Der lange Kampf um Oeynhausen

Wenn im Streit um die Kleingartenkolonie Oeynhausen davon die Rede ist, "den Bebauungsplan festzulegen" bedeutet das, das Land zu Kleingartenland zu machen – und damit die Kleingärten zu erhalten.

Derzeit ist nicht abschließend geklärt, um welche Art Land es sich bei dem Grundstück handelt. Zwar besteht die Kleingartenkolonie seit mehr als 100 Jahren, doch eine spätere Bebauung wurde nie ausgeschlossen. Vor rund 20 Jahren wurde ein Bebauungsplanverfahren begonnen, mit dem das Land endgültig zu Kleingartenland umgewidmet werden sollte. Das geschieht, indem der betreffende B-Plan festgesetzt wird. Doch das Verfahren ist bis heute nicht abgeschlossen.

Der Investor Lorac hat 2008 den nördlichen Teil der Kleingartenkolonie (etwa 9 Hektar) für 600.000 Euro von der Deutschen Post gekauft - rund drei Viertel der Gesamtfläche. Das übrige Land Parzellen befindet sich in Landeseigentum. Da auch damals das B-Planverfahren noch nicht beendet war, hat Lorac aus seiner Sicht Bauland zum Preis von Kleingartenland erworben. Der neutrale Experte Prof. Christian Otto widerspricht dem. Hier begründet sich der Streit um einen möglichen Schadenersatz: Denn Kleingartenland ist viel weniger wert als Bauland und darf nicht bebaut werden.

Der heißeste Streitpunkt im Bezirksparlament.

Veränderungssperre bedeutet formal, dass auf dem umkämpften Grundstück vorläufig nichts verändert werden darf. In der Praxis kommt das einem Baustopp auf unbestimmte Zeit gleich. Nach vier Jahren Sperre, also Baustopp, dürfte der Investor Schadenersatz fordern.

Normalerweise wird eine Veränderungssperre verhängt, um zu verhindern, dass durch bauliche Veränderungen – daher der Name – Tatsachen geschaffen werden, die noch nicht durch einen bestimmten Bebauungsplan abgesichert sind (siehe Bebauungsplanverfahren). Im Fall der Kolonie Oeynhausen bedeutet eine Veränderungssperre: So lange das Verfahren zur Festsetzung des Bebauungsplans läuft, dürfte der Investor nicht bauen – und auch keine entsprechenden Anträge stellen.

Umstritten ist, ob die Veränderungssperre in diesem Fall rechtswidrig ist und unmittelbar Schadenersatzansprüche auslöst. Das hängt davon ab, ob zum Zeitpunkt, da die V-Sperre erlassen wird, bereits klar ist, dass der Investor ohnehin nie bauen darf. Die SPD hält die Veränderungssperre für rechtswidrig. Die anderen Parteien sehen das anders.

Der Kern des Konflikts.

Wenn der Investor Lorac nicht bauen darf, weil das Land als Kleingartenland festgeschrieben wird, wird er den Bezirk auf Schadenersatz verklagen. Und zwar auf mindestens 25 Millionen, schließlich handele es sich um Bauland. Sein Rechtsposition untermauerte Lorac mit eigenen Gutachten.

Bezirk und Senat gaben daraufhin selbst vier eigene Gutachten in Auftrag. Die Gutachter glauben in der Mehrzahl nicht, dass Lorac Recht hat, da der Wert des Landes geringer einzustufen sei. Sie konnten laut Bezirksstadtrat Marc Schulte (SPD) aber auch nicht ausschließen, dass bis zu 25 Millionen Euro fällig werden. Eigene Zahlen nannten die Gutachter jedoch nicht - bis auf den letzten Gutachter Prof. Klaus Finkelnburg, der unverbindlich von 5 bis 10 Millionen Euro sprach, aber gleichzeitig empfahl, den Gutachterausschuss für eine genauere Einschätzung zu beauftragen. Herbe Kritik an Finkelnburgs Einschätzung kommt von Christian Otto, Professor für Baurecht an der TU Berlin, den der rbb erstmals zu Oeynhausen befragte. Er berät inzwischen auch Kleingärtner und Grüne - und kommt nach Studium der vorliegenden Gutachten zu der Einschätzung, dass der Schadenersatz zwischen 870.000 und 2 Millionen Euro liege.

Hat Otto Recht, könnte Oeynhausen gerettet werden, denn die Kleingärtner selbst haben zugesagt, bis zu einer Million Euro bezahlen zu können, nach Rücksprache mit ihrem Landesverband vielleicht sogar das Doppelte. Ist die Summe allerdings höher, wird es schwierig. Bezirk und Senat haben bereits abgelehnt, das finanzielle Risiko zu tragen. Das Abgeordnetenhaus könnte den Schadenersatz übernehmen, müsste ihn dafür aber in den nächsten Doppelhaushalt aufnehmen. Der wird frühestens 2015 verhandelt und einen Antrag dazu gibt es bis jetzt noch nicht.

Deshalb wird viel vom dem neuesten Gutachten abhängen: Kommt dort eine hohe einstellige Millionensumme heraus, so ist aus der CDU zu hören, wird es sehr schwer, im Abgeordnetenhaus eine Mehrheit für die Risikoabsicherung zu bekommen.

Um den Streitpunkt "Schadenersatz" zu klären, muss die mögliche Summe beziffert werden. Das geschieht per Gutachten.

Wer dieses Gutachten erstellen soll, ist umstritten. In den vergangenen Jahren sind verschiedene Gutachter, jeweils beauftragt von den verschiedenen Konfliktparteien, zu unterschiedlichen Ergebnissen gekommen (siehe Schadenersatzhöhe). Keines nennt jedoch belastbare Zahlen, sondern schätzt Wahrscheinlichkeiten ein.

Der letzte Auftrag ging von Baustadtrat Marc Schulte (SPD, siehe unten) an einen ausgewählten Bodenwertgutachter, der bis August eine konkrete Summe nennen soll. Nicht nur die Opposition, auch die Grünen forderten jedoch, das Gutachten von einem unabhängigen Gutachterausschuss - angesiedelt in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung - erstellen zu lassen. So hatte es der jüngste Gutachter Prof. Finkelnburg empfohlen. Das die Grünen Schultes Erklärungen, warum der Gutachterausschuss nicht zuständig sei, misstrauen, ist ein deutlicher Beleg dafür, dass Schulte bei seinen politischen Partnern im Bezirk Vertrauen verspielt hat.

Das Ziel der Kleingärtner ist klar: Sie wollen ihre Gartenhäuschen erhalten. "Bäume statt Beton" lautet ihr Programm.  Dafür haben sie vor einem Dreivierteljahr eine Bürgerinitiative gestartet, die zu einem Bürgerentscheid am 25. Mai 2014 geführt hat.

Dabei stimmten die Charlottenburger ab, ob sie den Bezirk auffordern möchten, die Kleingärten zu erhalten. Das Ergebnis: 84.945 Mal "Ja". Das entsprach 77% der abgegebenen Stimmen.

Das Sprachrohr der Laubenpieper ist Alban Becker, der Vorsitzende des Kleingartenvereins Oeynhausen.

Marc Schulte (SPD)

In der SPD ist Baustadtrat Marc Schulte die prägende Figur im Streit um die Kleingartenkolonie. Die Kleingärtner werfen ihm vor, mit dem Investor unter einer Decke zu stehen. Wahrscheinlich ist, dass Schulte Druck von dem SPD-Stadtentwicklungssenator Müller bekommt. Der hat die Kolonie Oeynhausen in seinem Stadtentwicklungsplan Wohnen bereits als potentielles Bauland ausgewiesen - ungeachtet der politischen Diskussion im Bezirk.

Schulte selbst sagt, er möchte die Kleingärten erhalten, kann aber auf Bezirksebene das finanzielle Risiko nicht tragen. Schadenersatzansprüche müsste normalerweise der Bezirk bezahlen. Dafür habe er aber kein Geld. Deshalb hat Schulte wiederholt beim Senat angeklopft und um Unterstützung gebeten (siehe Senat). Wenn der Senat die Summe garantiere, so Schulte, könne er auch den B-Plan festlegen. In der Debatte um eine Veränderungssperre verlor Schulte das Vertrauen der Grünen, dem Koalitionspartner im Bezirk. Sie glauben seiner Einschätzung nicht, dass die Veränderungssperre rechtswidrig ist.

Im Streit um die Schadenersatzhöhe nahm zudem die Staatsanwaltschaft im Mai Ermittlungen gegen den Baustadtrat auf. Der Vorwurf: Schulte habe Urkunden zurückgehalten, die auf eine niedrigere Summe schließen lassen, als der Bezirk ursprünglich angegeben hatte. Schulte weist die Vorwürfe zurück, nach rund drei Monaten wurde das Ermittlungsverfahren inzwischen eingestellt.

SPD

Die Partei im Bezirk steht geschlossen hinter Baustadtrat Marc Schulte.

GRÜNE

Die Grünen in Charlottenburg-Wilmersdorf sind tief zerstritten. In der Quasi-Koalition mit der SPD stimmen die beiden Parteien normalerweise nicht gegeneinander. Doch einige Grüne kämpfen seit längerem auf der Seite der Kleingärtner - und haben mit Unterstützung von Prof. Christian Otto nun auch die Fraktionsspitze überzeugen können, dass die Kleingärten gerettet werden können. Der Antrag und Beschluss vom 8. Juli ist Ausdruck dieses Umschwungs.

Die Grüne Basis hatte bereits zwei Tage nach dem erfolgreichen Bürgerentscheid eine sofortige Veränderungssperre verlangt, damit "die noch ausstehenden Schritte des Bebauungsplanverfahrens durchgeführt und der Plan so bald wie möglich festgesetzt werden" sollte. Doch die Fraktion im Bezirk stimmte zunächst dagegen.

Zwei Wochen später änderte sie ihre Meinung. In einem beispiellosen Schritt gegen die eigene Zählgemeinschaft stellten sie nun ihrerseits einen Antrag auf Veränderungssperre und Festlegung des B-Plans. Außerdem solle ermittelt werden, wer für den Schadenersatz in welcher Höhe aufkommen muss.

CDU/PIRATEN/LINKE

CDU, Piraten und die Linke schlagen sich auf die Seite der Kleingärtner und setzen sich auf Bezirksebene für eine Veränderungssperre ein. Im Gegensatz zu Schulte sehen sie dafür keine rechtlichen Hürden. Eine Veränderungssperre blockiere lediglich weitere Bauvorhaben, löse aber keine Schadenersatzansprüche aus, sagt etwa der CDU-Verordnete Arne Herz.

Finanzsenator Ulrich Nußbaum (parteilos, für SPD) und Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) haben bereits mehrfach zu verstehen gegeben, dass sie keinerlei finanzielle Garantien für Oeynhausen übernehmen wollen. Sie rechnen offenbar fest damit, dass die Kolonie bebaut wird - in Müllers Stadtentwicklungsplan Wohnen, der im Juli verabschiedet wurde, ist Oeynhausen jedenfalls bereits als potentielles Bauland ausgewiesen. Die Kleingärtner argwöhnen, dass der politisch bestens vernetzte Baulöwe Klaus Groth hier Einfluss auf die SPD-Senatoren genommen hat. Groth selbst schrieb in einem Brief, der rbb online vorliegt, dass er wegen seiner Bauabsicht auf dem Koloniegelände Gespräche mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung geführt habe. Dabei sei ihm versichert worden, "dass auf Seiten des Senats ein großes Interesse an innenstadtnahen Wohnungen" bestehe.

Unmittelbar nach dem erfolgreichen Bürgerentscheid hat Baustadtrat Schulte an Senator Nußbaum geschrieben und um Unterstützung angesichts des Bürgerwillens gebeten. Die Reaktion fiel kühl aus. Seine Sprecherin Kathrin Bierwirth teilte auf Anfrage mit: "Grundsätzlich ist dies eine Angelegenheit, die an das Abgeordnetenhaus als Haushaltsgesetzgeber zu richten ist." Auf das Abgeordnetenhaus berufen sich nun auch CDU und Grüne im Bezirk - sie hoffen, dort eine Mehrheit für die Risikoabsicherung für Oeynhausen zu bekommen.

Auch der Berliner CDU-Abgeordnete Stefan Evers ist abgeblitzt. Er hatte Stadtentwicklungssenator Müller per Anfrage um Hilfe gebeten. Dessen Antwort: "Es liegt allein in der Zuständigkeit des Bezirks, Chancen und Risiken einer Umsetzung des Bürgervotums abzuwägen." Demnach müsse der Bezirk auch die volle finanzielle Verantwortung tragen. Auf Anfrag von rbb online relativierte die Pressestelle von Senator Müller: "Über eine Finanzabsicherung in der Größenordnung kann nur der Haushaltsgeber, also das Abgeordnetenhaus entscheiden."

Lorac, ein Tochterunternehmen der US-amerikanischen Investmentgesellschaft Lone Star, hat Teile der Kleingartenkolonie vor sechs Jahren als Teil eines großen Immobilienpakets für 600.000 Euro von der Deutschen Bundespost gekauft. Der Berliner Bauunternehmer Groth soll dort in ihrem Auftrag 700 Wohnungen bauen.

Laut dem Anwalt des Investors ist das möglich, weil vor mehr als 50 Jahren das Gebiet als Bauland ausgewiesen war, und das Verfahren zur Festlegung der Kleingärten noch nicht abgeschlossen ist. Deshalb legt Lorac für eventuelle Entschädigungen den Preis des Landes als Bauland zugrunde.