Neubau und altes besetztes Haus in der Kleine Rosenthaler Straße in Berlin. (Quelle: imago/Rolf Zöllner)
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Milieuschutz als Wahlkampfthema in den Bezirken - Wenn der Bezirk den Spekulanten zuvorkommen will

Steigende Mieten, Verdrängung, Wohnungsnot: Diese Themen bestimmen den Berliner Wahlkampf – auch auf Bezirksebene. Denn im Gegensatz zu vielen anderen Themen haben die Bezirke hier ein Instrument an der Hand: Die Ausweisung von sogenannten Milieuschutzgebieten. Nicht alle Parteien finden die allerdings gut.

Seit 1995 ist die Kreuzberger Luisenstadt rund um die Reichenberger Straße Milieuschutzgebiet: Auf diese Weise will der Bezirk die bestehende soziale Mischung erhalten. Hausbesitzer dürfen weder Gästebadezimmer, Doppelwaschbecken oder neue große Balkone einbauen.

Die Anzeichen der Verdrängung sind trotzdem allgegenwärtig. Im Kampf gegen die Gentrifizierung greift der grün-regierte Bezirk nun zum drastischsten Instrument des Milieuschutzes: Um den Verkauf des Mietshauses in der Glogauer Straße 3 an einen Luxemburger Investor zu verhindern, hat Baustadtrat Hans Panhoff (Grüne) im Juni das Vorkaufsrecht des Bezirks geltend gemacht.

Ziel: Spekulation mit Eigentumswohnungen verhindern

"Es ist ein bekanntes Geschäftsmodell, Mietshäuser in Eigentumswohnungen umzuwandeln und dann teuer zu verkaufen", sagte Panhoff damals. Das sei auch in diesem Fall zu erwarten und zu befürchten. Als Käufer tritt allerdings nicht der Bezirk selbst auf, sondern er hat die städtische Wohnungsbaugesellschaft Gewobag dafür gewonnen. Anders als der ursprüngliche Käufer habe sich die Gewobag dazu verpflichtet, die betroffenen Miet- nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln, solange das Gebiet unter Milieuschutz steht, betonte der Baustadtrat.

In Kreuzberg ist die Glogauer Straße neben der Wrangelstraße 66 das zweite Objekt, bei dem der Bezirk sein Vorkaufsrecht angemeldet hat. Einen dritten Fall gibt es in der Katzler- und Großgörschenstraße in Tempelhof-Schöneberg. Die Grünen fordern einen Ankaufsfonds auf Landesebene, aus dem die Bezirke solche Käufe finanzieren können. Das gilt nicht nur für die im Bezirk, sondern auch auf Landesebene.

Bürgerinitiative treibt den Bezirk zu Milieuschutz

Angesichts der steigenden Mieten erlassen immer mehr Bezirke Milieuschutzsatzungen. Berlinweit sind es mittlerweile über 30 solcher Gebiete, damit hat sich ihre Zahl innerhalb der vergangenen fünf Jahre fast verdreifacht. Mit Alt-Treptow ist erst vor kurzem das erste in Treptow-Köpenick dazugekommen. Im dortigen Karl-Kunger-Kiez sind die Wohnungsmieten drastisch gestiegen, kleine Läden müssen aufgrund des Aufwertungsdrucks raus. Doch die Bezirkspolitik wurde erst auf Drängen einer Anwohnerinitiative aktiv.

2013 sammelten die Anwohner 1.500 Unterschriften. Michael Schmitz von der Kungerkiez-Initiative erinnert sich, dass es zuvor häufige Praxis war, nach Auszug der Mieter zwei Wohnungen zusammenzulegen, um sie dann zum Verkauf anzubieten. "Das erlebten wir massenhaft. Es gibt inzwischen hier ganze Häuser, die schon in Eigentum umgewandelt sind."

Alexander Freier ist Mitglied der SPD-Fraktion in der BVV Treptow-Köpenick. (Quelle: rbb / Martin Adam)
Alexander Freier ist SPD-Bezirksverordneter in Treptow-Köpenick. | Bild: rbb / Martin Adam

CDU ist gegen Ausweitung des Milieuschutzes

Die Grünen, die Linke und die SPD haben sich den Milieuschutz im Wahlkampf auf die Fahnen geschrieben. "Es ist selbstverständlich notwendig, weitere Milieuschutzgebiete auszuweisen, denn wir müssen ja zusehen, wie wir das hinkriegen, neuen Wohnraum zu schaffen und natürlich auch die Bestandsmieter zu schützen", erklärt Alexander Freier, der für die SPD in der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) von Treptow-Köpenick sitzt.

Nur eine Partei befürwortet das Instrument nicht: Der CDU-Direktkandidat in Alt-Treptow für die Abgeordnetenhauswahl sieht die Rechte der Hauseigentümer in Gefahr. "Der Schutz des Eigentümerrechtes zu entscheiden, wie er sein Wohnhaus ausgestaltet, ist ein sehr schützenswertes Gut." Die Regelungen im Milieuschutzgebiet gehen ihm dabei eindeutig zu weit.

Milieuschutz kurz erklärt

Genau genommen heißt der Milieuschutz soziale Erhaltungssatzung. Ihr Ziel ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Das bedeutet, der Milieuschutz ist nicht vorrangig ein Schutz für den einzelnen Mieter, sondern für die Gesamtheit der Bewohner eines Gebietes ist. Seit der Bezirksreform 2001 können die Bezirke Erhaltungsverordnungen komplett eigenständig erlassen.

Konsequenzen:
Wo eine Milieuschutzverordnung gilt, müssen sich Eigentümer Umbauten, Modernisierungen, Nutzungsänderungen und Abrisse vom Bezirk genehmigen lassen. Wenn durch eine Baumaßnahme die vorhandene Bevölkerungsstruktur gefährdet wird, kann die Genehmigung versagt werden. Auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig und nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Außerdem erhalten die Bezirke ein Vorkaufsrecht, falls ein Investor seine Wohnungen veräußern will. Diese können sie auch zugunsten eines Dritten wie einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft geltend machen.

Im Kampf gegen Verdrängung und Gentrifizierung haben Städte wie Hamburg und München das kommunale Vorkaufsrecht bereits häufiger genutzt.

Von den Bezirken ausgewiesen Milieuschutzgebiete (soziale Erhaltungsgebiete), Stand: Juli 2016

Mitte Leopoldplatz
Seestraße
Sparrplatz
Waldstraße
Birkenstraße
Friedrichshain-Kreuzberg

Graefestraße
Luisenstadt
Bergmannstraße Nord
Boxhagener Platz
Chamissoplatz
Hornstraße
Petersburger Straße

Weberwiese (Aufstellungsbeschluss)

Pankow Falkplatz
Teutoburger Platz
Kollwitzplatz
Helmholtzplatz
Bötzowstraße
Winsstraße
Arnimplatz
Pankow Zentrum
Humannplatz
Ostseestraße/Grellstraße

Tempelhof Schöneberg
Barbarossaplatz / Bayerischer Platz
Bautzener Straße
Kaiser-Wilhelm-Platz
Schöneberger Insel

Treptow-Köpenick
Alt-Treptow

Neukölln
Reuterplatz
Schillerpromenade
Rixdorf
Körnerpark
Flughafenstraße/Donaustraße

Mit Informationen von Boris Hermel, rbb Abendschau