Karte mit den Bodenrichtwerten 2018 (Quelle: carto.com/rbb24)
Video: rbb aktuell | 13.03.2018 | Zu Gast im Studio: Michael Hörz | Bild: carto.com/rbb24

Zehn-Jahres-Analyse der Bodenpreise - So teuer sind Grundstücke in Ihrem Berliner Kiez geworden

Wie viel kostet der Baugrund für ein Häuschen am Stadtrand in etwa? Oder der Boden für ein Mehrfamilienhaus in Innenstadtlage? Seit 2008 sind die Bodenrichtwerte in Berlin zum Teil um mehr als 1.000 Prozent gestiegen. Von Michael Hörz

Preissteigerungen um mehr als 1.000 Prozent: Grundstücke in bestimmten Berliner Lagen haben sich in den vergangenen Jahren zum Teil exorbitant verteuert. Das zeigt eine Langzeit-Analyse von rbb|24, die die aktuellen Bodenrichtwerte für Wohnlagen in der Hauptstadt mit denen von vor zehn Jahren vergleicht.

Interaktive Karte mit Preissteigerungen der Berliner Wohnlagen

Die interaktive Karte mit allen Berliner Wohnlagen zeigt beim Anklicken des jeweiligen Bereichs die Bezeichnung dieser Lage, den Ortsteil, die Quadratmeterpreise 2008 und 2018, die prozentuale Veränderung sowie die Bauweise (geschlossen: Haus-an-Haus oder offen: von grün umgeben).

Je dunkler die Karte eingefärbt ist, desto größer ist die Steigerung des Bodenrichtwerts zwischen 2008 und 2018. Um die Karte zu öffnen, klicken Sie auf "Inhalt laden".

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Bodenpreise im Kreuzberger Wrangelkiez verzehnfacht

Die Preisänderungen gehen aus den aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses der Immobilienbranche hervor. Darin bewerten Fachleute jedes Jahr die einzelnen Lagen Berlins anhand von Kaufverträgen. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert von Grundstücken in einer bestimmten Lage an. Grundlage sind die Kaufverträge des jeweiligen Vorjahres. Bei bebauten Grundstücken bestimmen die Gutachter den Wert, der sich ohne Haus ergäbe.

Nur drei Beispiele für den rasanten Trend bei den Innenstadtlagen (Haus-an-Haus-Bebauung): So stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Gegend um die Wörther Straße in Prenzlauer Berg von 460 Euro im Jahr 2008 auf 5.500 Euro pro Quadratmeter in diesem Jahr. Am Samariterplatz in Friedrichshain schraubten sich die Werte von 380 Euro auf 4.500 Euro hoch. Im Kreuzberger Wrangelkiez verzehnfachte sich der durchschnittliche Bodenpreis auf 3.500 Euro.

Haus-an-Haus: Steigerung um das Zehnfache

"Offene Bebauung": Geringere Steigerungen außerhalb der Innenstadt

Bei Betrachtung der Bodenrichtwerte für "offene Bebauung", also Häuser mit umgebendem Grün, fallen einzelne Lagen besonders ins Auge. Die folgende Übersicht zeigt die größten Steigerungen, die in dieser Kategorie zwischen 200 und 370 Prozent lagen - etwa in der Manfred-von-Richthofen-Straße in Tempelhof (335 Prozent) oder in der Gegend um den Heinrich-Mann-Platz in Niederschönhausen (267 Prozent). Diese Gegenden wurden 2008 mit niedrigen Werten um 200 Euro eingeordnet, stiegen inzwischen aber deutlich an.

Doch auch schon lange teure Viertel im Südwesten Berlins machen deutliche Preissteigerungen mit, etwa die Gegenden um die Fischerhüttenstraße in Dahlem und den Thielplatz in Zehlendorf. Hier kletterten die Preise von einem hohen Niveau noch einmal deutlich nach oben und stiegen immerhin um über 200 Prozent.

Häuser mit umgebendem Grün: deutlicher Anstieg

Die höchsten Bodenpreise im Jahr 2018: Fünfstellig in Mitte

Neben diesen langfristigen Veränderungen geben auch die aktuellen Höchstpreise Aufschluss über die Entwicklung des Immobilienmarktes. Die folgende Grafik zeigt: Im Ortsteil Mitte werden zur Zeit die höchsten Bodenpreise für Baugrund aufgerufen - Spitzenreiter ist die Gegend um Hausvogteiplatz und Spittelmarkt mit 11.000 Euro je Quadratmeter (Ortsteil-Durchschnitt: 5.400 Euro/ Quadratmeter).

Doch auch in einzelnen Gegenden von Charlottenburg, Moabit oder Prenzlauer Berg kostet ein Quadratmeter Baugrund mit 5.500 bis 6.000 Euro je Quadratmeter deutlich mehr als der Durchschnitt der jeweiligen Ortsteile (Charlottenburg: Euro/ Quadratmeter; Prenzlauer Berg: 2.800 Euro/ Quadratmeter).

Die zweite Hälfte der Grafik zeigt die höchsten Preise für Grundstücke mit Grün zwischen den Häusern, also in offener Bebauung. Die Werte dieser Gegenden liegen mit je über 2.000 Euro je Quadratmeter ein gutes Stück über den jeweiligen Mittelwerten ihrer Ortsteile (Dahlem: 1.675 Euro/ Quadratmeter, Grunewald: 1.825 Euro/ Quadratmeter; Hansaviertel: 2.100 Euro/ Quadratmeter).

Aktuelle Höchstpreise für Grundstücke

(Anmerkung: Während die anderen Ortsteile deutlich mehr als ein Gebiet ("Lage") umfassen, hat der Ortsteil Hansaviertel nur eine Lage. Daher sind Durchschnittswert und Lage-Wert gleich.)

Bodenwerte in den Bezirken: Steigerungen 2008-2018

Neben dem Blick auf besonders starke Veränderungen in den einzelnen Kiezen ist es auch wichtig, die Gesamtentwicklung zu betrachten - einen Anhaltspunkt dafür liefert eine Aufgliederung nach Bezirken. Bei Haus-an-Haus-Bebauung zeigt sich: Insbesondere in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg ist die Nachfrage nach Bauland erheblich gestiegen - und in Folge auch die Bodenpreise.

Doch auch Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf verzeichnen Steigerungen um mehr als 400 Prozent. Drastischstes Beispiel bleibt allerdings Friedrichshain-Kreuzberg mit um mehr als 650 Prozent höheren Bodenpreisen im Vergleich zu 2008.

Preissteigerungen nach Bezirken in Prozent

Bodenwerte in den Ortsteilen: Steigerung 2008-2018

Außer der überblicksartigen Betrachtung der Bezirke hat rbb|24 berechnet, wie stark die Bodenrichtwerte sich zwischen 2008 und 2018 in den einzelnen Ortsteilen verändert haben. Sie sehen die Veränderung sowohl für Innenstadt-Bauweise (Haus an Haus) als auch offene Grundstücke. Sie können die Tabelle durch Anklicken des Begriffs in der Dachzeile nach Ortsteilen, Bezirken und Bauweisen sortieren und die Tabelle auch durchsuchen.

Besonders stark sind die Bodenwerte in Kreuzberg mit fast 750 Prozent angestiegen, im Ortsteil Friedrichshain sind es 600 Prozent. Doch auch in Ortsteilen wie Gesundbrunnen (520 Prozent), Tiergarten(620 Prozent) oder Hansaviertel (500 Prozent) belegen große Steigerungen, wie hoch die Nachfrage nach Baugrund ist.

Interaktive Karte mit Bodenpreisen der Berliner Wohnlagen

Die interaktive Karte mit allen Berliner Wohnlagen zeigt beim Anklicken des jeweiligen Bereichs die Bezeichnung dieser Lage, den Ortsteil, die Quadratmeterpreise 2008 und 2018, die prozentuale Veränderung sowie die Bauweise (geschlossen: Haus-an-Haus oder offen: von grün umgeben).

Je dunkler die Karte eingefärbt ist, desto höher ist der Bodenrichtwert für das Jahr 2018. Um die Karte zu öffnen klicken Sie auf "Inhalt laden".

Falkenhagener Feld und Lichtenrade vergleichsweise wenig teurer

Zum Abschluss noch ein Blick auf die Gegenden mit den geringsten Steigerungen: Richtig Hoffnung macht dies nicht, denn bei Haus-an-Haus-Grundstücken liegt der niedrigste Wert bei 150 Prozent (Hindenburgdamm in Lichterfelde), gefolgt von Lessingstraße / Uhlandstraße im Pankower Ortsteil Rosenthal sowie Pasewalker Straße in Französisch Buchholz mit jeweils 160 Prozent.

Beim Bebauungstyp mit Grün zwischen den Häusern (offene Bauweise) scheint noch nicht alles vom steilen Aufwärtstrend erfasst zu werden. Zahlreiche Gegenden sind innerhalb eines Jahrzehnts nur um 60 bis 80 Prozent teurer geworden, auffällig viele davon im Spandauer Ortsteil Falkenhagener Feld sowie im Tempelhofer Ortsteil Lichtenrade.

Hintergrund Bodenrichtwerte

Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Fachgremium aus der Immobilienwirtschaft, das jedes Jahr die Bodenrichtwerte neu festsetzt. Dazu wertet der Ausschuss alle offiziellen Grundstücks-Kaufverträge aus und berechnet anhand der gezahlten Preise die durchschnittlichen Bodenrichtwerte. Diese Preise je Quadratmeter schlüsselt der Ausschuss für über 1.100 kleinteilige Gebiete ("Lagen") auf - etwa 700 davon sind Wohngebiete. Weitere Kategorien sind Gewerbegrundstücke, Landwirtschaftsgrundstücke, "Kerngebiet" (dichte Bebauung, teils wenig Wohnnutzung), Forstflächen sowie Gemeinbedarf (z.B. Krankenhäuser).

rbb|24 hat hier ausschließlich Wohngebiete ausgewertet. Manche Gebiete ("Lagen") wurden in der Vergangenheit geändert und existieren in der aktuellen Systematik (2018) nicht mehr. Diese sind daher bei der Auswertung nicht berücksichtigt.

Aus den Richtwerten lässt sich gut ablesen, in welche Richtung sich Grundstücks- und damit auch Immobilienpreise bewegen. In manchen Gebieten werden sehr wenige Kaufverträge abgeschlossen, weswegen Wertveränderungen weniger aussagekräftig sind als in Gebieten mit großer Dynamik.

Die Werte lassen sich auch online auslesen auf den Seiten des Gutachterausschusses.

Sendung: rbb Aktuell, 13.03.2018, 16:00 Uhr

Beitrag von Michael Hörz

Kommentar

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5 Kommentare

  1. 5.

    Berlin ist so ziemlich die einzige Stadt, in der sich die breite Öffentlichkeit und Medien über exorbitante Preise in bester Innenstadtlage beklagen und am besten verbieten wollen. Das ist eine vöillg normale Entwicklung, die man steuern könnte, was der Senat natürlich nicht will, sondern man muss alles verhindern und verbieten. Wirklich was ausrichten können sie nicht außer teuer Geld rausschmeißen. Es wäre toll, wenn mal etwas marktwirtschaftliche Vernunft in diesen Senat einziehen würde, aber was will man erwarten von RRG.

  2. 4.

    Preissteigerungen solchen Ausmasses sind ein Anschlag auf den Zusammenhalt in der Gesellschaft und sollten jedem billig und gerecht Denkenden zu Denken geben. Solcherart Spekulation mit dem Grundbedürfnis auf Wohnen, oder bessser auf ein Obdach ist moralisch angreifbar. Man stelle sich vor, dass Brot würde in 10 Jahren um 1000 % teurer. Eben.

  3. 3.

    stimme dem zu, es geht derzeit fast alles zu Ungunsten der Allgemeinheit und des Sozialstaates, einige wenige finanziell potente Personen und Gesellschaften ziehen hier alles an sich und verursachen damit diese exorbitante Preisspirale. Aus der die Stadt selbst kaum heraus kommt, es sei denn, man stellte das Gemeinwohl vor Partikularinteressen €€.

  4. 2.

    Rot-Rot hat damals in Berlin die städtische GSW verscherbelt. Der Bund (SPD-CDU) hat unfassbar viele Bundesimmobilien privatisiert und macht damit munter weiter. Alle Maßnahmen wie das gemeindliche Vorkaufsrecht oder das Zweckentfremdungverbot etc sind unheimlich ineffektiv im Vergleich zur Bewirtschaftung des Wohnungsmarktes mit stadteigenen oder bundeseigenen Unternehmen. Das heisst man muss auch überlegen, ob das Instrument der Enteignung zum Einsatz kommt. Enteignung ist nur der heutige Rechtsbegriff der damals ins Grundgesetz geschrieben wurde. Es müsste richtig Vergemeinschaftung oder Kommunalisierung oder so genannt werden. Es gibt nicht umsonst so viele Obdachlose in Berlin.

  5. 1.

    Wie schwer es fällt sich gegen Immobilienhaie zu wehren, zeigt sich gerade bei RRG, die versuchen Spekulationsobjekte aufzukaufen, um die Mieter und das Milieu zu schützen.
    Hört man dagegen die #FDP, vertritt die wie üblich die Makler und Spekulanten mit "der Markt regelt das schon". Sieht man. Versnobbung der Städte, Verdrängung des gemischten Sozialgefüges an die Ränder der Stadt, die dann als "Abgehängte" selbstverständlich sauer sind. Und das ist das Fressen für die Populisten (zu denen die #Tegelretter-Partei ironischerweise auch gehört, mehr als #TXL-Populismus können die ja nicht, noch nichtmal Gesetze schreiben dazu).
    Ursache ist die derzeitige Finanzpolitik & Steuer-Ungerechtigkeit, wer hat spart Steuern und legt in Immobilien an.
    Diese Spannen hier mit 1000% ähneln zudem drastisch dem, was bei Gehältern mittlerweile an Graben zwischen dem "einfachen Arbeiter" und einem Vorstand klafft.