarf der meisten Menschen, die in der Hauptstadt leben. Unser interaktiver Wohnungskauf-Atlas zeigt, wie rasant sich die Preise für Neubauwohnungen in den vergangenen drei Jahren entwickelt haben.
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So funktioniert der Atlas
Die Daten: rbb|24 hat Kaufangebote für Berliner Neubauwohnungen ausgewertet, die in den vergangenen drei Jahren in Immobilienportalen eingestellt worden sind. Diese Daten stellt die empirica Systeme GmbH zur Verfügung. Insgesamt geht es um 22.123 Inserate bei mehr als 100 Anbietern. In diese Berechnung flossen nur Berliner Gebiete ein, in denen Wohnungen gebaut wurden. In rund einem Viertel der Kieze wurden keine Neubauwohnungen errichtet.
Auf unserer interaktiven Karte können Sie sich per Klick für alle 190 Postleitzahlengebiete der Stadt die durchschnittlichen Angebotspreise pro Quadratmeter anzeigen lassen. Im Feld oben links können Sie auch den Namen Ihrer Straße eingeben - und dann sehen, wie teuer Neubauwohnungen in Ihrem Kiez sind.
Wenn Sie auf den jeweiligen Kiez klicken, sehen Sie außerdem, um wieviel Prozent die Durchschnittspreise seit 2014 gestiegen sind.
Mit dem Schieberegler unter der Karte können Sie das Berliner Stadtgebiet auch nach Durchschnittspreisen pro Quadratmeter filtern - und so auf einen Blick sehen, wo sie sich noch Neubauwohnungen leisten könnten. Wer beispielsweise für eine 100-Quadratmeter-Wohnung maximal 350.000 Euro ausgeben kann, stellt den Schieberegler auf 2.000 bis 3.500 Euro ein. Mit Klick auf die Jahreszahlen können Sie sehen, wie sehr sich das Angebot in den vergangenen Jahren verändert hat.
Unsere Analyse zeigt: Bezahlbare Neubau-Wohnungen sind in Berlin rar, während das Luxus-Segment immer mehr Raum einnimmt.
- Eine 100-Quadratmeter-Neubauwohnung für bis zu 350.000 Euro war 2014 in fast jedem zweiten Kiez der Durchschnitt, 2016 nur noch in jedem sechsten Kiez.
- Eine 100-Quadratmeter-Neubauwohnung für mindestens 500.000 Euro war 2014 erst in jedem zehnten Kiez der Durchschnitt, 2016 schon in jedem dritten Kiez.
Weil so viele Projektentwickler in Berlin bauen wollen und weil Flächen knapp geworden sind, haben sich die Preise für Baugrundstücke fast verdreifacht - das liegt auch an Bodenspekulation. Die Flächen werden oft mehrfach weiterverkauft, mit jedem weiteren Abnehmer steigt der Preis - bevor auch nur der Bauzaun steht. Und: An vielen Grundstücksgeschäften haben der Bund und das Land Berlin gut verdient.
Der Neubau in Berlin geht auch deshalb am Bedarf der Mehrheit vorbei, weil die Hauptstädter immer noch weniger verdienen als der deutsche Durchschnitt. Ein Berliner Haushalt hatte im vergangenen Jahr im Schnitt monatlich 2.669 Euro netto zur Verfügung. Doch für dieses Budget bekommt man in den meisten Projekten längst nichts mehr.
Zum Vergleich: Der Käufer einer Berliner Neubauwohnung erwirtschaftete im vergangenen Jahr im Schnitt 5.664 Euro netto pro Haushalt - mehr als doppelt so viel, wie Kreditverträge für Neubauwohnungen aus 2016 zeigen, die der Immobilienfinanzierer Hüttig & Rompf exklusiv für rbb|24 ausgewertet hat. So viel oder mehr verdienen aber nur die reichsten zwölf Prozent der Berliner Haushalte.
Der durchschnittliche Käufer:
Und dann sind da noch die Anleger. Sie heizen die Preise zusätzlich an - schon jede fünfte Berliner Neubauwohnung ging 2016 an renditeorientierte Käufer. Viele von ihnen kommen nicht aus Berlin - und auch nicht aus anderen Gegenden Deutschlands. Fast jeder dritte, der eine Berliner Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, stammt aus einem anderen Land. Bei Neubauwohnungen jenseits der 5.000 Euro pro Quadratmeter gilt das für jeden zweiten Käufer.
Der Hauptgrund: Die Zinsen sind niedrig, viele Anleger aus dem Ausland möchten ihr Geld im stabilen Deutschland parken. Und da gilt Berlin immer noch als Discounter unter den europäischen Metropolen.
Der durchschnittliche Kapitalanleger:
Was aber machen die Käufer der teuren Wohnungen mit ihrem neuen Eigentum? Etwa die Hälfte zieht selber ein, die andere vermietet. Einen wachsenden Bereich stellen dabei möblierte Wohnungen dar, in der Regel in Verbindung mit Zeitmietverträgen. Die Eigentümer kaufen das neue Apartment inklusive der Einrichtung, "löffelfertig", nennen die Entwickler das. Für dieses Wohnen auf Zeit können sie viel höhere Mieten aufrufen.
Um ihre teuren Wohnungen zu vermarkten, arbeiten viele Projektentwickler mit Agenturen zusammen, die vor allem internationale Interessenten anlocken sollen. Sie präsentieren Berliner Immobilien in Shanghai, Moskau oder Istanbul, viele der Kunden waren noch nie in Berlin. Andere kaufen auch mal per Whatsapp-Nachricht. In einem geplanten Wohnhochhaus in der Europacity shoppte ein Chinese 13 Apartments auf einen Schlag - bisher ist dort nur eine Baugrube.
Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich in Berlin seit 2007 ungefähr verdoppelt – gutes Geld für Grundstücksbesitzer, Projektentwickler und Makler. Doch dieser Zyklus nähert sich dem Ende, so schätzen mehrere Experten die Entwicklung ein.
Die Bundesbank bezeichnet die Kaufpreise in Berlin inzwischen als 15 bis 30 Prozent zu teuer. Und selbst der Dachverband der deutschen Immobilienwirtschaft warnt vor massiven Preisübertreibungen in Berlin.
Wichtigstes Indiz dafür: Die Kaufpreise für Berliner Eigentumswohnungen sind in vergangenen fünf Jahren mehr als doppelt so stark gestiegen wie die Mieten. Insbesondere Kapitalanleger bekommen dadurch ein Problem. Denn für sie lohnt sich das Investment in eine teure Wohnung nur, wenn sie auch hohe Mieten einnehmen können.
Werteverfall möglich
Doch die muss erstmal jemand zahlen können: Denn neue Jobs hin oder her, mit reichen Städten wie München oder Frankfurt lässt sich Berlin längst nicht vergleichen - und das wird bis auf weiteres auch so bleiben, beurteilen Ökonomen die wirtschaftliche Entwicklung an der Spree.
Der empirica-Immobilienexperte Reiner Braun prognostiziert deshalb im rbb-Interview: Wenn das Wirtschaftswachstum nachlässt und die Zinsen wieder steigen, könnten die Preise für heute gekaufte Berliner Wohnungen in den nächsten Jahren um bis zu 25 Prozent fallen.
Ein Projekt von Robin Avram, Ute Barthel, Jana Göbel, Sebastian Schneider, Jan Wiese (Reporterteam); Götz-Gringmuth-Dallmer, Dominik Glandorf, Manuel Reich und Arne Schlüter (Datenteam).
Sendung: 13.07.17, radioBERLIN 88.8, 10 Uhr
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